torsdag 26 februari 2009

Kom på fest på söndag!



VÄLKOMMEN PÅ GRILLFEST!

Kom och träffa oss och grannarna. Vi tänker grilla korv
(även vegetarisk) diskutera, umgås och roa oss.
Medtag egen dryck!

I KVARTERSLOKALEN UNDERHÅLLER

FINN ZETTERHOLM
STEFAN SUNDSTRÖM
SANNA CARLSTEDT


När? Söndag 1 mars, från kl 15.00 i och utanför samlingslokalen, Åsögatan 79

Välkomna!
Nätverket Rädda Linjalen

lördag 21 februari 2009

Hur kunde det vara dyrare 2002 än idag?


När som helst kommer det att ramla in nya kalkyler i brevlådan. Det blir den fjärde kalkylen på bara några månader. Att de skiljer sig mycket åt talar för att det är en väldigt föränderlig tid vi lever i.
Vi har inte sett den nya kalkylen, men vi gissar på att den kommer att vara hårt baserad på det aktuella låga ränteläget, som uppkommit på grund av den globala ekonomiska kris vi bara sett början på. Att grunda en miljardaffär på att hoppas på att räntan ska vara låg för lång tid framåt kommer att innebära väldiga risker för många i kvarteret.

Lite intressant blir att jämföra den kommande kalkylen med Brf Linjalens uträkning av kostnaderna vid det förra ombildningsförsöket år 2002.

Ni kan se beräkningarna från 2002
OM NI KLICKAR HÄR.
Jämför gärna med siffrorna i den nya kalkylen, och kanske framför allt i den betydligt mer öppna attityden som Brf:s ordförande visade sina medlemmar.

Några basala fakta som kan konstateras:
Priset på fastigheten är 33% högre idag (1.100 milj kr) än 2002 (828 milj kr).

Samma Brf-ordförande som nu hävdade redan då i sitt brev att ”Det är ingen tvekan om att våra hyror kommer att stiga kraftigt”. Samma argument används idag. Enligt dokumentet från 2002 kan vi konstatera att hyrorna stigit med i runda tal 12% de sju senaste åren.

Mest anmärkningsvärt är dock att, trots ett betydligt lägre pris år 2002, beräknade Brf månadskostnaderna långt högre än vid det här köptillfället. 2002 var månadskostnaden 93% högre än hyran. Långsiktigt sett borde den rimligtvis hamna ännu högre idag. Men icke!

Hur kan det komma sig? Att räntan beräknades vara högre (c:a 8%) för sju år sedan är en faktor. Att den kanske beräknades seriösare, med blandade lån, är en annan. Räntan kommer att fortsätta ändras, det har vi tydligt sett de senaste månaderna. Att räkna med att basera ett köp på nuvarande låga ränta vore både kortsynt, farligt och dumt.

Månadsavgifterna till föreningen beräknades bli mångdubbelt högre 2002 än 2009. Det indikerar att dåvarande kalkyl är betydligt mer realistisk och ansvarsfull. Kalkylen för 2002 är förmodligen vad en seriös beräkning landade på då. Att alla kalkyler för det nuvarande ombildningsförsöket är glädjekalkyler med friserade siffror framstår som solklart. Anledningen är att Landahl Öhman och Brf Linjalen vill få medlemmarna att tro att det är en bättre affär än det är.

Med en seriös och långsiktig kalkyl hade boendekostnaden per månad varit högre än 2002 eftersom priset på fastigheten är högre år 2009. Orsaken är tydlig. År 2002 fick medlemmarna ta ställning till ett ärligt val, ett bud man valde att tacka nej till.

År 2009 vill man ha igenom ett köp till varje pris, trots att det är en sämre, dyrare och mer osäker affär än för sju år sedan. Nu är man inte så noga med öppenheten längre. Man döljer gärna kostnader – huvudsaken är att köpet går igenom den här gången.

Nu är det bondfångartaktik som gäller. Skriv på en fullmakt, ta ett miljonlån, håll tummarna, hoppas att den statsfinansierade krisräntan håller i sig och att kåken håller ihop tills du hinner sälja och dra!

Sensmoral: Det var bättre förr - i alla fall ärligare.

Annelie Morey / Rädda Linjalen

torsdag 19 februari 2009

Rapport från Gröndal


Låt mig berätta om mina erfarenheter från en ombildning av allmännyttan till bostadsrätter.

