torsdag 10 december 2009

LATHUND FÖR MÖTEN OCH KÖPSTÄMMOR


Då det börjar dra ihop sig till stämmor och "informationsmöten" på många håll får vi många frågor om vad som är bra att tänka på i sådana sammanhang. Det är lite lätt att bli hemmablind och ta för givet att folk hängt med under hela tiden vi har bloggat. All information ni kommer få här kan man nog hitta på andra ställen i bloggen, men här är en liten samlad lathund om saker värda att tänka på. I ombildningssammanhang är det till stor hjälp att veta både rättigheter man har och fällor att se upp med. Den som tycker det fattas något kan alltid höra av sig så bygger vi på det här blogginlägget till en användbar liten instruktionsbok.


1. IGNORERA KONSULTEN - STÄLL DINA FRÅGOR DIREKT TILL STYRELSEN

Brf-styrelser gömmer sig ofta bakom ombildningskonsulterna, och ofta verkar styrelsen ha fått direkta order från konsulten att hålla en låg profil. Nöj dig inte med det.
Det är styrelsen som är till 100% ansvarig för ombildningsförsöket, och styrelsen skall därför kunna svara på alla frågor som kan tänkas dyka upp.

Betona därför att de frågor du ställer på möten är ställda till styrelsen och ingen annan. Den styrelse som inte har kompetens nog att svara på de frågor som kan komma upp på ett möte saknar också kompetens att driva en Brf efter en ombildning.
Konsulten tar sina pengar och drar som en avlöning så fort ombildningen är klar. Då står styrelsen där utan någon att hålla i handen. Se till att de bekänner färg och visar sig mäktiga sin uppgift innan en eventuell ombildning är ett faktum!


2. TRO INTE PÅ NÅGRA LÖFTEN


Det blir allt vanligare att Brf lovar frysta hyror, interna bytesköer och mycket annat. Alla dessa löften är värdelösa.
En styrelse har inte befogenhet att lova något om exempelvis hyressättning. Sådana beslut kan bara tas av medlemmarna på en medlemsstämma. Om löftet beror på att man är okunnig om föreningsdemokrati eller helt enkelt struntar i densamma kan kvitta. En sak är dock säker: En styrelse som utfärdar sådana löften har klart visat att den är direkt olämplig som styrelse i en demokratisk förening.

Under den senaste tiden har detta börjat bli klassat som det röstfiske det faktiskt är. Allmännyttiga bostadsbolag har stoppat ombildningar som ägnat sig åt röstfiske genom att lova frysta hyror. Inte en dag för tidigt!


3. OSERIÖSA UPPMANINGAR ATT FYLLA I FULLMAKTER UTAN ATT NÅGON EKONOMISK PLAN PRESENTERATS


Det du skall rösta om på en köpstämma är ja eller nej till att anta den ekonomiska planen. Nu är det skrämmande vanligt att hyresgäster uppmanas att fylla i fullmakter innan någon ekonomisk plan ens har presenterats. Ännu ett synnerligen oseriöst grepp. En konsult eller styrelse som uppmanar folk att rösta ja till något de inte vet vad det är borde ju betraktas som det skämt de är, men konstigt nog kommer många undan med det. Fråga oss inte varför - gå inte på bluffen själva bara!

OBS! Notera att det är en väldig skillnad på en ekonomisk plan och en kalkyl . En kalkyl är egentligen ett helt meningslöst dokument som du lika gärna kan sätta ihop själv. En Brf-styrelse blandar gärna ihop dessa begrepp - ännu ett exempel på hur inkompetenta många styrelser faktiskt är.


4. ATT DÖPA OM FULLMAKTER


Då missbruk av fullmakter länge varit utbrett har dessa handlingar fått det skamfilade rykte de förtjänar. Därför är det numer vanligt att kalla fullmakter för något annat. Naturligtvis garanterar man också att handlingen "inte är bindande på något sätt", vilket är rent skitsnack.

