fredag 30 januari 2009

Högre hyra med privat värd än med Stockholmshem


På Brf Linjalens informationsmöte för hyresgäster togs frågan upp om hur en omvandling till bostadsrätter kan komma att påverka hyrorna. Begreppet påtaglighetsrekvisit kom på tal, och vi känner att vi måste rätta den information som Landahl Öhman framförde på mötet eftersom vi anser den vara helt felaktig.

Landahl Öhman hävdade att man i egenskap av att vara privatvärd inte har rätt att sätta en högre hyra än allmännyttan, utan då måste det finnas en väsentlig skillnad i den kvalitet man levererar. Det måste skilja sig på standarden i lägenheten eller servicen i fastigheten.

Vill Landahl Öhman hålla informationsmöten om hyresrättsliga frågor borde man ju kunna begära att de inte, som i det här fallet, lämnar oriktig information. Landahl Öhman och Brf Linjalens styrelse vill gärna påskina att det inte innebär någon som helst skillnad att vara hyresgäst till en privatvärd än hos allmännyttan, men det är inte sant.

Enligt Landahl Öhman innebär påtagliglighetsrekvisit i detta fall att bostaden måste ha påtagligt högre standard för att motivare en hyreshöjning. Då har man, i bästa fall, missuppfattat begreppet. Rädda Linjalen är bättre pålästa.

Påtaglihetsrekvisitet innebär att hyran inte alltför påtagligt får skilja sig från hyrorna i allmännyttan - men att en praxis på cirka 5% högre hyra för likvärdiga lägenheter anses acceptabel för hyresgäster hos privatvärdar. Läs vidare:

Genom det så kallade påtaglighetsrekvisitet i hyreslagens bruksvärdesregel, har emellertid en praxis bildats, som innebär att en privat hyresvärd kan få ta ut cirka fem procent högre hyra jämfört med en likvärdig lägenhet i det allmännyttiga bostadsföretaget.
Källa: Hyresgästföreningen
LÄS HELA DOKUMENTET HÄR

Om gränsen påtagligt/icke påtagligt ges en viss innebörd vid jämförelse mellan likvärdiga lägenheter synes det helt naturligt att tillåta en mindre skillnad om prövningslägenheten är något sämre än jämförelselägenheten (men i grova drag likvärdig) och en större skillnad om prövningslägenheten är bättre än jämförelselägenheterna.
Som allmän riktlinje förmodas att gränsen i normalfallet går vid ca. 5 %.
Källa: Regeringen
LÄS HELA DOKUMENTET HÄR

Vad gäller hyran är den nya ägaren (i detta fall bostadsrättsföreningen) bunden av bruksvärdesreglerna och kan därför inte höja hyran hur den vill. Hyrorna sätts utifrån allmännyttans hyresnivå på orten. Hyran kan dock komma att höjas lite eftersom lagen säger att hyran inte PÅTAGLIGT får överstiga hyran i allmännyttan, dvs. det är ej tillåtet med oskäliga höjningar. Påtaglighetsrekvisitet ligger på ungefär 5 %.
Källa: Lawline
LÄS HELA DOKUMENTET HÄR

Med andra ord: Ja, en privatvärd kan ta ut högre hyra än allmännyttan. Praxis vid privatvärdarnas förhandlingar är hyresnivån hos Svenska Bostäder + påtaglighetsrekvisitet. Det vill säga 5% högre än allmännyttan.

Med tanke på hur föreningsekonomin kommer att se ut för Brf Linjalen vid en ombildning kommer man att behöva alla hyresinkomster man har möjlighet att ta ut, och då är sannolikheten hög att påtaglighetsrekvisitet blir väldigt påtagligt även för oss.

Johan Johansson / Rädda Linjalen

tisdag 27 januari 2009

Man blir mörkrädd!



Den 12 januari lämnade sex medlemmar i BRF Linjalen in följande frågor till BRF:s styrelse.

Efter två veckor har styrelsen lämnat svar. Vi väljer efter moget övervägande att publicera så väl frågor som svar i sin helhet. Läs det noga! Flera av svaren från styrelsen gör oss mörkrädda. Att den här styrelsen, om det värsta skulle inträffa, skulle bli våra framtida hyresvärdar gör oss inte bättre till mods.


