lördag 25 december 2010

Hur tungt väger egentligen etiken?


Köpstämman i Kvarteret Vråken, Aspudden, gick av stapeln i tisdags kväll. Som rapporterat ville Brf Vråken och ombildningskonsulten Bergs Fastighetsjuridik AB hålla stämman på kvällen den 23 december, men tvingades byta datum efter tillrättavisningar från värden Familjebostäder. Den medvetet illa valda tiden var t.o.m. uppe i debatt i Stadsfullmäktige. Tack vare detta hölls stämman på ett datum då i alla fall några hade möjlighet att delta.

Stämmans resultat blev i alla fall tydligt. 33 ja-röster av 67 möjliga innebär att 51%, dvs mer än hälften av hyresgästerna, tackat nej till ombildning. Då ombildningkonsulternas så kallade branschorganisation SBB, där just Vråkens konsulter tillhör grundarna, säger sig värna om ombildningsprocesser "enligt etikens alla regler" utgår vi nu ifrån att Berg Fastighetsjuridik genast slutar driva ombildningsprocessen.

Demokratins etik innebär rimligtvis att respektera väljarnas uttryckliga vilja. Väljer Berg Fastighetsjuritik och Brf Vråken att driva vidare ombildningsförsöket med fler köpstämmor visar man med all önskvärd tydlighet att man struntar i "etikens alla regler" och kör vidare enligt "spelets alla regler" - precis som man valt att göra i flera andra fall, varav ombildningsförsöket i kvarteret Skottet är det mest omskrivna.

Hittills har det i alla fall inte varit mycket bevänt med etiken i Vråken. I ombildningskonsultens väldigt optimistiska ekonomiska plan har redan ränteprognosen spruckit, trots att man räknar med att räntan skall vara oförändrad i tio år(!) framåt. Brf Vråken har även använt sig av selektiv information, dvs undanhållit vissa hyresgäster information och utskick, och som sagt försökt att lägga stämman på en tid då få hyresgäster haft möjlighet att delta.

Att ombildningskonsulten Ulf Bergdahl själv aktivt agerat försäljare, och bland annat sökt upp hyresgästers släktingar är även det en bit ifrån både etikens regler och det uppdrag som åligger en ombildningskonsult. Det återstår att se om Bergs Fastighetsjuridik och Ulf Bergdahl kommer att följa sin egen branschorganisations utfästelser i framtiden. Det är ju aldrig för sent att bättra sig. Vi hoppas att ombildningsförsöket i kvarteret Vråken är över nu, och vi kommer att fortsätta att rapportera om händelserna där.

Vidare visar det sig att Stadshuset återigen "räknat fel" när det gäller deras eviga mantra om "blandade upplåtelseformer". I innerstaden, där man i princip redan utrotat allmännyttan, anses upplåtelseformerna vara blandade. Att det finns fler bostadsrätter än hyresrätter i Stockholm betyder enligt borgarråd Joakim Larsson att siffrorna skall göras än mer skeva för att blandningen skall falla Stadshusstyret i smaken.


Skall det vara blandade upplåtelseformer som gäller borde det rimligen åligga Stadshuset att utöka det allmännyttiga beståndet i innerstad och närförort genom upphandling och ombildning av bostadsrätter till hyresrätter, eller?

Detta kan komma att bli möjligt tidigare än man kan ana. E24 utfärdar starka varningar för en snabbt annalkande bostadsbubbla:

"Det stora och uppenbara hotet är en fastighetsbubbla. De svenska bostadspriserna har stigit snabbt till sin högsta höjd. Bostadspriserna i Stockholm har gått upp med 4 procent under de senaste tre månaderna, enligt Mäklarstatistik. Relationen mellan inkomster och fastighetspriser förefaller orimlig, på grund av rörliga boräntor som fortfarande är så låga som 2,8 procent. De lär snabbt fördubblas, och då kan fastighetspriserna kollapsa som i slutet av 1989"
Läs hela artikeln HÄR

Bolånetagare kan nog även glömma det som många ombildningskonsulter bygger sina luftslott på - de amorteringsfria lånen. Dessa är snart ett minne blott enligt bankernas samordningsorgan Svenska Bankföreningen:

"Vi tycker att man ska amortera om man belånar sin fastighet mer än 75 procent för att skapa sig ett utrymme för eventuella prisjusteringar nedåt på fastighetssidan."
Läs hela artikeln HÄR

Vare sig det gäller ombildningskonsulter, banker, Stadshusledning eller Brf-styrelser är frågan densamma:
Hur tungt väger egentligen det enligt alla så prioriterade begreppet "etik"?

lördag 18 december 2010

Dörrförsäljning per provision i Vråken


Köpstämman i kvarteret Vråken, Aspudden, är flyttad. Anledningen är att både ägaren Familjebostäder och representanter från Stadshuset uttryckt det uppenbart olämpliga att hålla en köpstämma kvällen före julafton. Ombildningskonsulten Berg Fastighetsjuidik AB och Brf Vråken har fått en tillrättavisning, och köpstämman har således flyttats till tisdag 21 december.

