fredag 30 januari 2009

Högre hyra med privat värd än med Stockholmshem


På Brf Linjalens informationsmöte för hyresgäster togs frågan upp om hur en omvandling till bostadsrätter kan komma att påverka hyrorna. Begreppet påtaglighetsrekvisit kom på tal, och vi känner att vi måste rätta den information som Landahl Öhman framförde på mötet eftersom vi anser den vara helt felaktig.

Landahl Öhman hävdade att man i egenskap av att vara privatvärd inte har rätt att sätta en högre hyra än allmännyttan, utan då måste det finnas en väsentlig skillnad i den kvalitet man levererar. Det måste skilja sig på standarden i lägenheten eller servicen i fastigheten.

Vill Landahl Öhman hålla informationsmöten om hyresrättsliga frågor borde man ju kunna begära att de inte, som i det här fallet, lämnar oriktig information. Landahl Öhman och Brf Linjalens styrelse vill gärna påskina att det inte innebär någon som helst skillnad att vara hyresgäst till en privatvärd än hos allmännyttan, men det är inte sant.

Enligt Landahl Öhman innebär påtagliglighetsrekvisit i detta fall att bostaden måste ha påtagligt högre standard för att motivare en hyreshöjning. Då har man, i bästa fall, missuppfattat begreppet. Rädda Linjalen är bättre pålästa.

Påtaglihetsrekvisitet innebär att hyran inte alltför påtagligt får skilja sig från hyrorna i allmännyttan - men att en praxis på cirka 5% högre hyra för likvärdiga lägenheter anses acceptabel för hyresgäster hos privatvärdar. Läs vidare:

Genom det så kallade påtaglighetsrekvisitet i hyreslagens bruksvärdesregel, har emellertid en praxis bildats, som innebär att en privat hyresvärd kan få ta ut cirka fem procent högre hyra jämfört med en likvärdig lägenhet i det allmännyttiga bostadsföretaget.
Källa: Hyresgästföreningen
LÄS HELA DOKUMENTET HÄR

Om gränsen påtagligt/icke påtagligt ges en viss innebörd vid jämförelse mellan likvärdiga lägenheter synes det helt naturligt att tillåta en mindre skillnad om prövningslägenheten är något sämre än jämförelselägenheten (men i grova drag likvärdig) och en större skillnad om prövningslägenheten är bättre än jämförelselägenheterna.
Som allmän riktlinje förmodas att gränsen i normalfallet går vid ca. 5 %.
Källa: Regeringen
LÄS HELA DOKUMENTET HÄR

Vad gäller hyran är den nya ägaren (i detta fall bostadsrättsföreningen) bunden av bruksvärdesreglerna och kan därför inte höja hyran hur den vill. Hyrorna sätts utifrån allmännyttans hyresnivå på orten. Hyran kan dock komma att höjas lite eftersom lagen säger att hyran inte PÅTAGLIGT får överstiga hyran i allmännyttan, dvs. det är ej tillåtet med oskäliga höjningar. Påtaglighetsrekvisitet ligger på ungefär 5 %.
Källa: Lawline
LÄS HELA DOKUMENTET HÄR

Med andra ord: Ja, en privatvärd kan ta ut högre hyra än allmännyttan. Praxis vid privatvärdarnas förhandlingar är hyresnivån hos Svenska Bostäder + påtaglighetsrekvisitet. Det vill säga 5% högre än allmännyttan.

Med tanke på hur föreningsekonomin kommer att se ut för Brf Linjalen vid en ombildning kommer man att behöva alla hyresinkomster man har möjlighet att ta ut, och då är sannolikheten hög att påtaglighetsrekvisitet blir väldigt påtagligt även för oss.

Johan Johansson / Rädda Linjalen

21 kommentarer:

Anonym sa...

Något annat verkligen påtagligt var styrelsens förvåning över att frågan kom upp. Och när de vände sig till advokaterna besvarades frågan alltså fel.

Det framfördes många kloka frågor på mötet. Enligt advokaterna fick enbart hyresrättsliga frågor ställas. Men kallelsen stod det att det gick bra att ställa "allmänna frågor kring ombildningen". När detta påtalades av en deltagare uppstod ny förvirring på scenen! Man önskar att man hade haft med sig en kamera.