Fråga 1 från medlemmar i BRF

Vi kräver att få kopior på det undertecknade protokollet från den extra föreningsstämman den 2008-12-03. Ett protokoll som inte är undertecknat har inget som helst värde. Vi vill också ha samtliga bilagor till protokollet. Vidare vill vi att styrelsen delar ut protokollet, tillsammans med bilagan som innehåller justeringsanmärkningar, till samtliga medlemmar i BRF Linjalen. De bör också anslås på anslagstavlorna i alla portar. Att medlemmarna i BRF Linjalen efter snart sex veckor inte fått se protokollen + bilagor är i sig en överträdelse av BRF Linjalens egna stadgar.


Styrelsens svar: "Det undertecknade protokollet med bilagor från extra föreningsstämman i BRF Linjalen den 3/12 finns tillgängliga hos samtliga styrelseledamöter. Alla medlemmar har rätt att läsa protokollet hos respektive styrelseledamot, däremot har medlem inte rätt att kräva kopia av protokollet. Protokollet har varit tillgängligt för medlemmarna tidigare än tre veckor efter stämman. Ni har redan erhållit en kopia av protokollet, dock inte den undertecknade versionen, vill ni därtill läsa undertecknat exemplar kan Ni, när Ni vill vända Er till någon styrelseledamot."


Kommentar från rädda linjalen:

  • Att protokollet med bilagor fanns tillgängligt tidigare än tre veckor efter extrastämman (som stadgarna kräver) stämmer inte alls. Efter mycket om och men lyckades två medlemmar i BRF, efter drygt fem veckor, få ut ett icke undertecknat protokoll där bilagan med justeringsanmärkningar saknades.
  • Att medlemmar som så önskar inte har rätt få en kopia av protokollet med bilagor strider mot gängse praxis bland demokratiska föreningar. Självklart har man den rätten. Vi frågar oss också varför man skulle förneka sina egna medlemmar den rätten? Vad är man så rädd för?
  • En medlem i BRF har därför begärt underskrivna protokoll med bilagor från bolagsverket. Det har sedan kopierats av Stockholms Hyresgästförening, och Rädda Linjalen har hjälpt till med att dela ut dessa till samtliga hyresgäster i Linjalen


Fråga 2

Bilagorna till protokollet från ordinarie föreningsstämman 2008-04-22 måste genast göras tillgängliga för alla BRF:s medlemmar.


Svar: BRF:s styrelse väljer att inte svara på den frågan, och vi har trots upprepade försök ännu inte lyckats få ta del av bilagan. Även detta strider mot Brf Linjalens stadgar.


Fråga 3

Ett flertal medlemmar i BRF Linjalen har ställt krav på att få se avtalet mellan BRF Linjalen och Landahl Öhman. Löften har getts att styrelsen ska behandla frågan på sitt möte den 14/1. Om styrelsen väljer att inte offentliggöra avtalet vill vi ha en förklaring till detta.


Styrelsens svar: "Avtalet mellan BRF Linjalen och Advokatfirman Landahl Öhman omfattar hela ombildningsprocessen och arvodet utgår endast vid tillträde till fastigheten. Avtalet omfattar sedvanliga villkor vid ett fastighetsförvärv för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Avtalet är resultatet av en seriös upphandling. Vi hade kontakt med fem ombildningskonsulenter, begärde in offerter från tre och bestämde oss slutligen efter en noggrann utvärdering för vår nuvarande konsult."


Kommentar från Rädda Linjalen:

  • Styrelsen väljer att inte visa avtalet med Landahl Öhman för sina egna medlemmar. Något svar på varför man väljer att inte göra detta ges inte heller.
  • Vad avtalet innehåller förutom det rent ekonomiska förblir en hemlighet bland många andra hemligheter. Vilka beslut har exempelvis styrelsen rätt att fatta utan att först be Landahl Öhman om lov?

Landahl Öhman får 3,8 millioner+moms vid en ombildning (enligt styrelsen) .Om köpstämman röstar emot en ombildning, eller om styrelsen skulle välja att avblåsa det hela innan stämman, så får konsulterna inga pengar alls.


Fråga 4

Vi vill få ett utdrag ur protokollet från det styrelsemöte där beslut om att anlita Landahl Öhman togs. Styrelsen måste kunna motivera den här upphandlingen av tjänster för sina medlemmar. Om styrelsen väljer att hemlighålla detta vill vi ha en förklaring.


