lördag 21 februari 2009

Hur kunde det vara dyrare 2002 än idag?


När som helst kommer det att ramla in nya kalkyler i brevlådan. Det blir den fjärde kalkylen på bara några månader. Att de skiljer sig mycket åt talar för att det är en väldigt föränderlig tid vi lever i.
Vi har inte sett den nya kalkylen, men vi gissar på att den kommer att vara hårt baserad på det aktuella låga ränteläget, som uppkommit på grund av den globala ekonomiska kris vi bara sett början på. Att grunda en miljardaffär på att hoppas på att räntan ska vara låg för lång tid framåt kommer att innebära väldiga risker för många i kvarteret.

Lite intressant blir att jämföra den kommande kalkylen med Brf Linjalens uträkning av kostnaderna vid det förra ombildningsförsöket år 2002.

Ni kan se beräkningarna från 2002
OM NI KLICKAR HÄR.
Jämför gärna med siffrorna i den nya kalkylen, och kanske framför allt i den betydligt mer öppna attityden som Brf:s ordförande visade sina medlemmar.

Några basala fakta som kan konstateras:
Priset på fastigheten är 33% högre idag (1.100 milj kr) än 2002 (828 milj kr).

Samma Brf-ordförande som nu hävdade redan då i sitt brev att ”Det är ingen tvekan om att våra hyror kommer att stiga kraftigt”. Samma argument används idag. Enligt dokumentet från 2002 kan vi konstatera att hyrorna stigit med i runda tal 12% de sju senaste åren.

Mest anmärkningsvärt är dock att, trots ett betydligt lägre pris år 2002, beräknade Brf månadskostnaderna långt högre än vid det här köptillfället. 2002 var månadskostnaden 93% högre än hyran. Långsiktigt sett borde den rimligtvis hamna ännu högre idag. Men icke!

Hur kan det komma sig? Att räntan beräknades vara högre (c:a 8%) för sju år sedan är en faktor. Att den kanske beräknades seriösare, med blandade lån, är en annan. Räntan kommer att fortsätta ändras, det har vi tydligt sett de senaste månaderna. Att räkna med att basera ett köp på nuvarande låga ränta vore både kortsynt, farligt och dumt.

Månadsavgifterna till föreningen beräknades bli mångdubbelt högre 2002 än 2009. Det indikerar att dåvarande kalkyl är betydligt mer realistisk och ansvarsfull. Kalkylen för 2002 är förmodligen vad en seriös beräkning landade på då. Att alla kalkyler för det nuvarande ombildningsförsöket är glädjekalkyler med friserade siffror framstår som solklart. Anledningen är att Landahl Öhman och Brf Linjalen vill få medlemmarna att tro att det är en bättre affär än det är.

Med en seriös och långsiktig kalkyl hade boendekostnaden per månad varit högre än 2002 eftersom priset på fastigheten är högre år 2009. Orsaken är tydlig. År 2002 fick medlemmarna ta ställning till ett ärligt val, ett bud man valde att tacka nej till.

År 2009 vill man ha igenom ett köp till varje pris, trots att det är en sämre, dyrare och mer osäker affär än för sju år sedan. Nu är man inte så noga med öppenheten längre. Man döljer gärna kostnader – huvudsaken är att köpet går igenom den här gången.

Nu är det bondfångartaktik som gäller. Skriv på en fullmakt, ta ett miljonlån, håll tummarna, hoppas att den statsfinansierade krisräntan håller i sig och att kåken håller ihop tills du hinner sälja och dra!

Sensmoral: Det var bättre förr - i alla fall ärligare.

Annelie Morey / Rädda Linjalen

49 kommentarer:

Anonym sa...

Satan i gatan, här var det skillnad!
Visst blir man imponerad av att brf kan få större kostnader att resultera i minskade utgifter. Så blir det bara om man använder sig av den amerikanska modellen.

Martha sa...

Nu kan jag ju inte jämföra då jag inte bor i Linjalen och således inte har tillgång till er senaste kalkyl. Men jag håller dock med om att kalkylen från 2002 verkar vara mer ärligt uträknad.
Då är det bara att inom sig tänka att det blir ÄNNU dyrare boendekostnad (om man har köpt sin hyresrätt idag) då räntorna går upp. För det kommer de ju att göra. Krisen kommer inte att vara hur länge som helst och då vill bankerna ha tillbaka sina pengar...

Rabbe sa...

Jag förstår inte hur ni tänker...att köpa en 5:a för 2 miljoner är den bästa affär ni någonsin kommer att göra. Den kan säljas för minst det dubbla, en nätt liten kapitalvinst på 2 miljoner utan att lyfta ett finger!

Där har ni bevis på det "dolda värdet" i era subventionerade förstahandskontrakt.

Jag anmäler mig!

Lets buy it! sa...

8% det är en kraftig överskattning av räntekostnaden i beräkningen.