Uppmanas du att skriva på något som man valt att kalla "medgivande", "tillstånd", "anmodan", "intyg" eller något annat fantasifullt, så låt bli. Det är en fullmakt för att rösta ja på köpstämman det handlar om - ingenting annat. Vill du rösta ja bör du gå till stämman och göra det själv, så du vet vad det är du röstar ja till. Vare sig du vill rösta ja eller nej på stämman är det säkrast att aldrig skriva på några papper överhuvud taget.


5. DOKUMENTERA/SPELA IN ALLA MÖTEN OCH KÖPSTÄMMOR


Många tror att det inte är tillåtet att spela in möten och köpstämmor. Det är helt fel. Du har juridisk rätt att spela in alla möten som du själv deltar i. Dessutom är det viktigt att man gör det. Skulle fusk, oegentligheter eller röstfiske förekomma på möten eller stämmor är det en stor fördel att ha detta dokumenterat så att dessa tilltag går att belägga.


6. KRÄV EN PROTOKOLLJUSTERARE FRÅN VARJE SIDA


Vid tvistefrågor där det råder oenighet tillhör det god föreningssed att mötet väljer en protokolljusterare/rösträknare från varje sida. Kräv detta även på er stämma. Till och med här i Linjalen gick mötet med på att nejsidan blev representerad som justerare på den första stämman.

Meningen med det är att det borde vara i allas intresse att röstresultatet inte kan ifrågasättas efteråt. Tyvärr gör de flesta konsulter vad de kan för att förhindra detta. Det säger i sådana fall en hel del om vilken syn på föreningsdemokrati konsulten och styrelsen har, så även om man förmodligen säger nej till detta krav har mötet med all tydlighet sett mötesledningens demokratiska ambitionsnivå.


7. KRÄV VOTERING


Så fort som punkten om köp av fastigheten kommer upp bör du begära votering. Detta för att förhindra röstning genom acklamation (dvs att någon ropar "ja" och klubban åker i bordet). Stora delar av Östbergas allmännytta föll under klubban tack vare detta skrupelfria tillvägagångssätt.


8. STOPPA STADGEÄNDRINGAR FÖR MASSFULLMAKTER


Många Brf-föreningar har före köpstämman två stycken medlemsmöten där man, liksom i förbifarten, ändrar i föreningsstadgarna. Dessa ändringar framställs av styrelse och konsult alltid som små bagateller av administrativ art, men ingenting kunde vara mer felaktigt.

Dessa stadgeändringar handlar i nästan alla fall om att ändra i stadgarna så att man inför och tillåter massfullmakter. I vanliga fall får varje medlem företräda EN annan medlem via fullmakt, men nu ändras detta så att någon medlem i styrelsen kan företräda hur många hyresgäster som helst via fullmakt. I princip innebär det att bara en enda medlem behöver komma på köpstämman och rösta för alla andra. Denna stadgeändring beskrivs ofta som något slags "medlemsservice", och påstås "göra det lättare" att rösta på stämman.

Det stämmer onekligen. Det blir förbannat mycket lättare att manipulera igenom ett ja på stämman. Vi i Rädda Linjalen är mäkta förvånade över att detta stadgemyglande inte är förbjudet. Annars har stadgeändringen inga andra praktiska konsekvenser. Den gör det väldigt mycket lättare att mygla med fullmakter. That's it.
För er som har möjlighet att stoppa dessa stadgeändringar finns ingenting att tveka om. Gör det! Berätta om dessa skumma planer för hela ert område, för mygel är vad det handlar om - ingenting annat än att kratta manegen för mygel.


9. SE TILL ATT NI HAR REPRESENTANTER I BRF


Vi brukar inte råda hyresgäster som inte vill rösta ja till ombildning att vara med i Brf. Dock är det nödvändigt att några från nejsidan är medlemmar. Detta för att kunna kräva ut information och protokoll. Skulle ni misstänka att köpstämman inte gått rätt till så har bara den som är medlem rätt att klandra stämman.