Styrelsens svar:

  • Styrelseprotokoll och avtal som styrelsen tecknar å föreningens vägnar är styrelseinterna dokument som inte lämnas ut
  • Medlemmar har rätt att ställa frågor på stämmor. Styrelsen har utöver detta ingen skyldighet att svara på frågor.
  • Styrelsen har därtill inte någon skyldighet att svara på vilka frågor som helst som medlemmar ställer på en stämma. I varje enskilt fall sker en bedömning av om utlämnandet av en viss uppgift är utan väsentlig nackdel för föreningen, och om så kan antas vara fallet behöver inte uppgiften lämnas ut.


Kommentar från Rädda Linjalen: Detta är lätt komiskt eller möjligen tragiskt. Man skriver att medlemmar har rätt att ställa frågor på stämmor, utöver detta har styrelsen ingen skyldighet att svara på frågor. Samtidigt så kan man även vägra svara på frågor som kommer upp på en stämma om man gör bedömningen att det kan skada föreningen.

Vad man egentligen skriver är att styrelsen inte behöver svara på några som helst frågor från medlemmar om man inte vill. Är detta vad ökat boendeinflytande innebär?


Fråga 5

BRF Linjalen bör gå ut med ett förtydligande vad gäller fullmakterna till köpstämman. Som vi tolkar det gäller fullmakterna inte bara för frågan om köp, utan för alla frågor som kan dyka upp på köpstämman. Betyder det att portombuden i dessa frågor kan rösta som dom vill? Är det rimligt att någon ska kunna skriva på fullmakter innan det är klarlagt vilka övriga frågor som ska behandlas på köpstämman?


Styrelsens svar: "Ingen hyresgäst som känner osäkerhet behöver lämna fullmakt. Den som vill avvakta att lämna fullmakt kan göra det om denne anser att den inte vet vilka frågor som kommer att avhandlas på mötet. På mötet kommer frågorna om hur förvärv av fastigheten för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skall ske avhandlas, inget annat. Det finns således ingen anledning för den tveksamme att känna oro eftersom denne inte behöver lämna fullmakt om denne inte vill. Och självklart kan de som redan nu vill lämna fullmakt göra så, vilket så också sker."


Kommentar från Rädda Linjalen:

Styrelsen besvarar inte frågan. Fullmakten ska enligt styrelsen omfatta alla frågor ”om hur förvärv av fastigheten för ombildning till hyresrätt till bostadsrätt skall ske” Det handlar alltså inte bara om ja eller nej till ombildningen. Styrelsen vägrar att svara på vilka frågor som döljer sig bakom den luddiga formuleringen. Detta är mycket illavarslande.


Från Rädda Linjalens sida kan vi bara fortsätta att uppmana alla hyresgäster att inte skriva på portombudens generalfullmakter till köpstämman.


Olof Fryklöf/Rädda Linjalen

lördag 24 januari 2009

Seniorlån - är det en bra idé?


Seniorlån var ursprungligen tänkt för äldre människor som äger en helt amorterad villa eller bostadsrätt för att frigöra kapital bundet i bostaden. Till exempel för att förbättra sin pension, få möjlighet att resa eller kosta på en upprustning. Man skulle finansiera detta utan kännbara ränteutgifter genom att istället betala lånekostnaden med en del av husets värde den dag det skulle säljas.

Ett annat ord för seniorlån är skulduppräkningslån, som bland andra Handelsbanken använder. Det ger en tydligare bild av vad det är. Istället för att betala av på skulden, så låter man den växa genom att inte betala räntekostnaderna.

Bankerna ger seniorlån för 50-60 procent av bostadens marknadvärde. I den bostadsbubbla som blåstes upp de senaste åren med skyhöga priser kan det verka tryggt både för låntagaren och banken. Men nu har bubblan brustit, under hösten rasade bostadspriserna kraftigt och de flesta tror att priserna kommer att falla ännu mer 2009. När skulden då samtidigt ökar minskar tryggheten.

