Brf Linjalens styrelse går nu även runt i garaget och bjuder hyresgästerna på godis för att skriva på fullmakter. Ett trevligt initiativ tycker Rädda Linjalen. Att seriöst diskutera förutsättningarna för ombildningen vill man däremot inte göra. Vi förstår varför. Det är bäst man håller sig till godis och glädjekalkyler.
I det förra blogginlägget avhandlade vi den oseriöst låga månadsavgiften i den ekonomiska planen. Nu är det dags att behandla föreningslånen. För att få insatsen per lägenhet så låg som möjligt lägger Brf Linjalen så mycket lån man kan på föreningen. Mer än en miljon per lägenhet. Det är för att din insats ska verka lägre än vad den i själva verket är.
Priset på fastigheten är 1,1 miljard kronor, och det kan man fördela hur som helst mellan insatser och föreningslån. I princip skulle man kunna sänka insatsen till 1 krona per kvadratmeter (och det låter ju jättebilligt, eller hur?) och lägga hela kostnaden på föreningslånen. Men det skulle banken inte godkänna då Linjalens belåningsvärde är endast 540 miljoner kr.
Det finns väldigt liten marginal för Brf Linjalen att ta ytterligare lån om något skulle hända, men mer om det senare. Man lånar i princip upp till maxgränsen redan från dag 1. Tre fjärdedelar av föreningslånen är dessutom på löpande ränta, och stiger den så stiger din månadsavgift. Som en raket! Begreppet räntebomb har använts av mer än en ekonom om Linjalens ekoplan.
Även föreningslånet är ditt lån, så det man bör komma ihåg är att man har en mycket högre skuld än bara sin insats i en Brf. Du äger även din del av föreningens skulder. Den skulden blir du bara fri från om du säljer din andel och flyttar. De som väljer att bo kvar får betala räntorna på lånen med stigande månadsavgifter. De höga föreningslånen gör det lönsamt att sälja och dyrt att bo kvar.
Vad är då skillnaden mellan ett personligt insatslån och ett gemensamt föreninsglån? Jo, framför allt är föreningslånet dyrare, då en förening inte får dra av räntekostnader. Det får du däremot göra som privatperson. Därför väljer många Brf att höja insatslånen och minska föreningslånen för att de boende ska få lägre kostnader. Brf Linjalen har gjort precis tvärtom och satt föreningslånen väldigt högt.
Vi ska ta och jämföra några olika Brf för att visa hur Linjalens föreningslån ligger jämfört med andra föreningar. Vi har plockat fram hur många procent av fastigheternas taxeringsvärden som tagits i föreningslån. Vi har försökt hitta både jämförbara omvandlingar och något äldre föreningar att jämföra med:
Brf Tallgården, Byggår 1899,
Belåningsgrad:24% av tax.värde*
Kommentar: Ligger på Eriksbergsgatan invid Humlegården. Här har vi vad man brukar ha som norm för en åtråvärd bostadsrätt. Renoverat sekelskifteshus med 24 lägenheter och god ekonomi i en liten, lättmanövrerad brf med rutin.Såna här lägenheter refererar man gärna till när man vill tala om "högt marknadsvärde" och "förening med god ekonomi". Men det är stor skillnad mot Linjalen - på alla sätt. Väldigt stor skillnad...
Brf Fatbursviken 2, Byggår 1988-90, ombildad 2002,
Belåningsgrad 52% av tax.värde*
Kommentar: En Södra Stations-Brf som haft vissa ekonomiska problem, men en ganska nybyggd fastighet utan större renoveringsbehov.
Brf Fältöversten, Byggår 1973, ombildad 2008,
Belåningsgrad 51% av tax.värde**
Brf Rektangeln 21 (Ringen), Byggår 1983,ombildad 2008,
Belåningsgrad 48% av tax.värde**
Kommentar: Här har vi två parallellföreningar till Linjalen, med ungefär samma ekonomiska upplägg där man lånat till drift för att hålla månadsavgifterna nere. Högt belånade, men med vissa marginaler. Ringens ekonomiska plan sprack dock omgående och båda ombildningarna var osedvanligt turbulenta.
BRF LINJALEN, BYGGÅR 1969,
BELÅNINGSGRAD av tax.värde**
Kommentar: Ojdå - varningslampan började blinka! Linjalen är äldre och i större behov av underhåll än samtliga andra Brf. Ändå betydligt högre belånad än de andra. Skulle något oförutsett större ingrepp behöva göras är lånetaket nästan nått redan nu. Återstår bara rejält höjda månadsavgifter eller höjda insatser för medlemmarna. Ett par av exemplen ovan är redan kända för sina oseriösa ekonomiska upplägg, men Brf Linjalen kalkyl är faktiskt ännu värre redan på papperet. "En strålande affär" enligt Brf. Vad tycker du?