10. HÅLL REDA PÅ ATT RÖSTERNA ÄR GILTIGA


För att kunna rösta ja på en köpstämma skall man vara medlem i bostadsrättsföreningen, vara kontraktsinnehavare samt vara mantalsskriven på adressen. För att vara mantalsskriven på adressen skall man ha "sin huvudsakliga dygnsvila" i sin lägenhet. Att inte fylla upp det senare kravet är ett brott mot mantalsskrivningslagen. Det är relativt vanligt att folk hyr ut sin lägenhet (med eller utan tillstånd från värden) och röstar ja via fullmakt.

En lista på kontraktsinnehavare kan man få ut av bostadsbolaget. En lista över mantalsskriva kan man hämta ut hos Skattemyndigheten. Kontraktsinnehavare som hyr ut i andra hand utan lov får man hoppas låter bli att rösta. Annars är det upp till deras grannar att göra värden uppmärksam på saken.


11. KONTROLLERA ATT DU FÅR LÅN


Ett säkert tecken på konsulter/styrelser utan ansvar är de som uppmanar folk att skriva under fullmakter utan att först kontrollera att de får lån. Tyvärr beter sig de allra flesta på det sättet. Anledningen är att det är ganska många som inte kommer att bli beviljade lån. Just nu kräver bankerna att en låntagare är betalningsmässig för en ränta på 7-8%, plus att man varje månad skall ha ytterligare 7.500:- att leva på, plus 2.500:- per hemmavarande barn. Alla summor är netto efter skatt. En ensamstående tvåbarnförälder med en insats på 2,5 miljoner skall med andra ord tjäna 24.167:- efter skatt för att bli beviljad lån.


12. BÄTTRE SOM RESTHYRESGÄST?


Alla Brf-styrelser under omvandlingsförsök beskriver sina skyhöga ambitioner som hyresvärdar för de blivande resthyresgästerna. Man kan nästan bli lite rörd när man hör hur de placerar sina resthyresgäster på piedestal och lovar guld, gröna skogar och en alldeles underbar tillvaro - bara det blir ombildat.

Har man inte tillräckligt många som vill gå in i en ombildning är det så styrelsen ofta gör - lockar de kvarvarande hyresgästerna med att man kommer att bli en bättre hyresvärd. Påståendet är lustigt, då man hävdar att man som glad amatör helt utan erfarenhet sköter ruljansen bättre än en väl beprövad hyresvärd med stor rutin på området.

Tyvärr visar facit att det nästan alltid är mycket snack och liten verkstad när det kommer till kritan. I de flesta fall är styrelsen skingrad något år efter ombildningen. En del har sålt och flyttat, andra har helt enkelt hoppat av. Den vanligaste orsaken till det är att man inte insett vilket stort och ansvarsfullt arbete man tagit på sig när verkligheten knackar på dörren. PÅ DEN HÄR LÄNKEN kan du läsa om hur en styrelsemedlem och en resthyresgäst i samma brf i Björkhagen upplever sina situationer.


13. KRÄV ALLA LÖFTEN SKRIFTLIGT


Alla löften som styrelsen går i god för bör du kräva skriftligt i ett juridisk bindande avtal. Går inte styrelsen med på detta kan du glatt betrakta dessa löften som valfläsk och tomt dravel.


14. GRANSKA DEN EKONOMISKA PLANEN


...om du nu fått någon vill säga. Granska den noga. Gärna tillsammans med någon med ordentlig kunskap. Nästan alla ekonomiska planer just nu bygger på att de låga räntorna skall hålla i sig i evigheter och att ingenting i huset skall gå sönder. Ta gärna med den ekonomiska planen till din bank, en mäklare eller någon annan som är kunnig inom fastigheter.

Konsulten och styrelsen kommer givetvis hävda att planen är utmärkt - vad trodde du? På samma sätt som att ingen tänkande människa litar blint på en bilhandlare bör man inte lägga något värde i vad en konsult anser om sin egen ekonomiska plan. Linjalens ekonomiska plan roade en mäklare till den milda grad att han frågade om han fick kopiera den till sina kollegor. Han ville enligt egen utsago "bjuda dem på ett rejält garv". Han fick kopiera, för vem vill inte sprida glädje till sin omgivning?


