torsdag 18 december 2008

Flera kalkyler löser inte problemet


Någon gång i Januari kan vi vänta oss ännu en kalkyl från Landahl Öhman för Brf Linjalens räkning. Den ser vi naturligtvis fram emot, men vi vill genom en av våra sakkunniga, Johan Söderberg, ändå visa vad den kommer innebära redan nu.
Tre kalkyler på lika många månader säger bara det en del om vilken osäker affär en ombildning skulle bli. Läs Johan Söderbergs analys om situationen och tänk över vad den innebär.
Rädda Linjalen / Johan Johansson

Hyreslägenheter i Brf Linjalen

Brf Linjalen verkar som bekant för ombildning genom förvärv av kvarteret Linjalen. Det största hindret för dessa planer är prislappen. Stockholmshem har förklarat sig villigt att avyttra husen för 1,1 miljard (ej förhandlingsbart). Till detta räknar man på olika sätt tillkommer 150 miljoner i ombildningskostnader. Slutnotan hamnar på över 1,25 miljarder. Ganska mycket med tanke på att det inte är fråga om mer än 455 lägenheter.

Nu är det i och för sig tänkt att medlemmarna i stort sett helt skall stå för finansieringen via enskilda lån och är de beredda att ta det steget är kapitalkostnaderna inte föreningens huvudvärk, utan köparens. Ett ganska stort antal lägenheter kommer dock kvarstå som hyreslägenheter. Kapitalkostnaderna på dessa blir oundvikligen höga samtidigt som bruksvärdessystemet sätter ett tak för hur högt man kan höja hyrorna.

Till följd av priset är det helt uppenbart att hyreslägenheterna kommer vara en förlustaffär för föreningen. Det är den viktigaste konsekvensen av projektets usla affärsmässiga grund och indikerar att precis samma problem, fast mindre synligt, faktiskt föreligger även i fråga om bostadsrätterna. Situationen är dessutom direkt skadlig för grannsämjan. Tillsammans med ekonomin blir det det mest påtagliga problemet som kommer att följa föreningen flera decennier in i framtiden.

Advokatbyrå Landahl Öhman anför att det inte behöver vara så dumt med en och annan hyreslägenhet. Dessa kan säljas och på så sätt kan föreningen klara sin ekonomi. Ja, Landahl Öhman baserar rent av kalkylen till en del på detta. Förslaget föranleder följande kommentar:

Balansposten ”Egna lägenheter”
I föreningens balansräkning redovisas de lån föreningen tagit. Husen tas dock upp som tillgång - fulla anskaffningsvärdet. Om alla lägenheter upplåts med bostadsrätt balanseras detta av summa insatser och lån. Precis som Landahl Öhman säger spelar det därför egentligen ingen roll hur stor insatsen är och hur stor del som tas upp som gemensamma lån. Just nu är det skattemässigt gynnsamt att till så stor del som möjligt finansiera förvärvet via insatser - gränsen sätts av hur stora lån man bedömer enskilda boende kan beviljas.

Om ett antal boende väljer att bo kvar som hyresgäster efter en ombildning så får inte föreningen in några insatser på dessa lägenheter. I stället tvingas man ta upp ytterligare lån. I balansräkningen balanseras dock dessa av en speciell post "egna lägenheter" – en tillgång som kan omsättas i reda pengar. Precis som Landahl Öhman säger kan föreningen realisera dessa i efterhand, låt vara att till varje lägenhet är knutet ett lån precis lika stort som insatsen.

Egna lägenheter som säljs med vinst
Vad händer då när en hyresgäst flyttar? Kanske är ett villkor att han kan lämna sin lägenhet i byte och då står och faller flytten med om byte medges. Tvingas någon lämna sin lägenhet på annat sätt så kan dock föreningen realisera tillgången. Har man tur får man mer än insatsen, och då var det egentligen bara bra om det gick litet trögt i samband med ombildningen. Lägenheten har för föreningens del då varit en god placering. Man får nämligen pengar över sedan lånet är betalt. Skillnaden kallas reavinst och är vad som drivit den fastighetshausse vi sett ohejdad ända fram till för knappt ett år sedan.

Egna lägenheter som säljs utan vinst
Vad händer då om lägenheten inte går att sälja dyrare än att föreningen får tillbaka insatsen? Jo, hela köpeskillingen går till lösen av de lån som belöper på lägenheten. Inte en krona blir över. Resultatet (föreningens vinst/förlust) påverkas inte heller. Föreningens kapitalkostnader (räntekostnader) minskar samtidigt men detta uppvägs av att man förlorar en hyresintäkt och i stället får en avgiftsintäkt. Affären påverkar således inte föreningens ekonomi på något sätt.