Något möte för att gå igenom och diskutera den ekonomiska planen eller något annat ämnar Berg Fastighetsjuidik AB inte hålla, nu är det istället operation övertalning som gäller i kvarterets trapphus.

Som vi berättat tidigare är Brf Vråkens ombildningskonsulter även en av grundarna till den självutnämnda branschorganisationen Sveriges Bostadsrättsbildare (SBB), som hävdar att de genomför ombildningar enligt "etikens alla regler". Vidare har SBB skickat ut pressmaterial med gravt vilseledande och osanna uppgifter.

Så här skriver exempelvis Uppsala Nya Tidning:
"Intresseorganisationen Sveriges Bostadsrättsbildare, SBB, har spridit felaktiga uppgifter om hur vanligt det är att hyresrätter ombildas till bostadsrätter. Intresset är avsevärt mindre än vad SBB gett sken av."
Läs hela artikeln HÄR

I kvarteret Vråken råder just nu operation dörrknackning för att samla in fullmakter för köp. Det lite speciella är dock att det är ombildningskonsulten själv, Ulf Bergdahl, som enligt ett flertal rapporter utsätter kvarterets hyresgäster för intensiva övertalningsförsök. Flera har hört av sig med upprörda historier om Ulf Bergdahls förehavanden.

Bland annat skall en nybliven änkling blivit uppvaktad av ombildningskonsulten. När denne inte visat sig intresserad att skriva på en fullmakt har Berg Fastighetsjuridik per telefon sökt upp den dödes barn, som lockats med ett framtida klipp om man bara kan övertala den överlevande föräldern att skriva fullmakt.

På Berg Fastighetsjuridiks hemsida kan man läsa:
"Vi bidrar med flerårig yrkeskunskap för att ledsaga etablerade föreningar i litet mer ovanliga eller komplicerade skeden. Vår kompetens bidrar till en mycket hög kvalitet."

Om man nu svänger sig med uttryck som "hög kvalitet" och "etikens alla regler" dyker det genast upp några frågor som söker svar:

  • Är det enligt "etikens alla regler" att utlysa en köpstämma vid en så olämplig tidpunkt att t.o.m. Stadshusets politiker reagerar?
  • Ingår det i en ombildningskonsults uppdrag att agera gårdfarihandlare, springa runt i områden och knacka dörr samt utsätta äldre hyresgäster för påtryckningar och övertalningsförsök?
  • Kan en ombildningskonsult som söker upp släktingar till nyss avlidna hyresgäster anses arbeta enligt "etikens alla regler".
  • Är ett ombildningsförsök där man inte bereder hyresgästerna möjligheter att gå igenom den ekonomiska planen att betrakta som en ombildning med "mycket hög kvalitet"?

Listan på frågor kan göras lång. På tisdag är det köpstämma. Om stämman bli enligt "etikens alla regler" vet ingen, men vi hoppas att etiken går vinnande ur den här soppan.

tisdag 14 december 2010

Helgextra: Julköpstämma i Aspudden!


I Stockholms ombildningscirkus är det mesta tillåtet för ombildningsivrarna. En av sakerna som vi tagit upp i VÅRA FÖRSLAG för att demokratisera processerna är fasta riktlinjer för bostadsrättsföreningarnas stadgar. Just nu är det mer regel än undantag att föreningarna (med hjälp av konsulterna) ändrar de sedvanliga stadgarna så att det ska gå att manipulera röstning via fullmakt. På så sätt kan man i princip hålla köpstämmor utan deltagare - och var och en kan ju konstatera hur demokratiskt det låter.