15. BOVERKET HAR
INTE GODKÄNT DEN EKONOMISKA PLANEN

Man kommer säkert tjata om att Boverket har granskat och godkänt den ekonomiska planen. Det är inte sant. Boverket har bara ankomststämplat den, och man ankomststämplar i princip vilken plan som helst. De två "oberoende konsulter godkända av Boverket", som skrivit under planen har bara räknat igenom siffrorna och konstaterat att 2+2=4. Även en helt vansinnig ekonomisk plan blir godkänd så länge den inte innehåller rena räknefel.

Granskningen berättar m.a.o. inte om det är en bra eller dålig affär. Ofta är undertecknarna själva ombildningskonsulter, och kanske bekanta med just din konsult. Hittills har aldrig Boverket dragit in någon granskares certifiering, trots att mängder av oseriösa ekonomiska planer blivit godkända av dessa granskare.

16. SE TILL ATT STÄMMAN BLIR AVSLUTAD


Lämna aldrig en köpstämma innan mötesordföranden klart och tydligt förlklarat mötet för avslutat! Det har hänt att man försökt lura nej-sägarna att lämna lokalen för att därefter ha rösträkning helt utan insyn av kritiska åskådare.

Här var ett litet axplock värt att ha i åtanke på möten och stämmor. Hör gärna av er till oss om det är något ni undrar över.

Annelie Morey, Johan Johansson & Marie Louise Granbom / Rädda Linjalen

18 kommentarer:

Anonym sa...

En intygsgivare godkänd av Boverket ska intyga att de ekonomiska kalkylerna är rimliga - annars sätter han/hon aldrig sitt namn under det.
Att skriva under om det är felaktigheter eller orimliga kalkyler medför ansvar.

Läs på bättre, Linjalenhuliganer!

Siargatan sa...

Anonym 23.15 /
Jag har läst på:
"Enligt 3 kap. 2 § bostadsrättslagen ska den ekonomiska planen vara försedd med intyg av två
personer, och av intyget ska i huvudsak framgå att de uppgifter som lämnats i planen är riktiga."

-Bolagsverkets departementspromemoria om genomförande av tjänstedirektivet
(Ds 2008:75)

Det står alltså ingenting om att uppgifterna skall vara rimliga eller om att den ekonomiska planen skall betraktas som vettig.

Linjalens ekonomiska plan som fått så många fackmän att gapskratta blev intygsgiven. Ringens dokumenterat vansinniga plan blev intygsgiven. I båda fall av en intygsgivare som själv arbetar som ombildningskonsult.

Precis som bloggen säger är det enda som behövs att siffrorna ska vara rätt sammanräknade och att det inte finns några felaktigheter där. Om det är en bra eller usel affär skall intygsgivaren inte ha några synpunkter på. Boverket själva granskar inte. Dom ankomststämplar det bara.

Så mycket för tillförlitligheten i dessa intyg.

Peggy i Kärrtorp sa...

Jag har en fundering över att en del bostadsrättsföreningar inte går utmed sina stadgar till medlemmarna eller de som de önskar som medlemmar (de boende i fastigheten), inte har särskilt många medlemsmöten och diskuterar hur föreningen ska skötas innan man drar igång ett sånt jätteprojekt som att köpa en fastighet tillsammans och driva ett fastighetsbolag tillsammans. Utan det marknadsförs mer som en fördelaktig affär.

Tack för en bra sammanställning av saker man bör känna till vid ombildningar, möten och köpstämmor.

M-L sa...

En viktig punkt som ni har missat:

Lämna aldrig en köpstämma innan mötesordföranden klart och tydligt sagt att mötet är avslutat! De kan försöka lura nej-sägarna att lämna lokalen och därefter ha rösträkning helt utan insyn av kritiska åskådare.

På Kastanjegården försökte sig konsulten på den fulingen. Två gånger sa han "Hejdå! Nu går jag!" och försvann ut från mötet. Han hade dock inte sagt "Mötet är avslutat" eller något liknande. Jag ställde en direkt fråga till bostadsrättsföreningens ordförande: "Är mötet avslutat?". Han vägrade svara så vi satt kvar.