Lite intressant är också att Brf Linjalen, trots en överlägset hög belåningsgrad, planerar att ha en månadsavgift på 15:- per kvadrat! Hur ska man betala låneräntorna? Kan någon få ihop det? Tror någon att en sådan ekonomisk plan kommer att hålla?
Ni får gärna lämna kommentarer med förslag på hur Brf Linjalen ska bete sig för att få denna glädjekalkyl att fungera. Det behövs mycket godis i garaget för att övertyga mig om de här föreningslånens förträfflighet!
Johan Johansson / Rädda Linjalen
*= källa - årsredovisning
**= källa - ekonomisk plan
24 kommentarer:
Styrelsen får väl ta ett sms-lån när det är dags för stambyte.
Här hemma i kvarteret Linjalen tycks ombildningsivrarna tyvärr inte vilja se verkligheten. Den ekonomiska planen är upplagd enligt köp-sälj-principen. Men vart ska de alla ta vägen för att göra sitt efterlängtade klipp? Jo, rakt ut i verkligheten där de snabbt kommer att upptäcka att månadsavgiften är klart högre än 15 kr.
Brf Linjalen är otroliga!
En ekonomisk plan som bara (möjligtvis) gynnar de som tar pengarna och drar. Samtidigt pratar man om att detta ska gynna alla även de stackare som tvingas bli resthyresgäster i deras konkursbo.
När vi sträcker ut en hand och inbjuder till gemensamma möten där alla kan delta oavsett åsikt så får vi höra att det handlar om att trakasera aktiva i Brf. Jag har själv upplevt hur medlemmar i Brf har spottat mot mig på deras egna möten. Detta utan att mötesledningen verkade ha något att invända. På våra möten har alla behandlats med respekt även om de tillhör JA-sidan.
Rykten sprids om Johan och andra aktiva i Rädda Linjalen. Det senaste är att man på Brf-bloggen hävdar att Johan ledde det årsmöte för lokala hyresgästföreningen där han valdes till ordförande. En stor fet lögn då mötet leddes av en styrelseledamot i Hgf Södermalm. Att sprida den typen av rykten är att betrakta som förtal inte bara av Johan utan av hela den sittande styrelsen i LH Linjalen.Ingen i den nuvarande LH- styrelsen skulle acceptera den typen av fiffel och odemokrati.
Vad som däremot ÄR sant är att årsmötet för Brf Linjalen 2008 leddes av dess dåvarande ordförande . En annan sanning är att Brf:s årsmötet 2009 leddes av en annan ledamot ur samma styrelse (samtidigt som frågan om styrelsens, och mao även sittande ordförandes, ansvarsfrihet skulle behandlas). Sådant strider givetvis mot vedertagen sed inom föreningsliv och är att betrakta som ett hån dess medlemmar.
Men kränkningar och rena lögner om oss i Rädda Linjalen tycks vara helt ok i deras inskränkta lilla värld.
Svaret på detta? Vi ger oss inte utan räcker ånyo ut handen och bjuder in styrelsen och andra aktiva i Brf till vårt nästa bomöte. Vi tror nämligen på dialog och ärlig diskussion där ingen ska riskera att tystas av en fientlig mötesledning eller pöbelfasoner från mötesdeltagare. Livet ska ju gå vidare i Linjalen även efter den 27 augusti även om ledningen för Brf Linjalen tycks strunta i det.
Tilläggas kan att flera av mina bästa vänner här i Linjalen förmodligen kommer att rösta JA på köpstämman utan att det uppstått minsta fientlighet oss emellan. Den stora majoriteten JA-sägare är lika goda demokrater som vi på NEJ-sidan. Problemet heter styrelsen och dess svans!
Den 27 augusti kan vi alla fira slutet på den gisslanlikande situtionen och återgå till en värld där vi inte dagligen ska behöva oroa oss över vårt framtida boende. Väl mött!
Olof Fryklöf/Rädda Linjalen
En liten reflektion!
Rädda Linjalen = Kärlek
Bostadsrättsföreningen = Hat
Eva Fel
Stort behov av underhåll säger du? Men Stockholmshem är ju en sån fantastisk värd och det bästa för oss som bor här...hur blev det nu då?
