tisdag 11 november 2008

Hur är besiktningen gjord?



Vi fick en kommentar från Maria som kändes så viktig att vi ville lägga den som en egen blogpost.

"Söndag morgon. En kallelse till "Bank och Informationsmöten" damp just ner i brevlådan. Tydligen ska det hållas möte nu på torsdag. Med så kort varsel har jag tyvärr ingen möjlighet att närvara men är nyfiken på upplägget, med tanke på det s k besiktningsprotokoll och den ekonomiska kalkyl som har tagits fram.


Har många frågor och funderingar, här är några av dem:

1. Huset har endast genomgått en okulär besiktning (man har alltså bara sett sig omkring, inga djupare undersökningar med instrument etc har genomförts)


2. Vid denna besiktning har endast 9 lägenheter av 445 besökts, det motsvarar ca 2 % av boarean. Vår lägenhet var en av dem så jag kan intyga att de verkligen bara såg sig omkring, besöket var över på mindre än 10 minuter(!). Jag framhöll brister i lägenheten men fick svaret att det inte var sådant de tittade efter!?!


3. VA-installationerna är från 1969 men ska enligt denna ytliga besiktning hålla i minst 15 år till (!). Även all köksinredning är från byggnadsåret.


4. Elinstallationer och hissmaskiner är från byggnadsåret, inga hissar motsvarar kommande säkerhetskrav vilket måste ha åtgärdats senast 2012.


5. Frånluktsfläktar måste bytas ut senast 2010 och bjälklaget ska repareras senast 2015.


6. En energideklaration ska vara inlämnad före nyår.


7. Den totala kostnaden för att åtgärda dessa (och andra) brister är beräknad till minst 43 miljoner de närmaste åren.


8. Hyresintäkterna är satta till 7,1 miljoner för bostäder och 5,8 miljoner för lokaler samt 5,4 miljoner för garage.


9. Av den totala arean utgör bostäder ca 40 000 kvm och lokaler ca 30 000 kvm, vilket betyder att andelen bostäder är ca 60 %. Med en så stor andel företag som hyresgäster får vi verkligen hoppas att de överlever lågkonjunkturen. Går de i konkurs (andelen konkursade aktiebolag i september var 16 %) eller måste flytta finns det lediga lokaler i överflöd över hela stan. Vem vill då hyra dessa lokaler som dessutom är belägna i ett garage?!?

En kreditupplysning på hotellet visar för bokslutet 2007 en svag kreditvärdighet med sjunkande kassalikviditet (47 %) och soliditet (23 %). Vi får verkligen hoppas att turismen och affärsresandet inte sjunker mer framöver.


10. Priset är, i vårt fall, satt till 2,3 miljoner kr för vår 3:a på 87 kvm med en månadsavgift på ca 9 000 kr (6 % ränta). Men frågan är vad denna lägenhet egentligen är värd på dagens övermättade bostadsmarknad. Den frågan behöver ställas till ett flertal mäklare. Skulle många av oss vara tvingade/intresserade av att sälja samtidigt sjunker genast värdet på våra bostäder. Så glöm det där med att göra en snabb vinst på boendet. Och för oss som bor kvar blir det bara dyrare."

Inga kommentarer: