Då det börjar dra ihop sig till stämmor och "informationsmöten" på många håll får vi många frågor om vad som är bra att tänka på i sådana sammanhang. Det är lite lätt att bli hemmablind och ta för givet att folk hängt med under hela tiden vi har bloggat. All information ni kommer få här kan man nog hitta på andra ställen i bloggen, men här är en liten samlad lathund om saker värda att tänka på. I ombildningssammanhang är det till stor hjälp att veta både rättigheter man har och fällor att se upp med. Den som tycker det fattas något kan alltid höra av sig så bygger vi på det här blogginlägget till en användbar liten instruktionsbok.
1. IGNORERA KONSULTEN - STÄLL DINA FRÅGOR DIREKT TILL STYRELSEN
Brf-styrelser gömmer sig ofta bakom ombildningskonsulterna, och ofta verkar styrelsen ha fått direkta order från konsulten att hålla en låg profil. Nöj dig inte med det. Det är styrelsen som är till 100% ansvarig för ombildningsförsöket, och styrelsen skall därför kunna svara på alla frågor som kan tänkas dyka upp.
Betona därför att de frågor du ställer på möten är ställda till styrelsen och ingen annan. Den styrelse som inte har kompetens nog att svara på de frågor som kan komma upp på ett möte saknar också kompetens att driva en Brf efter en ombildning.
Konsulten tar sina pengar och drar som en avlöning så fort ombildningen är klar. Då står styrelsen där utan någon att hålla i handen. Se till att de bekänner färg och visar sig mäktiga sin uppgift
innan en eventuell ombildning är ett faktum!
2. TRO INTE PÅ NÅGRA LÖFTEN
Det blir allt vanligare att Brf lovar frysta hyror, interna bytesköer och mycket annat. Alla dessa löften är värdelösa. En styrelse har inte befogenhet att lova något om exempelvis hyressättning. Sådana beslut kan bara tas av medlemmarna på en medlemsstämma. Om löftet beror på att man är okunnig om föreningsdemokrati eller helt enkelt struntar i densamma kan kvitta. En sak är dock säker: En styrelse som utfärdar sådana löften har klart visat att den är direkt olämplig som styrelse i en demokratisk förening.
Under den senaste tiden har detta börjat bli klassat som det röstfiske det faktiskt är. Allmännyttiga bostadsbolag har stoppat ombildningar som ägnat sig åt röstfiske genom att lova frysta hyror. Inte en dag för tidigt!
3. OSERIÖSA UPPMANINGAR ATT FYLLA I FULLMAKTER UTAN ATT NÅGON EKONOMISK PLAN PRESENTERATSDet du skall rösta om på en köpstämma är ja eller nej till att anta den ekonomiska planen. Nu är det skrämmande vanligt att hyresgäster uppmanas att fylla i fullmakter
innan någon ekonomisk plan ens har presenterats. Ännu ett synnerligen oseriöst grepp. En konsult eller styrelse som uppmanar folk att rösta ja till något de inte vet vad det är borde ju betraktas som det skämt de är, men konstigt nog kommer många undan med det. Fråga oss inte varför - gå inte på bluffen själva bara!
OBS! Notera att det är en väldig skillnad på en ekonomisk plan och en kalkyl . En kalkyl är egentligen ett helt meningslöst dokument som du lika gärna kan sätta ihop själv. En Brf-styrelse blandar gärna ihop dessa begrepp - ännu ett exempel på hur inkompetenta många styrelser faktiskt är.
4. ATT DÖPA OM FULLMAKTERDå missbruk av fullmakter länge varit utbrett har dessa handlingar fått det skamfilade rykte de förtjänar. Därför är det numer vanligt att kalla fullmakter för något annat. Naturligtvis garanterar man också att handlingen "
inte är bindande på något sätt", vilket är rent skitsnack.
Uppmanas du att skriva på något som man valt att kalla "medgivande", "tillstånd", "anmodan", "intyg" eller något annat fantasifullt, så låt bli. Det är en fullmakt för att rösta ja på köpstämman det handlar om - ingenting annat. Vill du rösta ja bör du gå till stämman och göra det själv, så du vet vad det är du röstar ja till. Vare sig du vill rösta ja eller nej på stämman är det säkrast att aldrig skriva på några papper överhuvud taget.