Helt klart är dock att styrelsen inte inser att en omvandling till BRF innebär en stor skillnad för de som bor kvar som hyresgäster. Vi har all rätt att ifrågasätta den process som de har dragit igång. Att inte visa förståelse för det och sedan snacka om gemenskap är respektlöst!

Annelie sa...

Vid rak fråga till ombildningsadvokaterna från Landahl Öhman om varför de höll i mötet när det skulle handla om oss som kommer bo kvar som hyresgäster efter en eventuell ombildning var deras svar att de var där för att prata om de "hyresrättsliga frågorna".

Tydligen kunde de inte svara korrekt på dessa heller med tanke på att de inte hade koll på/ljög om påtaglighetsrekvisitet.

Anonym sa...

Frågan om bristen på information beror på ovilja eller okunnighet börjar besvara sig själv. Det ena beror på det andra.

Anonym sa...

Damen som frågade vad "påtaglighetsrekvisitet" innebar tycker jag blev mycket oförskämt behandlad, det var en hånskrattande styrelse som satt och gjorde narr av hennes ifrågasättande. Hur kan bildade människor bete sej på det viset?
Men bildade var kanske att ta i.
Varför bodde inte styrelseordföranden kvar på Siargatan??? var det så att han gjorde dom vansinniga ocskå med sina köp...

Anonym sa...

Håller med Anonym (kl 14:42). Om man nu så gärna vill bo kvar i området måste det säkerligen ha dykt upp flera möjligheter till köp av en BRF genom åren. Varför nu försöka tvinga sina grannar att förändra sin boendesituation för att det gagnar en själv? (De kan inte tvinga oss att köpa men vi tvingas byta värd.)

/M

Helene sa...

En av det värsta sakerna..finns ju många..tycker jag är att dom i styrelsen HÅNSKRATTAR åt "oss" när vi ställer frågor!! Fy vad oförskämt! Gör dom det sen också åt dom stackarna som bor som hyresgäster här!?

Olof sa...

Man kan med all rätt känna ilska mot hur styrelse och advokater behandlade mötesdeltagarna på gårdagens möte.

Samtidigt så skjuter de sig själva i foten med sitt agerande. Det är så uppenbart att de vägrar svara på "svåra" frågor eller slingrar sig på ett sätt som liknar rena lögnerna. Att mer eller mindre idiotförklara oroliga hyresgäster är inte heller något man vinner sympatier på.

BRF:s syfte med mötet var att övertyga även de som tänkt sig att vara kvar som hyresgäster att rösta ja på köpstämman. För att lyckas med det ville man övertyga mötesdeltagarna om att man skulle vara bättre som hyresvärd än Stockholmshem.

Jag tvivlar på att någon som deltog på mötet känner sig entusiastiska över tanken på att få BRF:s styrelse som hyresvärd.

Sett ur det perspektivet var det ett lyckat möte. Styrelsen visade sitt rätta ansikte och lyckades inte helt att gömma sig bakom advokaterna.

Det var också fantastiskt att så många vågade ställa sig upp och ställa frågor trots det hånfulla bemötande från mötesledningen.

Benke sa...

Sanning och diplomati var inte direkt det första som slog mig när jag betraktade skaran på estraden igår. Men vem vill inte spela pingis?

Annelie sa...

För det har vi ju inte kunnat innan med tanke på pingisbordet i tvättstugan...?
:o)

Anonym sa...

Företagsledning eller brf-styrelse, det är samma sak. Man måste visa hänsyn mot sina anställda eller medlemmar. Att idiotförklara människor på det där sättet vinner man ingenting på. Men det är bra att de redan nu visar vad de går för! Styrlesen bör avgå. Och vem har då lust att ta över den här cirkusen?

Anonym sa...

Styrelsen vill inte tala sanning, inte spela med öppna kort för sina medlemmar och absolut inte diskutera något eller antyda att det skulle kunna finnas några brister i vare sig idén eller tidpunkten den skall göras. Juristena agerar homeshop och talar till folk som till småbarn. Oseriöst är bara förnamnet.