Räntan på seniorlån är som regel också högre än på vanligt bolån. Lånen kan bindas på olika lång tid, allt från ett år till tio. När lånetiden löper ut ska hela beloppet betalas. Man kan ansöka om förlängning, men om marknadspriset har sjunkit så blir det svårt att få lån på samma villkor eftersom man bara kan låna upp till 50 procent av bostadens marknadsvärde. Och skulden har ökat!

I det läget kan man tvingas sälja sin bostad. Eventuell vinst kommer att bli betydligt mindre eller eller i värsta fall blir det förlust. Och man måste ha löst sitt boende på annat sätt.

Det är därför Handelsbanken i sin broschyr om seniorlån skriver: ”Vi tar hänsyn till din kommande inkomst, värdet på din bostad samt hur länge du planerar att bo kvar.”

Om Brf Linjalen och Landahl Öhman dessutom har planer på extra föreningslån för att möjliggöra låga månadsavgifter i början som sedan trappas upp till sitt verkliga värde, ja då sitter seniorlåntagare i dubbel klämma: avgift som stiger och skuld som ökar.

Att man de senaste åren kunnat låna utan kontantinsats, utan att amortera och till och med lägga räntekostnaden på skulden beror på spekulationen i bostäder som trissade upp marknadspriserna. Men i och med den internationella krisen och fallande bostadspriser är det ingen bra idé att köpa bostadsrätt på krita med lån på hela instatsen som växer med räntan istället för att minska med amortering, det kan ta en ände med förskräckelse. Bankerna har blivit restriktivare i sin långivning, förhoppningsvis kommer det även att gälla seniorlån.

Så frågan om seniorlån är bra eller inte beror på ens planer för framtiden, ens ekonomi och utvecklingen av samhällsekonomin. Har man inga stora tillgångar och vill kunna bo kvar en längre tid bör man inte finansiera sin bostad genom skulduppräkningslån.

Bernt Lindgren

torsdag 22 januari 2009

Välkomna till kvarterslokalen


Kära grannar!
Stort tack för allt stöd och uppmuntran. Det är skönt att känna att vi är så många som vill samma sak. Vi vill även tacka för donationer, som gör det möjligt för oss att sprida information till våra grannar, samt till alla som engagerar sig i nätverket. Vi är redan många, och vi blir ständigt fler. Alla är välkomna och behövs om vi ska kunna få fortsätta bo kvar som hyresgäster hos Stockholmshem.

Idag,
torsdag 22 januari kl 17-20
håller vi Öppet Hus i kvarterslokalen, Åsögatan 79.
Titta gärna in till oss på en fika. Diskutera och argumentera. Alla frågor och åsikter är varmt välkomna.

Väl mött!
Rädda Linjalen-gruppen

tisdag 20 januari 2009

Mer pengar till underhåll från Stockholmshem


Rädda Linjalen vill gärna vara tidigt ute och informera. Här är ännu en upplysning ni förmodligen får läsa för första gången här på vår blogg:

SAXAT UR MEDDELANDE FRÅN STOCKHOLMSHEM:
"Reviderad budget 2009 för AB Stockholmshem med anledning av "Stimulans för Stockholm".

Bakgrund
Stadens politiska majoritet har föreslagit en omfattande satsning för utökat bostadsbyggande och intensifierade insatser för att möta eftersatt underhåll. Syftet är att upprätthålla en hög produktionstakt och möta den lägre sysselsättning, som väntas uppkomma framförallt inom byggsektorn, när konjunkturen viker.

Vad gäller underhållsinsatser är målet att förstärka åtgärderna med 400 mnkr årligen under en femårsperiod. I direktivet sägs att satsningar ska göras där det finns eftersatt underhåll inom fastighetsbeståndet, men även utökade satsningar i utsatta områden samt miljonprogramsområden.

Förslag till åtgärder underhåll
Enligt givet direktiv uppgår den utökade underhållssatsningen för 2009 till 400 mnkr.
Stockholmshem gör extra satsningar i utsatta ytterstads- och miljonprogramsområden. Åtgärderna sedan tidigare har främst varit att hänföra till mjukare värden inom det sociala och kulturella området.
Då möjlighet ges att komplettera de mjukare insatserna med underhållsåtgärder i den fysiska miljön, planeras för underhållsinsatser i utsatta ytterstads- och miljonprogramsområden där särskild förvaltning redan bedrivs sedan tidigare.