5. DOKUMENTERA/SPELA IN ALLA MÖTEN OCH KÖPSTÄMMORMånga tror att det inte är tillåtet att spela in möten och köpstämmor. Det är helt fel. Du har juridisk rätt att spela in alla möten som du själv deltar i. Dessutom är det viktigt att man gör det. Skulle fusk, oegentligheter eller röstfiske förekomma på möten eller stämmor är det en stor fördel att ha detta dokumenterat så att dessa tilltag går att belägga.
6. KRÄV EN PROTOKOLLJUSTERARE FRÅN VARJE SIDAVid tvistefrågor där det råder oenighet tillhör det god föreningssed att mötet väljer en protokolljusterare/rösträknare från varje sida. Kräv detta även på er stämma. Till och med här i Linjalen gick mötet med på att nejsidan blev representerad som justerare på den första stämman.
Meningen med det är att det borde vara i allas intresse att röstresultatet inte kan ifrågasättas efteråt. Tyvärr gör de flesta konsulter vad de kan för att förhindra detta. Det säger i sådana fall en hel del om vilken syn på föreningsdemokrati konsulten och styrelsen har, så även om man förmodligen säger nej till detta krav har mötet med all tydlighet sett mötesledningens demokratiska ambitionsnivå.
7. KRÄV VOTERINGSå fort som punkten om köp av fastigheten kommer upp bör du begära votering. Detta för att förhindra röstning genom acklamation (dvs att någon ropar "ja" och klubban åker i bordet). Stora delar av Östbergas allmännytta föll under klubban tack vare detta skrupelfria tillvägagångssätt.
8. STOPPA STADGEÄNDRINGAR FÖR MASSFULLMAKTERMånga Brf-föreningar har före köpstämman två stycken medlemsmöten där man, liksom i förbifarten, ändrar i föreningsstadgarna. Dessa ändringar framställs av styrelse och konsult alltid som små bagateller av administrativ art, men ingenting kunde vara mer felaktigt.
Dessa stadgeändringar handlar i nästan alla fall om att ändra i stadgarna så att man inför och tillåter massfullmakter. I vanliga fall får varje medlem företräda EN annan medlem via fullmakt, men nu ändras detta så att någon medlem i styrelsen kan företräda hur många hyresgäster som helst via fullmakt. I princip innebär det att bara en enda medlem behöver komma på köpstämman och rösta för alla andra. Denna stadgeändring beskrivs ofta som något slags "medlemsservice", och påstås "göra det lättare" att rösta på stämman.
Det stämmer onekligen. Det blir förbannat mycket lättare att manipulera igenom ett ja på stämman. Vi i Rädda Linjalen är mäkta förvånade över att detta stadgemyglande inte är förbjudet. Annars har stadgeändringen inga andra praktiska konsekvenser. Den gör det väldigt mycket lättare att mygla med fullmakter. That's it.
För er som har möjlighet att stoppa dessa stadgeändringar finns ingenting att tveka om. Gör det! Berätta om dessa skumma planer för hela ert område, för mygel är vad det handlar om - ingenting annat än att kratta manegen för mygel.
9. SE TILL ATT NI HAR REPRESENTANTER I BRFVi brukar inte råda hyresgäster som inte vill rösta ja till ombildning att vara med i Brf. Dock är det nödvändigt att några från nejsidan är medlemmar. Detta för att kunna kräva ut information och protokoll. Skulle ni misstänka att köpstämman inte gått rätt till så har bara den som är medlem rätt att klandra stämman.
10. HÅLL REDA PÅ ATT RÖSTERNA ÄR GILTIGAFör att kunna rösta ja på en köpstämma skall man vara medlem i bostadsrättsföreningen, vara kontraktsinnehavare samt vara mantalsskriven på adressen. För att vara mantalsskriven på adressen skall man ha "sin huvudsakliga dygnsvila" i sin lägenhet. Att inte fylla upp det senare kravet är ett brott mot mantalsskrivningslagen. Det är relativt vanligt att folk hyr ut sin lägenhet (med eller utan tillstånd från värden) och röstar ja via fullmakt.
En lista på kontraktsinnehavare kan man få ut av bostadsbolaget. En lista över mantalsskriva kan man hämta ut hos Skattemyndigheten. Kontraktsinnehavare som hyr ut i andra hand utan lov får man hoppas låter bli att rösta. Annars är det upp till deras grannar att göra värden uppmärksam på saken.