Detta inträffade förvisso innan regeln om "oberoende" granskare kom till, men jag tycker ändå det är på sin plats att vara observant.

Över huvud taget ska man vara medveten om att ombildningskonsulter kan hitta på precis vad som helst för att få igenom en ombildning. Kanske inte alla, men åtminstone alla jag hört talas om. Var absolut inte godtrogen. Förvänta er inte att de följer några demokratiska eller moraliska eller några andra regler så blir ni inte heller lurade. Var på er vakt hela tiden.

Det låter pessimistiskt men tyvärr ser verkligheten ofta ut så.

Anonym sa...

Det har varit tyst om Dalen, men här lite uppdatering

Det är inte bara brf:ar som är angelägna om att bli av med hyresgäster. På Pärongården - en ja-röstad gård i Dalen, uppmanar den innovative ombildningskonsulten Rickard Johansson att hyresgäster annonserar om byte och skyndar på en flytt. Kan det möjligen vara så att ja-röster inte alls ville köpa utan "solidariskt" röstade för köp på uppmaning av bostadsrättsföreningens styrelse?
Här är uppmaningen: http://www.brfparongarden.se/

whippo sa...

Välskrivet och informativt som är ytterst tänkvärt för alla som är i en ombildning.

På nästan alla punkter var Brf Flygaren i skarpnäck inblandad.

1. Gömma sig bakom konsulter. Japp, oftast bollad till konsulterna.
2. Löften. Japp, frysta hyror skulle vi få.
3. Fullmaktsjakt utan EP. Japp, de flesta fullmakterna samlades in utan att EP var klar.
4. Döpa om fullmakter. Nej, de kallades fullmakter här.
5. Dokumentera möten. Det gjorde vi inte. Borde egentligen ha gjort det för alla "märkliga" uttalanden från styrelsen.
6. Protokolljusterare. Brf vägrade låta någon annan än styrelsen justera protokollet. Säger allt.
7. Votering. Stämman gjordes utifrån lista med fullmakter.
8. Massfullmakter. Japp, de var tillåtna och motion om stopp för det stoppades.
9. Representant i Brf. Ytterst svårt att bli accepterad som medlem förutom på stämman då blev alla i lokalen plötsligt medlemmar.
10. Giltiga röster. Vi hittade snabbt ogiltiga röster och Stockholmshem hittade ännu fler. Detta fast allt var i sin ordning och att styrelsen hade lagt ner ett väldigt stort jobb enligt dem själva.
11. Lån. Stark marknadsföring för att rösta ja men att hyra samt att ALLA får lån, absolut inget problem. Detta resulterade i att endast 39 procent kunde/ville visa upp ett lånelöfte 6 veckor efter stämman.

Resterande punkter kan vi bara nicka instämmande till.

/Rikard Junkergård
Rädda Flygaren

Anonym sa...

Det här är en i sanning korrupt bransch. Det svåra är bara att få folk som inte varit med om det själva att det är sant.

Själv har jag upplevt precis allt som listas i bloggen.

Anonym sa...

Vad glad jag blir - här får vi som har kampen framför oss allt serverat. Rena gudagåvan!
Lathunden kommer att användas, det kan jag lova. STORT tack till er som bidragit.
lena israelsson/kv piskan

Rädda Linjalen sa...

Marie-Louise:
Noterat och tillagt på bloggen. Tack!

Fyll gärna på mer saker vi glömt.

Johan Johansson / Rädda Linjalen

anna sa...

Till anonym 12/12 kl.10.56:

Ja, det är sant, man förstår inte förrän man själv hamnar mitt i det. Jag får skämmas lite då jag kommer ihåg östberga fr uppdrag granskning och inte riktigt förstod vidden av det.
Men nu efter att ha befunnit sig mittuppe i det i flera otroligt jobbiga månader så har jag en helt annan syn på ombildningar.
Toppenbra lathund.

Anonym sa...