Planerade åtgärder i ytterstads- och miljonprogramsområden (särskild förvaltning):
*Installation av elektroniska låssystem samt i samband med detta byte av portar och dörrar i allmänna utrymmen.
*Sektionering av källare och vindar samt installation av Troaxgaller
*Ny förbättrad inre belysning i trapphus, källare och vindar
*Ombyggnad av entréer med förbättrad tillgänglighet och belysning
*Uppdatering och förbättringar av innergårdar och parkanläggningar
*Renovering och uppdatering av tvättstugor och grovsoprum.

Inom den ordinarie förvaltningen finns åtgärder som inte rymts inom ordinarie årlig budget och som därför skjutits på framtiden. Nu finns möjlighet att genomföra dessa då medel finns till förfogande."

Hela meddelandet HITTAR DU HÄR

För oss i kvarteret Linjalen borde detta rimligtvis innebära, att förutsatt att Linjalen INTE ombildas till bostadsrätter kommer dessa underhållspengar även oss tillgodo, då Linjalen tillhör miljonprogrammet. Underhållet betalas med försäljningsinkomster från fastigheter som ombildats. Ännu ett skäl för oss i kvarteret att blåsa av den här ombildningen och fortsätta att vara hyresgäster.

För övrigt är hyresdifferentieringen klar för 2009. Som innerstadsfastighet fick vi 0,36% högre höjning än förortsfastigheterna, vilket innebär att vår totala hyreshöjning i år blir 3%.

Först idag fick vi alltså den exakta hyran bekräftad, men ni kanske kommer ihåg i vilken grävande källa NI LÄSTE DET FÖRST?

Johan Johansson / Rädda Linjalen

fredag 16 januari 2009

Att varken vilja eller orka


Det sägs att demokrati och öppenhet är A och O i en bostadsrättsförening. Demokratin frodas knappast i Brf Linjalen, men samlingen av citat gör det definitivt. Det senaste är att Brf:s styrelse inte tänker lämna ut kompletta protokoll från den senaste medlemsstämman till sina medlemmar. Anledning: Att man "inte orkar kopiera dom".

Ja, ni läste rätt. Ni minns väl stadgeändringsmötet som hölls i garaget(!) den 3 december, där paragrafen gällande fullmakter ändrades? Istället för en fullmakt per ombud skulle det istället bli 30 fullmakter. Anledning till denna stadgeändring sades vara att det ska "bli lättare" att rösta på stämman.

Senast tre veckor efter kalabaliken i garaget, dvs 24 december, skulle protokollet från stämman enligt lag vara tillgängligt för samtliga medlemmar. Så blev inte fallet. Ett flertal medlemmar, både motståndare och bostadsrättsivrare, har ifrågasatt stämmans demokratiska ordning. Men några kompletta protokoll med bilagor tänker Brf Linjalens styrelse ändå inte lämna ut till medlemmarna, trots önskemål från flera håll.

Protokollet och bilagorna skall sändas till Bolagsverket för godkännande innan de kan träda i kraft. Vi väljer att citera Bolagsverkets jurist Johanna Salman: ”I varje seriös bostadsrättsförening delar styrelsen ut kopior på stämmoprotokoll till alla sina medlemmar.

Brf Linjalens styrelse däremot, tolkar sina egna stadgar lite som det passar. Stor vikt läggs nu vid begreppet "tillgängligt". I det här fallet betyder "tillgängligt" att medlemmar på förfrågan kan få titta på handlingarna ståendes i farstun till någon av styrelsemedlemmarna - om de nu råkar vara hemma och behagar öppna. Även de medlemmar som inte ens lär kunna pallra sig till en köpstämma förväntas nu hasa ner med rullatorn för att få läsa. Kopior på de kompletta protokollen och bilagorna kan vi däremot glömma bort, hur mycket medlemmar vi än må vara. Kan vi gå på möte i ett garage så kan vi läsa protokollet i farstun. Ungefär så verkar styrelsen resonera.

Varför styrelsen inte vill ge medlemmarna protokollet på ett schysst sätt kan man ju spekulera i, men precis som i fullmaktsfrågan fick vi ett härligt svepskäl. Brf Linjalens sekreterare hävdade att styrelsen "inte orkar kopiera dom". Lite senare medgav samma person att man helt enkelt inte vill ge dokumenten till medlemmarna. Kanske har styrelsen skäl att mörka dessa dokument, annars hade man knappast riskerat sin trovärdighet på det här sättet.