11. KONTROLLERA ATT DU FÅR LÅNEtt säkert tecken på konsulter/styrelser utan ansvar är de som uppmanar folk att skriva under fullmakter utan att först kontrollera att de får lån. Tyvärr beter sig de allra flesta på det sättet. Anledningen är att det är ganska många som inte kommer att bli beviljade lån. Just nu kräver bankerna att en låntagare är betalningsmässig för en ränta på 7-8%, plus att man varje månad skall ha ytterligare 7.500:- att leva på, plus 2.500:- per hemmavarande barn. Alla summor är netto
efter skatt. En ensamstående tvåbarnförälder med en insats på 2,5 miljoner skall med andra ord tjäna 24.167:-
efter skatt för att bli beviljad lån.
12. BÄTTRE SOM RESTHYRESGÄST?Alla Brf-styrelser under omvandlingsförsök beskriver sina skyhöga ambitioner som hyresvärdar för de blivande resthyresgästerna. Man kan nästan bli lite rörd när man hör hur de placerar sina resthyresgäster på piedestal och lovar guld, gröna skogar och en alldeles underbar tillvaro - bara det blir ombildat.
Har man inte tillräckligt många som vill gå in i en ombildning är det så styrelsen ofta gör - lockar de kvarvarande hyresgästerna med att man kommer att bli en bättre hyresvärd. Påståendet är lustigt, då man hävdar att man som glad amatör helt utan erfarenhet sköter ruljansen bättre än en väl beprövad hyresvärd med stor rutin på området.
Tyvärr visar facit att det nästan alltid är mycket snack och liten verkstad när det kommer till kritan. I de flesta fall är styrelsen skingrad något år efter ombildningen. En del har sålt och flyttat, andra har helt enkelt hoppat av. Den vanligaste orsaken till det är att man inte insett vilket stort och ansvarsfullt arbete man tagit på sig när verkligheten knackar på dörren.
PÅ DEN HÄR LÄNKEN kan du läsa om hur en styrelsemedlem och en resthyresgäst i samma brf i Björkhagen upplever sina situationer.
13. KRÄV ALLA LÖFTEN SKRIFTLIGTAlla löften som styrelsen går i god för bör du kräva skriftligt i ett juridisk bindande avtal. Går inte styrelsen med på detta kan du glatt betrakta dessa löften som valfläsk och tomt dravel.
14. GRANSKA DEN EKONOMISKA PLANEN...om du nu fått någon vill säga. Granska den noga. Gärna tillsammans med någon med ordentlig kunskap. Nästan alla ekonomiska planer just nu bygger på att de låga räntorna skall hålla i sig i evigheter och att ingenting i huset skall gå sönder. Ta gärna med den ekonomiska planen till din bank, en mäklare eller någon annan som är kunnig inom fastigheter.
Konsulten och styrelsen kommer givetvis hävda att planen är utmärkt - vad trodde du? På samma sätt som att ingen tänkande människa litar blint på en bilhandlare bör man inte lägga något värde i vad en konsult anser om sin egen ekonomiska plan. Linjalens ekonomiska plan roade en mäklare till den milda grad att han frågade om han fick kopiera den till sina kollegor. Han ville enligt egen utsago "
bjuda dem på ett rejält garv". Han fick kopiera, för vem vill inte sprida glädje till sin omgivning?
15. BOVERKET HAR INTE GODKÄNT DEN EKONOMISKA PLANENMan kommer säkert tjata om att Boverket har granskat och godkänt den ekonomiska planen. Det är inte sant. Boverket har bara ankomststämplat den, och man ankomststämplar i princip vilken plan som helst. De två "
oberoende konsulter godkända av Boverket", som skrivit under planen har bara räknat igenom siffrorna och konstaterat att 2+2=4. Även en helt vansinnig ekonomisk plan blir godkänd så länge den inte innehåller rena räknefel.
Granskningen berättar m.a.o. inte om det är en bra eller dålig affär. Ofta är undertecknarna själva ombildningskonsulter, och kanske bekanta med just din konsult. Hittills har aldrig Boverket dragit in någon granskares certifiering, trots att mängder av oseriösa ekonomiska planer blivit godkända av dessa granskare.
16. SE TILL ATT STÄMMAN BLIR AVSLUTADLämna aldrig en köpstämma innan mötesordföranden klart och tydligt förlklarat mötet för avslutat! Det har hänt att man försökt lura nej-sägarna att lämna lokalen för att därefter ha rösträkning helt utan insyn av kritiska åskådare.
Här var ett litet axplock värt att ha i åtanke på möten och stämmor. Hör gärna av er till oss om det är något ni undrar över.
Annelie Morey, Johan Johansson & Marie Louise Granbom / Rädda Linjalen
