onsdag 25 mars 2009

Experterna är eniga - Detta är en glädjekalkyl!

Rädda Linjalen har redan sagt det, Svensk Fastighetsförmedling och flera andra experter inom fastigheter och ekonomi har sagt det – och många som satt sig in i Brf Linjalens och Landahl Öhmans ekonomiska kalkyl har själva upptäckt det:


Vi förväntas köpa en fastighet med en uppenbar glädjekalkyl som grund.
Räntor påstås förbli låga i all evighet enligt kalkylen. Den globala krisen och lågkonjunkturen vill Landahl Öhman och Brf inte låtsas som att den existerar. Med mera. Ombildning till varje pris är Brf Linjalens melodi.


Nu får vi även medhåll av Björn Alfredsson,
en av landets mest meriterade bostadsjournalister. Även han underkänner den ekonomiska planen i detta brev till hyresgästerna i Linjalen:

"Jag har tittat lite grann på den ekonomiska planen i Linjalen. Med de siffror som presenteras i planen kommer boendekostnaderna att minska det första året med drygt 20 procent utan amortering och med 3 procent om medlemslånen amorteras (50-årigt annuitetslån).


Sänkningen beror helt på att lånade pengar används till driften. Utan driftsfonden ökar boendekostnaderna första året med drygt 19 procent utan amortering och med drygt 35 procent med amortering.

Det finns flera antaganden som man kan ifrågasätta, t ex 3 procents ränta på medlemslånen och driftkostnader på 316 kr/kvm och år för bostäderna. Dagens räntenivå med sedvanlig mix av rörligt och bundna lån ger en ränta på 3,15 procent. Driftkostnaderna för bostäder ligger nog runt 380 kr/kvm och år. Svenska Bostäder använder kalkylmässigt ett belopp på 400 kr/kvm och år för driftkostnaderna.

Räntenivån betyder mycket för kalkylresultatet. Nuvarande räntenivå är exceptionellt låg. Men var ligger nivån på sikt? Idag bedömer bankerna att den ligger på cirka 4,3 procent, så egentligen är det den nivån som ska användas för en långsiktig kalkyl, Den kalkylen visar på boendekostnadsökningar på cirka 10 procent första året utan amortering och ökning på 26 procent med amortering med lånade pengar till driften. Utan fond blir ökningen 34 respektive 49 procent.

Det här visar att affären är väldigt känslig för ränteförändringar och att lån till driften är det trix som får affären att se bra ut.

Sett över tiden verkar det som om man redan år 3 eller 4 har högre boendekostnader jämfört med fortsatt hyresrätt - även utan amortering på medlemslånen.

Hälsningar,
Björn Alfredsson"

Läs några av Björn Alfredssons artiklar:

HÄRDSMÄLTA EFTER OMBILDNINGAR


DET BLEV INGEN SOLSKENSHISTORIA

OMBILDNG AV HYRESRÄTTEN KAN BLI EN DYR AFFÄR


VI GER HYRESGÄSTERNA EN MÖJLIGHET

Johan Johansson / Rädda Linjalen

5 kommentarer:

Pär sa...

De enda som tycker att det här är en fantastisk affär är ombildarna, ombildningsivrarna och dom som godkänt den ekonomiska planen.
Alla andra verkar överens om att affären är lurendrejeri.
När ska folk vakna och inse fakta?

Anonym sa...

Nätversionen av dagens tidningar meddelar att Swedbank nu höjer tvåmånadersräntan på sina bundna bolån med 0,5 procent. Då hela finansmarknaden har fått problem med ökade upplåningskostnader lär även andra banker och låneinstitut följa efter.

Anonym sa...

Ordföranden frustar omkring på gården, man skulle kunna göra en film om det här eländet.

Anonym sa...

Ja det tycks som om folk blir mer och mer tystlåtna, man håller sej gärna på sin kant tittar snett försöker övertyga. Många mår jätte dåligt av denna såpa.
Det är ett riktigt tjuv o rackarspel. Det värsta är att det är jurister som ska stå för rättvisa är lika goda kålsupare, hur kan man med hedern i behåll fortsätta med detta spel, att springa runt och lura i gamla detta spektakel är sjukt.

Anonym sa...

Räntechock, snart på ett bankkontor nära dig!
Så lyder rubriken i DN:s nätbilaga. Läs mer på:
http://www.dn.se/ekonomi/rantechock-snart-pa-ett-bankkontor-nara-dig-1.829888

Nu sätter nog Anders Werkö i kaffet i halsen! Hela kalkylen är på väg att spricka (-;