Även en medlem kan i stort sett skadeslös ta sig ur föreningen i detta läge. Det enda han förlorat är besittningsrätten. Inte en krona blev över och önskar han inte upprepa äventyret i en ny förening är det bara att med mössan i hand ställa sig sist i bostadskön.

Egna lägenheter som säljs med förlust
Förhållandet om marknadspriset inte uppgår ens till insatsen torde stå klart för var och en: Övergång från hyresrätt till bostadsrätt frigör mindre kapital än som krävs för lösande av tillhörande lån. Vare sig medlemmar eller förening kommer då kunna avyttra någon lägenhet utan att samtidigt ådra sig en kännbar reaförlust som i praktiken innebär att man tar sig ur äventyret med ett kvarstående lån i släptåg.

Fler kalkyler löser inte problemet
Vi har tidigare visat att ett villkor för affärsmässighet är att skillnaden mellan hyres- och avgiftsintäkt för en given lägenhet minst uppgår till lägenhetens räntekostnader så länge den är hyresrätt. Tyvärr har Landahl Öhman i de kalkyler man presenterat inte lyckats uppfylla detta elementära krav. Orsaken är enkel: Det är helt enkelt omöjligt med hänsyn till priset. Det enda man kan göra med kalkylerna är att laborera med utjämningsfonder och scenarier rörande lägenhetsprisernas utveckling men de grundläggande villkoren för ekonomin i projektet är och förblir tyvärr hela tiden desamma.

Stockholm den 16 december 2008

Johan Söderberg
Fredh & Söderberg
med kontor i Kv Linjalen

15 kommentarer:

Anonym sa...

Varför kan man inte kasta dom här bostadsrättsplanerna på soptippen genast. Jag är knappast ensam i kvarteret att inte vilja ta miljonlån när jag redan bor här. Inte vill jag bli betraktad som någon ägarna ser som kommande intäkt om de bara lyckas få mig att flytta.
Det hette att man skulle få välja bostadsform. När ska det löftet gälla oss som redan valt och vill fortsätta bo hos allmännyttan?

Maria sa...

Bra fråga! Vi är många som redan har valt boendeform. Och varför betala mer för ett boende man redan har? Alla som fortfarande tror att man som bostadsrättshavare ÄGER sin lägenhet, räck upp en hand. Det är föreningen som äger fastigheten, du äger bara nyttjanderätten. Går föreningen i putten återgår du till att bli hyresgäs, men nu MED bolån. Grattis... not!

Anonym sa...

Det är inte ens bostadsrättsföreningen som äger lägenheten.
Det är banken.
Man byter hyresvärd och får betala mer helt enkelt.

Maria sa...

Helt rätt! Visst är det banken som äger, som vanligt. Och man tvingas byta hyresvärd, till en med tveksam ekonomi. Känns tryggt, eller hur?! Brrr...

Anonym sa...

Vad är det egentligen för överenskommelse som slutits mellan Landahl&Öhman och föreningen?
Har någon sett det och vet någon hur det är formulerat. Som medlem i föreningen borde man väl ändå kunna få reda på hur avtalet ser ut?
Annars verkar alltihop mer än lovligt skumt.

Anonym sa...

Vilka pajasar ni är! Ni är misstänksamma så att det är läskigt. Är det någon i "Rädda linjalen" som över huvudtaget vågar gå ut? Jag menar, det kan ju komma något från rymden och landa på er.

Ni snackar om grannsämja, grann...vad? Den förstöde ni för länge sedan när ni började kasta skit till höger och vänster.

Om gärna med information, men sluta sprid propaganda!

Maria sa...

Kära Anonym ...

Jag tror att du blandar ihop oss med gallerna i Asterix. Men en sak har vi gemensamt, liksom dem vi vill leva i frihet i vår by och slippa bli invaderade.

Anonym sa...

Man undrar vem som är "pajasen" i detta, det verkar vara ett väldigt känsligt ämne för "motståndsrörelsen". Om du tycker att det är propaganda varför läser du detta sluta med det så slipper du bli så upprörd. Det finns kanske en egen blogg för Brf linjalen du kan ju kommentera dina elakheter där.

Anonym sa...

Håhåjaja....alltid ett anonymt häcklande inlägg.

Kom inte hit och snacka grannsämja med en klapp på huvudet.
Du kan väl förklara det som BRF Linjalen misslyckats med att få oss att förstå istället, om det var grannsämjan du värnade om?

Den där "Rädda Linjalen har förstört grannsämjan"-retoriken har vi redan fått i ett utskick från Brf.

Vågar vi gå ut på grund av fallande objekt från rymden?

Ganska kass liknelse måste jag säga.

Henrik M F

Rädda Linjalen sa...

Anonym:
Det här börjar nästan bli lite gulligt. Rädda Linjalen har alltid strävat efter information och debatt.
Brf Linjalen har alltid undvikit det. Landahl Öhman likaså.