Brf Vråken i Aspudden har gjort just så. Man har tillverkat egna föreningsstadgar där vem som helst kan komma in direkt från gatan och rösta för hela kvarteret via fullmakt. Även här i Linjalen manipulerande man stadgarna. Varför vi anser att detta är uppenbart mygel kan du läsa PÅ DEN HÄR LÄNKEN. Artikelns slutcitat lyder:
"Har styrelsen hoppats att kunna hålla stämmor själv och att de boende stannar hemma och tittar på tv istället?"

Att man hoppas på detta i Brf Vråken känns inte särskilt långsökt. Nu har man för säkerhets skull låtit kalla till köpstämma vid en inte alltför smidig tidpunkt:
Den 23 december kl 19.00.

Det känns minst sagt som att en räv har raskat över isen. Att kalla till köpstämma på en tidpunkt då i princip alla har fullt upp med annat eller rest bort är ett alltför tydligt tecken på att det knappast är enighet, information, diskussion och gemensamma demokratiska beslut som är det viktigaste. De boende uppmanas att lämna fullmakt även om de ska närvara på stämman. För säkerhets skull avslutar Brf Vråkens sin kallelse:
"Den som lämnat in fullständig fullmakt behöver inte närvara vid stämman".

Att Brf Vråken och dess konsulter vill driva igenom en omvandling på det här sättet, vid den här tidpunkten, talar sitt eget tydliga språk om var den demokratiska ambitionsnivån ligger. Att den som inte vill rösta ja lugnt kan stanna hemma och koka knäck glömde Brf Vråken att berätta. Att ansökan till medlemsskap i föreningen också innebär att man lämnar fullmakt för köp är ett annat talande tilltag.

I vårt förra blogginlägg tog vi upp turerna runt kvarteret Skottet, som skulle varit uppe i Stockholms Tingsrätt i måndags. Då bostadsrättsföreningen medgett talan i fallet innebär det att det förekommit falsarium i samtliga fall då föreningen hävdat sig ha majoritet för ombildning. Två stämmor har alltså slutat nej, och två har underkänts p.g.a ogiltiga röster.

Skottets köperbjudande gick ut i Juni 2009. Tio månader senare höll man ännu en stämma, helt ogiltig - då inget köperbjudande fanns. Efter denna femte låtsas-stämma förklarade sig Brf ha majoritet för tredje gången gillt. Stämmoresultatet har aldrig granskats - då det inte funnits någon som helst anledning att gå igenom en totalt meningslös stämma.

Ändå viskas det i korridorerna att Skottet kommer att erbjudas köp av fastigheten med denna stämma som underlag. Ligger det någon sanning i det kan hela regelverket för ombildningar lika gärna skrotas helt. Det skulle innebära att det är helt upp till Stadshuspolitikernas personliga godtycke att tänja och ändra regler som det passar. Vi avvaktar nyfiket på hur Stadshuset agerar. Finns det regler runt ombildningar, eller finns dom inte?

För att knyta ihop säcken kan vi konstatera något som inte tagits upp tidigare: Både i Skottet och Vråken är det samma ombildningskonsulter som anlitats, Ulf Bergdahl och Anders Berg från Berg Fastighetsjuridik AB. Företaget är även en av grundarna till ombildningskonsulternas branschorganisation SBB - en sammanslutning av tämligen ifrågasatta ombildningskonsulter som påstår sig verka för ombildningar "efter etikens alla regler".

Båda Skottets och Vråkens ekonomiska planer har även identiska intygsgivare samt har genomgått en varsin okulär icke jordabalksbaserad "besiktning" av samma besiktningsman.

Går båda dessa ombildningar igenom kommer konsulterna från Berg Fastighetsjuridik AB att vara nöjda efter stämman i Aspudden kvällen före julafton. Vem vill inte vakna upp på julaftons morgon i vetskap om att ha kammat in 2.375 000 kronor i ombildningsarvode? Efter att intygsgivare och besiktningsmannen fått sitt räcker det nog till tämligen hyfsade julklappar.

Pengar till jul är ju aldrig fel - särskilt inte när de är förtjänade enligt etikens alla regler.

lördag 11 december 2010

Ytterligare fyra år i Vilda Västern?


Måndag 13 december kl 12.00 kommer Stadshusets nya direktiv för ombildningar att klubbas. Därmed kommer vi hyresgäster att få veta vilka regler som ska gälla i ombildningscirkusen de närmsta fyra åren.

Men då blockpolitiken i Stadshuset är cementerad går det att läsa sig till vad som kommer att gälla redan nu. Det är bara att titta på några länkar:
Mötets föredragningslista Det handlar om punkt 6.