Jag bor sedan ett tiotal år i Gröndal. Fastigheten är byggd på 40-talet, renoverad i början på 90-talet och ligger i ett populärt område. Min hyresvärd var t.o.m.vintern 2007/08 Stockholmshem, något som fungerade utmärkt.


Maktskiftet i Stadshuset vid det senaste valet drog dock igång en utförsäljning av allmännyttan. En bostadsrättsförening startades hos oss av ett gäng entusiaster, och på höstkanten höll de sitt första informationsmöte. Där presenterades inte bara en talför ombildningskonsult utan även ett färdigt bud från Stockholmshem samt en komplett förteckning över de olika lägenheternas köpvärde och ungefärliga kalkyler för eventuella lån.Efter en tid med motstridiga uppgifter från å ena sidan bostadsrättsföreningen och å andra sidan Hyresgästföreningen kallades till köpstämma.


När det visade sig att en majoritet röstade emot en ombildning bortförklarades detta med att några personer som anmält intresse att köpa sin lägenhet inte dykt upp. Att deras frånvaro kunde tolkas som ett ”nej/jag bryr mig inte” ansågs inte troligt… Ett solklart nej förvandlades på detta sätt till ett nja. Ett löfte att kalla till ny köpstämma så fort de frånvarande hittats uttalades också.


Sagt och gjort, en tid senare, efter idogt dörrknackande, kallades vi till ny köpstämma. På utsatt tid saknades än en gång flera personer som påstods vara för ett köp av fastigheten, och då vi hyresgäster åter röstade nej till omvandling drogs samma historia igen: Det vore rent odemokratiskt att fatta så viktiga beslut när inte fler var närvarande. Att frånvaro från en så viktig omröstning skulle räknas som ett tydligt nej kom inte på fråga. Dessutom hade styrelsen för bostadsrättsföreningen rätt att kalla till köpstämma så ofta de ville inom ramen för erbjudandet från Stockholmshem.


Med detta andra, solklara nej trodde nog de flesta att ombildningsivern lagt sig… Icke!

Genom än mer enträgen dörrknackning, övertalning, krav på fullmakter vid frånvaro ansåg bostadsrättsföreningens styrelse att tiden var mogen för en tredje, ”på riktigt”-omröstning. Redan i dörren meddelades förtroligt att en majoritet uppnåtts för en ombildning, något som bekräftades vid omröstningen, där ja-sidan hade en övervikt på ett par röster.


Saken klar, alltså. Två nej är mindre än ett ja, demokratisk ordning är förhandlingsbar, och då jag inte ville bo kvar som hyresgäst hos mina grannar bestämde även jag mig för att köpa lägenheten jag redan bott i en stor del av mitt vuxna liv.Eftersom jag studerar visade det sig omöjligt att få banklån, men helt plötsligt blev det möjligt att skriva med en nära vän på banklånet som ”säkerhet”. Då gick det bra att låna.


Enligt kalkylen skulle månadskostnaden bli ungefär densamma som hyran, men det blev dyrare. Mycket dyrare.Idag sitter jag med en månadskostnad som efter höstens räntecirkus ”bara” är 25 % högre än ombildningskonsultens glädjekalkyl och som min snälla syster för tillfället bidrar till då mitt studielån inte täcker avgifter, lån och ränta.

Vad som kommer att hända när regeringens konstgjorda andning av finansmarknaden försvinner orkar jag inte tänka på just nu – men ett tryggare boende blev det definitivt inte för mig i alla fall.

JH i Gröndal

onsdag 18 februari 2009

ÖPPET DISKUSSIONSMÖTE


Tema – Ekonomi
Torsdag 19 februari, kl 18-20
samlingslokalen, Åsögatan 79

Klart besked från SBAB
Alla får inte låna
Alla måste räkna med att klara 6,75% ränta
Bankens värdering av fastigheten färdig


Knäpptyst om marknadsvärde
I en bostadsrättsförening har lägenheterna olika marknadspris, beroende på läget i fastigheten. Men i denna fråga är styrelsen i brf Linjalen knäpptyst.
Vi undrar varför en lägenhet på bottenvåning ska ha samma pris som lägenheter högre upp i huset. Vissa lägenheter saknar både balkong och uteplats, andra är utsatta för mer buller. Vissa lägenheter är renoverade med bland annat ny köksutrustning. Andra lägenheter är i originalutförande sedan huset byggdes. Vissa lägenheter har enligt boende mögellukt efter fuktskador och andra är mycket kalla.
Kostnader och ansvar för det mesta av ovanstående får bostadsrättsinnehavaren efter köp bekosta själv.
Det här är faktorer som kraftigt påverkar marknadspriset, ofta med flera hundratusen kronor. Trots detta anser styrelsen att alla ska betala samma kvadratmeterpris.