Tack Rädda Linjalen för att ni finns och är så hjälpsamma mot andra fast ni själva tagit er igenom problemen.
Den här lathunden kommer att vara till stor hjälp för många som fortfarande har ombildningshotet svävande över sig som en hungrig gam.
Den här informationen ska jag sprida i mitt eget bostadsområde.

Ni borde få en staty rest över er i något av de allmännyttiga områden som finns kvar efter alliansens skövling av allmännyttan. Återigen, tusen tack!

Martha i Hagen sa...

Detta är en bra lathund som alla i ombildningsprocess har nytta av. Mycket bra!

Anonym sa...

Jag är en mycket STOLT Linjalen-bo
som har förmånen att ha så otroooligt duktiga och pålästa grannar som" Rädda Linjalen"
dom absolut bästa i sin klass på Söder.
/solen

Anonym sa...

Rikard: 6 veckor efter stämman? det var ju först i nov vi fick besked och stämman var i aug. men ok det var kanske då dörrknackningen började.

annan skarpnäcksbo

för övrigt bra lathund.

Olof sa...

Så här kan det gå med löften om låga hyror med en Brf som värd.

Från Terjes blogg:
"Idag hade vi ordnat ett informationsmöte i kvarteret fältöversten. Anledningen var de begärda hyreshöjningarna som bostadsrättföreningen begärt i sin förhandlingsframställning. Höjningar på upp till 1.700 kronor per månad i de värsta fallen mindre i andra.
Samma bostadrättsförening som inte har reparerat rulltrappan ner mot Karlaplan som nu stått still i många månader.
Samma bostadsrättsförening som skull ordna till så att sophämtningen skulle ordnas. Det otroligt illaluktande soprummet skull moderniseras.
Samma bostadsrättsförening som stängt av värmeslingorna på den gemensamma innergårdens gångstråk för att spara pengar.
Samma bostadsrättsförening som lovade lägre hyreshöjning än i det allmännyttiga beståndet.
Samma Bostadsrättsförening som lovade allt enligt ovan och mer därtill om de bara fick köpa och ombilda fastigheten till bostadsrätter. Läs mer i Metro: http://www.metro.se/se/misc/pdf/2009/12/17/SESTO_2009_12_17.pdf

Brf på Fältöversten vill alltså chockhöja hyrorna med upp till 33%. Någon mer än jag som är glad över att vi slapp sitta med Brf Linjalen som hyresvärd?

whippo sa...

Svar till Anna i Skarpnäck:

Det stämmer. De hade snarare 10 veckor på sig att få lån beviljade om det fanns intresse.

En annan sak som kanske kommit i skymundan är besiktningen. Ofta är besiktningarna undermåliga och endast gjorda ockulärt. Godkänn inte en undermålig besiktning gjord av konsulten där han endast har tittat i en lägenhet och sprungit ner i källaren. Se till att en utomstående opartisk auktoriserad besiktningsman har gjort besiktningen.

/Rikard Junkergård

Anonym sa...

Jaaaa, GLAD är bara förnamnet TOKGLAD SKULLE JAG VILJA SÄGA.
Vill inte ens tänka tanken på vad som skulle ha kunnat hända.

GOD JUL! Till Rädda Linjalen

Anonym sa...

I kv. Jakten 4 och 5 i Hjorthagen har LH Jakten och Nätverket Rädda Jakten stoppat ombildningsförsök redan vid intresseanmälan 2008 och 2009. Fattiga hyresgäster som är emot köp mobbas. Mellan 2008 och 2009 har flera bytt lgh och flyttat pga detta. Vi kvarboende hyresgäster oroas för att Brf ska få majoritet för ombildning genom att folk mobbas bort. Grannsämjan här är nu allvarligt skadad. På ett informationsmöte hos LH Jakten ville en i Brf:s styrelse slåss med en i LH-styrelsen, mitt under pågående möte! När LH Jakten och Nätverket vann och ville fira det i julas revs anslagen om detta ned i 5 av 6 portar. Förtäckta hot har också förekommit.