Varför? Det kan man ju spekulera i. Alla är välkomna att analysera, diskutera o kritisera våra ståndpunkter närsomhelst. På bloggar och på möten.

Brf och Landahl Öhman gör allt dom kan för att undvika allmän diskussion - det borde stå klart för var och en numera.

Rädda Linjalen hävdar att ombildningsförsöket även denna gång är helt kört, och vem som helst är hjärtligt välkommen att motbevisa oss.

Den här bloggen har blivit en angelägenhet i hela landet när det gäller ombildningar. Det har sina skäl: Vi vet vad vi talar om.
Vi har lärt oss och kan det här nu. Brf Linjalen och Landahl Öhman läser våra bloggar - det vet vi.

Att bemöta det vi skriver vill Brf Linjalen och Landahl Öhman däremot inte göra. Varför? Svaret är väldigt enkelt. Det kan de inte göra på ett trovärdigt sätt.

På våra möten är ordet öppet och fritt för alla, även för för dom från Brf som är beredda att komma och argumentera för sin sak. Deras möten är till för folk som (citat) "Inte har några frågor".

Vi i Rädda Linjalen välkomnar en allmän debatt vilken dag som helst.

Johan Johansson / Rädda Linjalen

Anonym sa...

Jag tycker att Brf Linjalen och Landahl/Öhman har haft alla tillfällen i världen att besvara dessa så kallade påhopp, detta är ju en öppen sida för alla att kommentera. Varför gör dom inte det så slipper vi alla dåliga kommentarer från grannar som har en annan åsikt än vi i
Rädda Linjalen. När dom håller sej undan från inlägg så blir det ju spekulationer. En dam sa på senaste mötet att hon alltid fick svar från jusristerna när hon meijlade dom, tacka sjutton för det hon var ju på samma sida som L/Ö (det var nämligen inte den som ifrågasatte varför dom aldrig svarade).
Jag vill ta tillfället iakt att önska framförallt våra underbara vänner i "Rädda Linjalen" som gör så mycket för oss en riktigt
GOD JUL och GOTT NYTT ÅR

Anonym sa...

Sämre grannsämja än den som visades upp på bostadsrättsföreningens möte nere i garaget har då jag aldrig sett.
Att många inte verkar ha den minsta aning om vad stadgeändringen innebär gör inte saken bättre.

Anonym sa...

Ja man undrar hur grannsämjan ser ut efter detta, dom som har hånlett och kastat skit hur ska dom släta till anletsdragen om det nu inte blir någon ombildning. Hur håller man skenet uppe gentemot sina grannar då....!? Ja menar det blir ju ingen naturlig konversation efter detta.
Så var det med dom "goda grannarna"
eller hur? Man måste låta alla ha sin egen uppfattning. Hoppas detta tar slut snart.

Johan Söderberg sa...

"Lägren" måste förstå varandra. De som är för ombildning måste förstå att de flesta som bor i Linjalen trots allt gör det för att de aktivt (!) valt hyresrätt som boendeform. De som är emot ombildning måste förstå att det, trots att man tycks ha haft svårt att hitta en bra styrelse (!), faktiskt är en genuin önskan som ligger bakom. Det märktes på höstens möten hur oerhört mycket detta betyder för anhängarna av projektet - så mycket att de tycks vara beredda att bortse ifrån krassa realiteter.

En ombildning skulle innebära att du för mellan två och tre miljoner får en bostadsrätt i en förening som har flera hundra miljoner i skulder, dvs skulder som inom ett par år mycket väl kan motsvara halva fastighetsvärdet - och då är enskilda medlemmars samlade skulder ändå tre gånger större än föreningens!

Människan är en försiktig och social varelse som inte alltid handlar fullt rationellt. Man tar sällan stora steg själv men i grupp är man beredd att kasta sig utför avgrunder. Föreningen har fått ett mycket dåligt bud och situationen på fastighetsmarknaden har plötsligt ändrats:
Är du för en ombildning - våga då i stället stå på egna ben! Tag dina två, tre miljoner som du skulle behöva hösta fram i samband med ombildningen och skaffa dig en bostadsrätt på en marknad som faktiskt inte behöver det tillskott om 455 lägenheter som denna ombildning skulle innebära. Du kan nämligen lätt, redan utan en ombildning av Kv Linjalen, redan idag för den slanten få en betydligt mer köpvärd (!) lägenhet än den lägenhet du just nu själv bor i när Brf Linjalen är ägare.

Grannsämjan behöver inte bli lidande. Garage-intermezzot och pajkastningen kan helt och hållet tillskrivas ombildningsprojektet och minnet av dessa händelser kommer blekna fort.

/Johan Söderberg

Anonym sa...

Tack Johan Söderberg för dina kloka ord. En tröst i denna uppochnedvända process.
Måtte detta få ett slut snart.