Kring dessa och många andra frågor vill vi ha en öppen diskussion.

Välkomna!
Rädda Linjalen

söndag 15 februari 2009

Ingen skillnad?

Ombildningsivrare hävdar ofta att det inte spelar någon roll för den som inte vill eller kan köpa. Om det blir ombildning eller inte. Man kan bo kvar, bara så där, som om ingenting hänt. Är det ingen skillnad?

Det finns många skillnader mellan bostadsrätt och hyresrätt, men en som bostadsrättsivrarna alltid vill tona ner är att det skiljer rejält mellan att vara hyresgäst hos allmännyttan och hos en bostadsrättsförening. Speciellt i en nybildad som har stort behov av kapital och inkomster.

Jag har skrivit om det förr men jag gör det igen för att förtydliga.

1.Du förlorar din tid i internkön hos din allmännyttiga värd. Det blir också svårare att byta lägenhet eftersom din hyresrätt i en bostadsrättsförening inte är lika eftertraktad som en hos en allmännyttig värd.

2. Om du lämnar din lägenhet går den inte till en ny hyresgäst utan säljs för marknadspris, ekonomiskt oåtkomligt för en mycket stor del av kommunens invånare.

Det är alltså bara en tidsfråga innan också den kvarblivna hyresrätten i en bostadsrättsförening slukas upp av marknaden och blir en bostad att spekulera med. Viktigt för den som bryr sig om ifall det blir en ökad ekonomisk segregation i staden.

3. Att du på något sätt lämnar din bostad är inräknat i kalkylen för att bostadsrättsföreningen ska klara sig från konkurs. Vad det kan framkalla för ytterligheter i desperat jakt på pengar är lätt att föreställa sig. I kalkylen för Linjalen räknar man med att 5-15 hyresgäster ska bli av med sitt förstahandskontrakt varje år!

Till allt detta kan läggas känslan av att plötsligt ha fått sina grannar som värd och allt annat som är svårt att värdera.

Rädda Linjalen

tisdag 10 februari 2009

Räntor och trender på bostadsmarknaden


I morgon onsdag lär Riksbanken sänka räntan i ännu ett desperat försök att få fart på landets ekonomi. Landahl Öhman och Brf Linjalens styrelse kommer garanterat att använda detta som argument för ombildning. Då är det bra att ha ett par saker i åminne: Dels att räntesänkningarna är konstgjord andning för att inte bankerna själva ska gå i konkurs i den bankkris som vi bara sett början på. Dels att vi förväntas ta ett lån som vi ska betala ränta på under resten av våra liv. Hur hög räntan är just idag är tämligen ointressant i det långa loppet.

SBAB:s genomsnittsränta de senaste tolv åren ligger på c:a 5%. Den bundna räntan ligger högre. Det kan vara en bra måttstock att ha när man räknar på sina framtida boendekostnader.

Ja, händelserna på bostadsmarknaden har varit minst sagt turbulenta på sistone. Det är inte lätt att hänga med i alla budskap. Men den som har följt tidningarnas rapporter lite närmare har säkert lagt märke till två tydliga trender mellan alla positiva och negativa nyheter. De lyder i korthet: ”färre ombildningar” och ”kortvarig ränteglädje”.

”Luras inte av billiga bolån”
De rörliga bolånen blir allt billigare. Men risken är att glädjen blir kortvarig. Finanskrisen orsakades ju av lågräntepolitik. Dessa kraftiga räntesänkningar kan därför inte vara annat än temporära.
Normala bolåneräntor ligger på 5-6 procent. Om några år är vi nog där igen. Se till att du har råd med en räntenivå på minst denna nivå!
Frågar man storbankernas chefsekonomer tror flera på fallande bopriser redan under 2009. Många talar om värdeminskningar på ytterligare 15-20 procent innan botten är nådd.
LÄS HELA ARTIKELN HÄR

”Ras för nybildade bostadsrätter”
- Bostadsmarknaden är ju närmast stendöd, säger Mats Lindbäck på branschorganisationen SBC. I år finns det en uppenbar risk att krisen pressar ner nybildningarna ytterligare, anser han:
- I det här läget så tror jag att alla bara väntar och ser och avvaktar.
LÄS HELA ARTIKELN HÄR

Rädda Linjalen har sagt det förut och vi säger det igen: Att ta miljonlån för att köpa en bostadsrätt i en nybildad bostadsrättsförening med tveksam ekonomi har alltid varit en mycket riskabel affär. Nu mer än någonsin gäller det att tänka efter före.