Själv bor jag i Ringen. Jag har räknat både på vår och på kalkylen från Linjalen och funnit att siffrorna stämmer.
Jag är förvånad att finna en förening som faktiskt verkar ha ännu sämre ekonomiskt planering än oss. Här är kaotiskt nu, då vi både stämt vår gamla styrelse och själva blivit stämda av uppdragstagare som den gamla styrelsen anlitat.
Hade jag vetat vilken blåsning det här visade sig att vara hade jag aldrig röstat ja. Aldrig!
Ni som bor i Linjalen borde vara väldigt tacksamma att ni har Johan och alla andra i Rädda Linjalen som visar upp sidorna av affären som ombildarna inte vill tala om. Jag håller tummarna för att hyresgästerna i ert område ser igenom den här bluffen.
Här i Ringen är det svårt att inte bli cynisk. Det här är den värsta härva jag varit med om. Men vad hjälper att vara efterklok?
Jag hade gärna bytt med er som fortfarande har chansen att rösta nej.
Anonym 23:17:
Läs innantill innan du påstår saker är du snäll. STÖRRE behov av underhåll står det. Ganska naturligt då huset är mycket äldre än de andra jämförda objekten.
Läs gärna resten av bloggen också, läs även vår förra blogg. Är det fortfarande en lysande affär enligt dig?
Olof:
LH Linjalens årsmöte leddes av Per Lindros från Södermalmsavdelningen. Jag vet att de sprider lögner om mig och andra på Brf-bloggen, men det känns inte som någon idé att ens bemöta påståenden som håller den nivån.
Brf Linjalens årsmöte leddes av styrelseledamoten Ingmar Nygren-Bonnier.
Lite lustigt förresten att en sådan mötesordförande också uppmanar alla att rösta ja på köpstämman.
Själv har han inte ens rösträtt den 27 augusti. Men det är som sagt Brf-styrelsen i ett nötskal.
Agitatorer utan rösträtt och godis i garaget. Vad säger man?
Godis och klistermärken! Kan dom inte börja med fiskdamm i tvättstugan också?
Nej just det, där står ju ett pingisbord.
http://sodermalm.wordpress.com/2009/08/15/linjalen/
Stort tack till "Rasande i Ringen" för att du delar med dig av dina erfarenheter. Den tid som följer efter en ombildning pratas det alldeles för lite om.
Som BR-innhavare är man alltid medansvarig för HELA fastigheten, oavsett om man sitter med i styrelsen eller ej. Det bör man känna till innan man röstar JA. Men sådant informerar ombildningsivrarna sällan om.
Och då kan tyvärr det som du själv säger mycket väl inträffa:
"Här är kaotiskt nu, då vi både stämt vår gamla styrelse och själva blivit stämda av uppdragstagare som den gamla styrelsen anlitat."
Jag lider med er i Ringen!
Men hallå, finns det medlemmar i Brf-styrelsen som INTE har rösträtt på köpstämman?!? Hur går det ihop?
"Till 23.17.."
Det är ju ni som röstar ja som gjort att vi inte fått något underhåll!!
Så där har du svaret.
Det här med ombildningar har gjort att detta med ekonomi har blivit mer nödvändigt att kunna mer om. Därför är det bra att ha en grund, som t.ex. Johan Johansson med sin gymnasiekompetens i detta så viktiga ämne. Då förstår man ju vad det handlar om. Själv har jag aldrig varit intresserad av ekonomi, men idag räknar jag mig som en "hobbyekonom" pga viss nödvändighet av att sätta mig in i hur brf tänker här i mitt hus. Hjälp har jag fått av kunnigt folk och det tackar jag givetvis för.
Roar mig idag med att kolla på SEB:s kalkylator om hur återbetalningstiden skulle påverka min månadskostnad. Med ett köp på 935 705 kronor (egen insats 10 % dvs 93 571 kronor) och månadsavgift enligt brf 2039 kr och en återbetalningstid på 30 år så skulle min boendekostnad fördubblas jämfört med vad jag betalar i hyra i allmännyttan idag. Räntan är räknad på 1,64 % på bottenlån och 3, 64 % på topplån som då ska vara betalat på 10 år. Skattereduktionen blir fjuttiga 369 kronor per månad.
Hm, hundra procents ökning av boendekostnaden... Som skulle kapa en stor del av min inkomst under de femton år jag har kvar att arbeta och dessutom femton år under den tid jag är pensionär... Och hur ska det bli när räntorna väl höjs igen? För det ska dom ju enligt experterna.