Anonym sa...

Jag måste ju säga att dessa jurister (om man kan kalla dom det)
har ALDRIG visat någon seriös sida i mina ögon, det har nästa varit som ett halleluja möte varje gång.
Man ska bara vara en ja-sägare i deras ögon. Någon i styrelsen tala de varmt om Tideliusgatan hur bra det blev där, men herre gud dom är ju bara ca 120 hyresgäster lite skillnad mot 455 som ska komma överens när det gäller att spela pingis, bada bastu, plantera
blommor, gårdsfester ja gud vet vad som vi alla skulle göra i denna FINA gemenskap.
Jag tycker att man ska ha en bra gemenskap även om man bara är hyresgäst det är väl ingen skillnad,vi gör ju trevliga saker tillsammans redan nu.Jag tror vi klarar oss utan deras gemenskap.

Benke sa...

En ordförande som fnyser och är oförskämd när någon efterlyser en så grundläggande sak som en ordentlig besiktning av området innan köpstämman vill i alla fall inte jag spela rundpingis med.

Maria sa...

Det var ju intressant att på detta möte äntligen få reda på vad orsaken till omvandlingen är. Man vill alltså skapa gemenskap. Enligt ordboken betyder det en "känsla av positiv samhörighet". Inte direkt något som styrelsen är bra på att framkalla. Då är stämningen bra mycket trevligare på Rädda Linjalens öppet hus-möten. Inte fasiken behöver vi hosta upp ett par miljoner var för att skapa gemenskap, vi trivs redan alldeles utmärkt!

Olof sa...

Nu ska vi inte vara elaka. Det fanns mer än biljard och pingis i tomtens säck.

Vi ska även hjälpa till och städa gården två gånger om året och det är "jättetrevligt".Det gäller även hyresgäster eftersom "alla ska behandlas lika oavsett boendeform". Efter städningen blir det fest i någon underjordisk källarlokal och det låter också trevligt tycker jag.

Plusa sedan på med bridgekvällar (i källaren?) så är det lätt att se att vi får valuta för vår miljardinvistering.

Anonym sa...

Vi skulle ju bada bastu också, det låter väl trevligt, det kan man ju inreda i soprummet där är det mycket skit förut. Näää elak ska man inte vara eller hur??? Men det måste ju vara lika för båda sidor, ja ja det blir nog bra till slut fast jag tror jag badar hemma :-).
Sen kan man ju fixa en teatergrupp också, vi har ju 4 stycken fullfjädrade amatörer i Brf det blir kul.

Anonym sa...

Något jag tyckte var intressant på mötet var när en av styrelsemedlemmarna tröttnade på de "fåniga frågorna" och höll ett litet tal om hur de minsann gjorde detta för allas bästa, och minsann jobbade jättehårt på fritiden för att vi alla skulle få det bra.

Eh!? Lägg av!
Vad är det för ett argument?

Vet han vad som är bäst för mig?

/Henrik MF

Anonym sa...

Vare sig Landal & Öhmans advokater medvetet ljuger folk rakt upp i ansiktet eller är rent okunniga är det belägg nog att ha visat sig direkt olämpliga att kalla sina sammankomster för informationsmöten.

Anonym sa...

Nej, de tycks tro att det handlar om väckelsemöten och att vi bara ska ropa ja och halleluja till allt som sägs. Men de som verkligen behöver väckas är styrelsen så att blir nåt slut på den här mardrömmen!

Anonym sa...

"Varför nu försöka tvinga sina grannar att förändra sin boendesituation för att det gagnar en själv?"

Fundera på den! En ombildning gagnar alltså dom i styrelsen? Men dom bor väl i samma område som ni andra?

Hur skulle en ombildning kunna gagna bara dom i styrelsen? Hur är det nu...är det dåligt att ombilda, eller bra, eller?

Amanda sa...

Därför att flera i styrelsen rent bevisligen har andra ställen att flytta till.
De sitter helt enkelt med dubbla boenden.

Sen lämnar de över det sjunkande skeppet till oss som blir kvar.

Och ALLA som säljer en lägenhet och har någon annanstans att flytta som de inte behöver lägga in vinsten i är självklart vinnare.