Maria Lindberg Howard / Rädda Linjalen

måndag 9 februari 2009

Möte på Grindsgatan

Jag mötte min gamla vän H häromdagen. Han kom in på krogen Lilla Harem på Grindsgatan när jag satt och åt. För två år sedan var H nyutexaminerad fastighetsmäklare. Han hade köpt ny kostym och såg en framtid i himmelsblått. Den här dagen såg han betydligt tröttare ut, och det hade hänt någonting med hans hållning.

H slog sig ner vid mitt bord och sa någonting om taskig timing. Om att han var glad att han åtminstone hade fast anställning än så länge, men att framtiden såg väldigt oviss ut. Av en händelse hade jag med mig Landahl Öhmans senaste kalkyl för Linjalen. Jag lät H titta igenom den och frågade vad han tyckte.


-Det är så här man försöker göra allt oftare nu när botten har gått ur marknaden, sa han. -Jag skulle ha väldigt svårt att själv försöka argumentera för ombildningen av Linjalen. Det finns inga ekonomiskt hållbara argument att ombilda sådana här kvarter längre. Jag tycker uppriktigt synd om dom som tänkt sig att köpa för att bo kvar, för det kommer att bli dyrt – det är ett som är säkert. Ombildningskonsulterna verkar se sig tvungna att försöka lura folk in i ett köp – för några vettiga argument finns inte i det här fallet. Det ekonomiska upplägget liknar det i Ringen, och dom lägenheterna vill helst ingen mäklare ta i med tång just nu. Det ger dåligt rykte åt en fastighetsmäklare att ens ha med en lägenhet från Ringen i sitt utbud.


-Vad skulle du säga om du fick i uppgift att försöka sälja, låt säga, ett sjuttiotal lägenheter i Linjalen om några månader, frågade jag

.

H bara suckade och såg bedrövad ut.

-Behöver jag svara dig på den frågan? Prisnivån på bostadsrätter skulle sjunka på hela Södermalm, och precis som i Ringen gör den låga månadsavgiften att det skulle lysa ”oseriös omvandling” över lägenheterna i Linjalen. Jag tror ärligt talat inte att någon mäklare skulle åta sig att förmedla dom lägenheterna med någon större entusiasm. Snälla du, kan vi inte prata om något annat?


Det gjorde vi. Vi förhörde varandra om gemensamma bekanta. Det var betydligt trevligare. Sedan berättade H om vad han funderade på att arbeta med i framtiden. Efter en stund skildes vi åt. Notan betalade jag.


Johan Johansson / Rädda Linjalen

fredag 6 februari 2009

Ska vi leka affär?


Äffären som brf Linjalens styrelse och Landahl Öhman vill att hyresgästerna i Linjalen skall göra omsätter 1,25 miljarder, det vill säga 1.250 miljoner kronor. Den summan har vi ju hört några gånger nu, och det är lätt att bli fartblind - så smaka på orden: en-komma-tjugofem-miljarder!

För att friska upp minnet och få alla att tänka till lite, tänkte vi i Rädda Linjalen bjuda er på några prisjämförelser:

Den planerade tvärbanan mellan Solna och Universitetet har en totalbudget på 2 miljarder.

För ett par månader sedan stoppade kommunala Ekerö Bostäder utförsäljningen av hela sitt bestånd som låg ute till försäljning. Vem som helst var välkommen att köpa hela klabbet på ett bräde. Erbjudandet gällde 850 lägenheter och prislappen låg på 750 miljoner.
Anledning till att kommunen "drog in" försäljningen: Ingen ville köpa.

Vidare kan vi jämföra priset på kvarteret Linjalen med årsomsättningen för ett antal kända svenska bolag för räkenskapsåret 2007.(Källa: www.allabolag.se)

Parken Zoo, Eskilstuna 51 miljoner
Stockholms Stadsteater 65 miljoner
Kungliga Operan, Stockholm 75 miljoner
Harley Davidson Sweden AB 288 miljoner
Grand Hotel Stockholm AB 431 miljoner
Intersport AB 507 miljoner
Dagens Industri AB 708 miljoner
Anticimex AB 709 miljoner
Indiska Magasinet AB 737 miljoner
Comhem Stockholm 800 miljoner
Liseberg AB 840 miljoner
Akademibokhandeln, Sverige 1.100 miljoner

Jämför detta med de 1.250 miljoner som köpet av Linjalen skulle innebära så blir det kanske lite perpektiv på affären.