Koncernledningens tjänsteutlåtande. Där pratas det mycket om "blandade upplåtelseformer".
Koncernledningens direktiv där det är mer preciserat var ombildningarna tillåts fortsätta.

Några frågor bland många när man läst dessa dokument:

1. Hur kommer det sig att det, precis som inför den förra mandatperioden, framställs som att allmännyttans hyresgäster ska "ges möjligheten" att ombilda. Det har man haft i fyra år redan. De delar av allmännyttan som återstår är områden som antingen redan tackat nej (en eller flera gånger) till ombildning samt de områden där det inte ens funnits underlag för intresseanmälan. Ingenting övrigt har hänt.

2. Inga förändringar kring regelverket verkar vara aktuella. Det innebär att det väl dokumenterade fusket runt ombildningar som vi och många med oss både upplevt och KRÄVT ÄNDRINGAR AV ser ut att gälla fortfarande. Vi kan alltså förbereda oss på ytterligare fyra år av stadgemygel, fullmaktsfuskande, kollektivanslutna brf-medlemmar, skrupelfria ombildningskonsulter och intygsgivare med trovärdighet noll. Det är helt OK att fuska igenom en ombildning, i alla fall vad Stadshuset anbelangar. På något annat sätt går det inte att tolka den uppenbara oviljan till ett bättre regelverk.

3. I direktiven står att "genomförda ombildningar har medfört ett spritt ägande och mer blandade upplåtelseformer i flera stadsdelar". Om man med blandade upplåtelseformer menar att det bara skall finnas bostadsrätter och villor så har man sannerligen lyckats i stadsdelen Östberga. Där finns det nu, efter 4 års intensiv kampanj och en uppsjö skandalombildningar, knappt 12 % HR kvar, och ytterligare en fastighet är eventuellt på väg att ombildas.

4. Vidare kan noteras att inga förändringar finns vad gäller vilka områden som tillåts ombildas. I Stockholms innerstad, Hammarby sjöstad, Årsta och Liljeholmen är det stopp. Där finns å andra sidan inte mycket allmännytta kvar att ombilda. Men i annan redan hårt drabbad närförort som Aspudden, Östberga (12% hyresrätter) och Enskedefältet (20% hyresrätter) anser tydligen Stadshusets ledning att boendeformerna inte är tillräckligt blandade ännu.

DEN KAOTISKA FÖLJETONGEN OM SKOTTET FORTSÄTTER:
Brf Skottet på Södermalm lyckades efter många om och men, och på den fjärde utlysta köpstämman få ihop tillräckligt många fullmakter för en ombildning. Tydligen har mycket varit fel i underlaget, då ärendet gått till Tingsrätt. Nu verkar det stå klart att oegentligheter förekommit, men likväl försöker man få igenom en ombildning med hänvisning till en ogiltig köpstämma som genomförts nästan ett år efter att köpfristen gått ut.

Så här rapporterar en boende i Skottet:
"Nu kan vi i Skottet meddela att förlikningen mellan brf Skottet och oss är underskriven och inskickad till tingsrätten där brf Skottet medger talan. Södermalm har fått behålla ännu en hyresrättsfastighet, i alla fall som det ser ut idag.
Nu har vi tyvärr ännu ett slag att utkämpa. Sthlmshem har, enligt brf Skottets ombildningskonsult och advokat, muntligt lovat att brf att få köpa Skottet1 oavsett domen i tingrätten(!).

Sthlmshem dementerar inte heller detta påstående i en förfrågan, utan undviker att kommentera. Vi vet inte hur de har tänkt sig att kunna driva igenom ett köp mot tingsrättens dom.

Brf Skottet höll en köpstämma den 27 april i år (2010) och vi kan väl ana att de försöker att använda den som underlag för ett köp, (trots att stämman hölls nästan ett år efter betänketidens utgång och trots att inga fler förlängningar gäller i innerstaden) Vi får avvakta och ha ögonen öppna för vad de kan hitta på. Idag kan vi i alla fall andas ut efter att ha fått bekräftat att det inte fanns majoritet för köp på någon av alla de behöriga stämmor som brf skottet hållit. Stämman, som hölls i år, har vi av förklarliga skäl inte granskat.

Fortsättning följer.
"

Vad säger Stockholmshems ordförande Björn Ljung: Tänker man godkänna en köpstämma som hållits långt efter att köperbjudandet gått ut? Och i sådana fall - finns det några regler runt ombildningar över huvud taget?