Men tro oss - väldigt snart kommer styrelsen att orka kopiera papper. Det är ju snart dags för nya informationsmöten. Bara man själv får välja vilken information som sprids finns nog ork att både kopiera och dela ut papper.

Styrelsen målar gärna ut oss i nätverket Rädda Linjalen som bråkmakare. Det stämmer inte. Vi vill bara att folk i kvarteret ska ha korrekt och fullständig information om denna omvandlingsprocess. Vi har hela tiden velat ha en ärlig debatt med styrelsen, och det vill vi fortfarande. Styrelsen har konsekvent valt att lägga locket på, hålla tyst och gömma sig bakom sina förkläden Landahl Öhman. Vi vill fortfarande ha en öppen dialog, men den vill de ansvariga för omvandlingen undvika. Det kan knappast ha undgått någon. Nu får inte ens medlemmarna lagstadgad information på ett reko sätt.

En sak framstår med all tydlighet: Den här omvandlingen skall drivas igenom till varje pris, om det så innebär att medvetet undanhålla fakta för egna medlemmar. Samma medlemmar som man vill locka in i en affär på 1,25 miljarder i en stor ekonomisk kris som bara har börjat. Förstår inte styrelsen att förtroende är något man förtjänar, inte något man har per automatik?

Personligen förvånar det mig att jag inte blir förvånad längre. Jag blir bara ledsen. Väldigt ledsen - å mina egna och grannarnas vägnar. Kanske särskilt de grannar som verkligen haft förväntningar på omvandlingen, och sedan hamnat i den här soppan. De förtjänar att behandlas med större respekt. Även om jag själv helst bor kvar i allmännyttan så unnar jag ändå mina meningsmotståndare seriösa förutsättningar och representanter . Det finns tyvärr inte här i kvarteret Linjalen, det står klart för fler och fler nu.

Johan Johansson / Rädda Linjalen

måndag 12 januari 2009

En glad eller belånad pensionär?


Snart kommer det att snackas om så kallade seniorlån. De äldre i kvarteret förväntas ta dessa för att köpa bostadsrätter. Rädda Linjalen forskar just nu i ämnet, men vi hittar ärligt talat inte mycket till information. Googlar man på seniorlån + köpa bostadsrätt ser det ut SÅ HÄR. Sammanlagt nio träffar, och ingen av dom passar in på vår situation.

Förklaringen till detta är enkel. Seniorlån är till för den som redan äger t.ex. ett hus eller en bostadsrätt som i princip redan är betald. Då kan man låna med huset som säkerhet.
När SBAB informerade i Åsöskolans aula i november meddelade man att man inte förmedlade seniorlån för köp av bostadsrätter. SBAB är ett bolåneinstitut och ett traditionellt seniorlån är ett slags pantbank, där man pantsätter något man redan äger, skulle man kunna säga på ett väldigt förenklat sätt.

Om man däremot redan äger sin fastighet kan seniorlån visserligen vara ett alternativ att låna pengar, om än ett väldigt dyrt sådant. Med Brf Linjalens ekonomiska upplägg skulle en seniorlåntagare betala ränta på ränta både på sitt eget lån och på föreningsavgiften. Förutsättningen för ett seniorlån är även att värdet på bostadsrätten stiger mer än lån plus räntor - något som i princip alla med ekonomisk kunskap betvivlar starkt för tillfället.

Saxat från en artikel i Dina Pengar:
"I ett räkneexempel för Svensk hypotekspension är en person som belånar sitt hus med 400.000 kronor skyldig ungefär det dubbla efter tio år. Efter 20 år är skulden uppe i drygt 1,6 miljoner kronor."
"De här lånen är till för dem vars inkomst inte klarar en vanlig kreditprövning. Har man högre inkomst ska man i första hand ta ett vanligt hypotekslån, säger Ylva Yngvesson, privatekonom på Swedbank.

Annika Hernodh, vd för Konsumenternas bank- och finansbyrå, håller med:
– Det är en väldigt dyr produkt. Skulden ökar väldigt snabbt och om lånet ska lösas efter tio år kan du tvingas sälja din bostad, säger hon."
Läs hela artikeln HÄR

Läs DI:s jämförelse mellan villkor för seniorlån HÄR

Vi väntar med spänning på det låneerbjudande som seniorerna i kvarteret Linjalen kommer att
erbjudas.

Johan Johansson / Rädda Linjalen

måndag 5 januari 2009

ÖPPET HUS - TORSDAG 8 JANUARI Kl 17-20


Det är lite av uppånervända världen för oss i Linjalen just nu. Den ena dystra prognosen avlöser den andra. Bara Landahl Öhman och Brf Linjalens styrelse verkar ha missat något som hela världen pratar om. Mitt i allt detta förväntas 455 hushåll ta flermiljonlån och ge oss in i en marknad som aldrig varit så osäker som nu. Man upphör aldrig att förvånas.

Därför: Hjärtligt välkomna till Rädda Linjalens första Öppna Hus för året.
Torsdag 8 januari
Kl 17-20
i samlingslokalen, Åsögatan 79

Dräll gärna in, ta en fika, diskutera och ställ frågor. Rädda Linjalen anser att det här ombildningsförsöket är fel sak, gjort på fel sätt, på fel tid, av fel folk - och vi har inga problem att förklara varför.
...och stod det inte klart för var och en hur körd omvandlingsidén var redan förra året kan vi presentera några osande heta länkar ur dagens DN:

BOSTADSPRISERNA SPÅS FALLA 2009
Experterna är eniga. Trots räntesänkningar fortsätter bostadspriserna falla under 2009. Arbetslösheten avgör om nedgången hamnar kring 10 eller 20 procent. Köpte du bostad i slutet av 2007? Läs då detta sittande...
LÄS HELA ARTIKELN HÄR

RISK ATT DITT LÅN BLIR STÖRRE ÄN DIN BOSTADS VÄRDE
Tog du ett jättelån när du köpte din nuvarande bostad?
Var varnad. 2009 kan bli året då lånet överstiger bostadens värde. Ja, din bostad är ditt hem. Men det är också en investering på en marknad. Och enligt experterna är risken överhängande att bostadsmarknaden faller med så mycket som 20 procent under 2009, kanske mer på sina håll.
Och någon snabb återhämtning är inte att räkna med. Många talar om en vändning 2010 eller 2011. När är vi tillbaka på 2007 års prisnivå? Ingen vet. Det kan ta 45 år. Men det kan lika gärna ta 10 år.
LÄS HELA ARTIKELN HÄR

Vi är, tyvärr, inte ensamma om vår situation. På Torkel Knutssonsgatan går man igenom samma sak just nu. Glädjande för oss är dock att många som befinner sig i samma läge som oss hämtar information och hjälp från oss och våran blogg.
HÄR KAN NI LÄSA VIDARE

...en som ledsamt nog inte kommer att dyka upp på torsdagens Öppna Hus är Eddy, en av våra stammisar. Tyvärr avled han plötsligt för några dagar sedan.
Vi kommer att sakna dig Eddy, men vi lovar att kämpa vidare tills ombildningsförsöket är över och bortglömt precis som du hade velat. En härlig snubbe som du kommer vi däremot aldrig att glömma!

Alltså: Torsdag 8 januari kl 17-20 i samlingslokalen.
Vi syns!

Johan Johansson / Rädda Linjalen

fredag 2 januari 2009

Bostadsrättsföreningens styrelse frångår de demokratiska spelreglerna


Styrelsen för Brf Linalen är förvånade över att många boende upprörts när stadgarna när det gäller fullmakter ändrats. Man menar att styrelsen ”inte förstår att ni tycker att en stadgeändring är så viktig” - ett påstående som jag inte vet om det bottnar i dumhet eller ren okunnighet. Faktum är att styrelsen i och med stadgeändringen har frångått de demokratiska spelregler som gäller för seriösa bostadsrättsföreningar.

Min bedömning är att styrelsen i detta fall agerar som konsulterna Landahl Ömahn uppmanar den att göra. Genom att ett ombud kan inneha 30 fullmakter som bifaller ombildning underlättar detta att beslutet blir ja till ombildning på köpstämman. Hela förfarandet är en ren ”kupp” enligt min åsikt. En trygg och kompetent styrelse som bottnar i kunskap och trovärdighet behöver aldrig ta till sådana metoder, utan håller sig till de sedvanliga regler som gäller för bostadsrättsföreningar. Utgångspunkten för bestämmelsen om att brf-medlemmar endast får inneha en fullmakt är nämligen att värna om föreningsdemokratin.