Ska vi ta några företag vars omsättning överskrider Linjalens pris får vi klämma i med HSB Bostad AB (1.344 milj), Malmö Aviation (1.350 milj), Taxi Stockholm (1.700 milj) eller Dagens Nyheter AB (1.900 milj). Dessa stora företag leds dock av styrelser som har viss dialog med sina medlemmar/aktieägare får man förmoda.

Mycket kan man anklaga Brf Linjalens styrelse för, men knappast för att ha dialog med medlemmarna. Tanken på att ett gäng glada amatörer försöker involvera oss i en affär tre gånger så stor som Grand Hotels omsättning, och detta mitt i en ekonomisk kris, får nog en och annan varningslampa att blinka.

Annelie Morey / Rädda Linjalen

tisdag 3 februari 2009

För alla?



Jag har följt kommentarerna på de senaste inläggen. Det som upprör är att bostadsrättsföreningen hävdat att de kan erbjuda en mycket bättre gemenskap. Det utlovas källarfester, bastukvällar och soliga städdagar ute på gården.

Det låter fint men jag förstår att folk är tveksamma till den utlovade trevliga stämningen. Både på grund av vad ombildningsprocessen har visat upp för ickegemenskap och för att i en förening av Linjalens storlek är risken att den mysiga, personliga stämningen aldrig infinner sig. Det är som med stora företag och små företag. Det är på de små den personliga känslan uppstår. Ju större organisation, ju större risk att högra handen inte vet vad den vänstra gör, att folk blir förbisedda och känner sig utanför, att anonymiteten brer ut sig och småklickar av likasinnade grupperar sig.

Hur skulle det bli i framtiden för dem som vill framföra ett klagomål, kanske försöka få till stånd en förändring genom sedvanlig demokratigång?


Jag menar med en styrelse som visat sig så effektiv på att stänga dörrar och se till att vara svårnådd? Vare sig man är innehavare av en del i bostadsrättsföreningen eller inte. Ska det vara så här: Det som spelar roll är huruvida man delar den tillsatta styrelsens åsikter eller inte. Delar man deras åsikter, öppnas dörren, delar man inte, står man med näsan tryckt mot en stängd dörr.

Redan nu i omvandlingsprocessen har mycket urartat. Framförallt har det visat sig svårt att få till stånd samtal och få del av information och den svårigheten har varit mer regel än undantag.

Det är inte specifikt för Linjalen, tvärtom, det är så vanligt att Hyresgästföreningen i Stockholm därför i november förra året antog ett initiativ för att säkerställa att ombildningar går rätt till. Nu får vi bara hoppas att förslaget inte bara är några krumelurer på ett papper utan ett allvarligt menat initiativ för att förhindra att det lönar sig att använda tvivelaktiga metoder för att ombilda.

Pånera att det blir köp och bostadsrättsföreningen Linjalen ser dagens ljus med 455 innehavare. Boenden med till viss del skilda åsikter om till exempel vindsbyggen, bastu eller biljard eller huruvida daghemmen ska få chockhöjning av hyran. Ska de tvingas på flykt för att finansiera lyxplaner några vill förverkliga?

Tänk er allt som det går att vara oense om och tänk på talet 455.

Ska det vara så att bara de som tycker likadant om ska släppas in och ha chans att påverka sitt bostadsområde? Om man bor högst upp, vill köpa sin lägenhet men inte vill ha en boende ovanför sig och en byggarbetsplats som dånar och bullrar under lång tid? Vad gör man då? Om man tycker att vi måste vara solidariska med daghem och inte ta ut så mycket hyra att de måste ge sig av? Är man rökt då också?

I nästa inlägg ska vi ta och diskutera de argument mot hyresrätt och för bostadsrätt som ofta används inför ombildning: Det vill säga:"större förmåga att påverka" och "alla ska kunna få äga sin bostad".

Fundera gärna på sanningshalten i de påståendena och om de verkligen gäller alla. Om inte. Vilka är uteslutna och varför?

Rädda Linjalen