Näh, roligare kan jag ha för mina pengar!
till anonym 23.17 20/8:
Allt underhåll som ev var inplanerat av sthlmhem ligger helt på is under hela ombildningsprocessen!! Fr första början till slutet. Det är först när sthlm får in ett nej tack till köp som underhållet sätts igång igen.
till Maria: Jag håller med dig vad du skriver. Det är faktiskt en del jasägare som inte riktigt förstått detta att man är medansvarig för hela fastigheten. VIktigt att söka information och fakta innan man röstar.
Till Anna
Det är precis sådan fakta som RL informerar om på möten, på bloggen och via lappar. Vad Brf-styrelsen säger till sina medlemmar har jag ingen aning om. Men precis som du är jag rädd för att många faktiskt inte vet hur det ligger till.
Till Anonym 23:17
Om du tillhör dem som röstar JA är du säkert medveten om att fastigheten säljs i befintligt skick. Därför avstannade underhållet så snart ombildningsprocessen startade.
Tycker det är märkligt att Brf är så ointresserade av en besiktning. De som tänker bo kvar, vill de inte veta vad det är de köper? Och de som vill köpa för att sälja, vill de inte vara öppna mot sina presumtiva köpare?
Den som köper en BR har undersökningsplikt och kommer att ställa en mängd frågor både om husets skick, reparationsbehov samt även föreningens ekonomi. Tidningarna är fulla av bostadsannonser. Hur intressant är egentligen Linjalen som köpobjekt? Det tål att funderas på!
Den här Brf styrelsen lovade nog också sina kvarvarande hyresgäster att allt skulle bli så himla bra.
Svar till Maria - jag håller med dig - vem vill köpa en bostadsrätt i Linjalen. De flesta av dagens köpare av bostadsrätter är mycket väl insatta i ekonomi. Skulle vilja veta hur det gått för dem som velat sälja i Ringen ? Jag skulle då inte köpa en lägenhet där !! Samma sak för Linjalen. Föstår inte de som vill ombilda med denna ekonomiska kalkyl vi fått se !
Enorma föreningslån som ska finansieras med minimala månadsavgifter och sänkta hyror. Är jag dum eller finns det fler än jag som inte får den ekvationen att gå ihop?
Tack för bra och enkelt informativa bloggar. Snacka om att dra ner brallorna på ombildarna, plagg för plagg.
Så här skrev Gunilla på ombildarnas blogg 7 maj:
"MEN innan köpstämma 2 hålls måste föreningens ekonomiska förutsättningar utredas ordentligt. För att det ska vara intressant att ombilda måste den skonomiska planen vara tillräckligt robust för att klara av realistiska drifts-, ränte- och underhållskostnader utan att föreningen hamnar i likviditetsbekymmer och utan månadsavgifterna drar iväg mer än vad hyrorna skulle ha höjts i motsvarande situation. En sådan plan behöver upprättas - eller åtmistone utvärderas - av proffs som inte har ett egenintresse av att få till stånd en ombildning. Och inte minst viktigt; planen måste förklaras och diskuteras utförligt med de boende."
Nu sitter Gunilla i styrelsen för brf.
Tycker du likadant?
Har något av det du räknat upp gjorts?
Har den ekonomiska planen plötsligt blivit bättre av sig själv?
Det finns ingenting så revisionistiskt som styrelsen i Brf.
Det åt helvete för höga priset blev plötsligt en lysande affär.
Den gamla underkända besiktningen blev plötsligt både ny och utmärkt.
Den enda köpstämman blev plötsligt den andra.
Pinsamt är bara förnamnet!
Inte ens med nya medlemmar i styrelsen märks någon förändring eller förbättring. Högst märkligt med tanke på vad en av dem tydligen uttalade för bara ett par månader sedan (se kommentar kl 15:17). Och att en annan av dem inte ens har rösträtt gör inte saken bättre! Vad mer känner vi inte till om styrelsen?
Siargatan 15:17 och Anonym 20:20:
Om rätt ska vara rätt så var det faktiskt inte Gunilla som skrev det där utan jag skrev det som ett svar på något som Gunilla hade skrivit.
Svar till Anonym 23:17
Tråkigt att höra att det inte var ett uttalande från en blivande styrelsemedlem. Den sortens insikter behövs det mycket mer av i styrelsen. Vad skrev Gunilla och har du fått respons på din kommentar?
Anonym 23.17 /
Då ber jag om ursäkt för missförståndet. Samtidigt inser jag att jag tydligen överskattat styrelsemedlemmars tidigare förehavanden, vilket naturligtvis är tråkigt.
Skicka en kommentar