Seriösa bostadsrättsföreningar runt om i landet har fastslagit i sina stadgar, som är gamla HSB-stadgar med mindre modifieringar, att man endast får inneha en fullmakt vid stämmor. Orsaken är att föreningen vill hindra stämmor med kuppartade överraskningar. Beslut ska fattas under demokratiska förhållanden med allas möjlighet att yttra sig. Ingen ska kunna ha möjlighet att med olika medel kunna påverka andra hur de ska rösta eller samla röster från medlemmar som saknar intresse eller kunskap, och i många fall även av rädsla för obekväma beslut. I känsliga frågor kan alla närvarande även begära sluten omröstning där då den enskildes val blir hemligt för övriga på stämman. Inte minst viktigt är att den enskilde kan ändra sitt beslut när andra har framfört övertygande argument.

Brf Linjalen, liksom en handfull föreningar i Stockholms ombildningskarusell, hamnar nu i bostadsföreningarnas b-lag genom sitt odemokratiska agerande. Innebörden av stadgeändringen är att ett ombud nu kan inneha så många som 30 fullmakter från boende som, i sitt livs kanske största ekonomiska affär, avstår att personligen rösta på en köpstamma.

Styrelsens argument för detta saknar totalt trovärdighet. Man påstår att avsikten skulle vara att underlätta för de boende att slippa gå på köpstämma och rösta ja. Styrelsen har även motiverat ändring med att ”vi är en så stor förening att det av den anledningen behövs stadgeändring för att underlätta röstning”.

Jag vill påpeka att för att vara förening i innerstaden är Linjalen stor men i jämförelse med andra förortsföreningar är Linjalen liten. Brf Jupiter i Täby har 844 lägenheter, Brf Storstugan 744 lägenheter och Brf City 900 lägenheter.
Dessa föreningar skulle med största säkerhet undvika att hamna i sällskapet för mygelföreningar med motiveringen att de är stora. Protesterna från medlemmarna skulle säkert bli mycket stora om styrelsen ens försökte. Då är det ett oerhört märkligt påstående att just Linjalen skulle hysa många boende som inte förmår eller kan ta sig till köpstämman.

Jag ifrågasätter också styrelsens trovärdighet inför framtiden. Om styrelsen nu kan "tumma på" fundamentala demokratiska rättigheter i föreningen, ställer jag mig frågan om vad man då kan göra i framtiden. Även om en del medlemmar tycker att ändringen av paragrafen är i sin ordning kan det vara just de som "får stryka på foten" nästa gång. Styrelsen kanske genom liknande fullmakter, eller på annat sätt, genomdriver beslut som dessa medlemmar kanske motsätter sig.

Vidare är de fullmakter som har delats ut under förespegling att de är fullmakter för att rösta ja på stämma, mycket klandervärda. Styrelsen tycks ovetande om att Landahl Öhman delar ut generalfullmakter. Det innebär att den som antecknar sig som innehavare, i Linjalens fall förmodligen ett portombud, har rätt att på stämma där frågan om köp behandlas rösta även i alla andra frågor. Då stämmans dagordning inte är färdig (eller är den det?) vet ingen vad mer som ska beslutas förutom ja eller nej till köp. En generalfullmakt lämnas möjligen till nära anhörig som make eller maka, aldrig till annan medlem i en förening. Där är fullmakten villkorad till exempel punkt 4 på dagordning fråga om inköp av gräsklippare.

Linjalens hyresgäster uppmanas, utan att styrelsen informerat om saken, att lämna öppna generalfullmakter till okända att rösta för deras räkning på okända frågor på en stämma med stadgar bäddat för mygel. En förening med teoretiskt 810 möjliga generalfullmakter torde nog även slå alla rekord i dumhet. Har styrelsen hoppats att kunna hålla stämmor själv och att de boende stannar hemma och tittar på tv istället?

Tidningarna får nog högkonjunktur de närmaste månaderna.

Lars Olov Fredh
Åsögatan 74