Den rörliga räntan har legat väsentligt lägre sedan 2002 oavsett hur man mäter, ungefär hälften vilket drastiskt sänker nettoräntekostnaden i Ert kalkylexempel. 8% får ses som ett "worst case" scenario.

Anonym sa...

Men Rabbe..!! En 5:a för 2 miljoner?? Näää, min 4:a skulle ju kosta 2,9 miljoner!! Och den ska jag och alla andra sen kunna sälja!!NÄÄÄ.

Anonym sa...

Att det skulle vara lättare att sälja en BR i Linjalen än i andra fastigheter, trots den stiltje som råder på bostadsmarknaden, är ett märkligt resonemang. Och vad händer när ett stort antal lägenheter i samma fastighet är till salu? Jo, det sänker priset. Så det där klippet kan man glömma.

Anonym sa...

Rabbe:
Var hittar du den 5:an för 2 miljoner i Linjalen???!!!
Min 3:a skulle kosta 2,3 miljoner... undrar vad den skulle kosta med din kalkyl.

Maria sa...

Det var kul att återse den gamla kalkylen från 2002. Hade köpet gått igenom då hade kostnaden för vår trea stigit med över 5000 kr (!). Men det mest intressanta är tonen i texten som är betydligt ärligare och vänligare. Man konstaterar att hyrorna kommer att stiga i innerstan men att "det dröjer naturligtvis länge innan de kommer upp till den nivå som ett köp skulle ge". Det var sant då och det är sant nu. Och att ett köp nu skulle vara mer fördelaktigt stämmer inte. Det märkliga är att BRF-styrelsen (som i stort sett består av samma personer) den här gånger verkar ha fått fel på miniräknarna. Kanske dags att byta batterier?

Martha sa...

Jag tror Rabbe raljerar lite här. Eller så är han inte riktigt insatt i alla konsekvenser av ett köp... Och vem är det som säger att man VILL sälja? Det är ju inte särskilt klokt att höja sina egna boendekostnader för att man vill bo kvar. Men det är det som verkar vara drivkraften i ombildarna... Sälja, sälja och sälja!

Maria sa...

Med den totala bristen på rak information från BRF:s sida måste alla och envar försöka sätta sig in i vad ett köp egentligen innebär. Det är verkligen inte det lättaste! Det Rädda Linjalen försöker göra är att hjälpas åt att samla in, sammanställa och presentera fakta som alla får ta del av. Denna kan sedan öppet diskuteras här på bloggen samt på de möten som anordnas. Det är så en ärlig debatt ska gå till. För det är väl boendegemenskap det hela handlar om, eller?

Anonym sa...

Rabbe:
Hur taskig koll kan man ha?
Min 5:a kostar för tillfället 3,3 miljoner.

Det här är ett blåsningsförsök utan dess like. Ríngen bleknar vid en jämförelse.
Vi syns i media.

Anonym sa...

Rabbe:
Jag tror inte du bor här i Linjalen och har således inte all information som vi har fått, den kalkyl du såg här var gjord 2002 inte 2009 som har ett helt annat innehåll. Skulle du ha all insyn som vi har skulle du säkerligen dra öronen åt dig.

Rabbe sa...

Ok jag missförstod blogg-posten, 2 miljoner för en femma är 2002 års siffror.

Men känns det inte nesligt att ni inte köpte ut lägenheterna då? Ni hade suttit med en rejäl förmögenhet med tanke på hur priserna utvecklats sedan 2002.

Dessutom tycker jag 8% ränta är en kraftig överskattning av den verkliga räntan. Idag är tex den helt rörliga räntan 2,2%, under "krisen" var den som högst 4,5%.

Maria sa...

Nej Rabbe, det känns inte "nesligt". Du har som sagt nog inte tillgång till all bakgrundsinformation. Då hade du insett att det är mycket vanskligt att stirra sig blind på siffror. Och att köpa bara för att det är "billigt" är sällan en god affär. Den senaste "glädjekalkylen" har precis anlänt och det går alldeles utmärkt att hålla sig för skratt även den här gången.

Anonym sa...

Att räntan var 8% för sju år sedan och runt 3% idag visar bara en enda sak, och det är att räntan förändras mycket.
Att som Landahl & Öhman och Brf Linjalen basera livslånga lån på tillfälligtvis låga räntor visar bara på att det är en illa genomtänkt affär utan några marginalen för många här i kvarteret. När räntan går upp, vilket den kommer att göra förr eller senare, innebär det ekonomisk katastrof för många människor som mot bättre vetande lurats att köpa.

Att beräkna kostnaderna för ett flermiljonlån nästan enbart på rörliga räntor är ännu värre. Det är verkligen att pracka på människor en tickande räntebomb. Djupt oetiskt och farligt nära bedrägeri.

Anonym sa...

Är det något man ska gå på så är det bankens krav på att man ska klara 6,75 % för att få låna. Det ger en indikation på vilka kostnader det handlar om. I övrigt är ränteläget en evig berg-och-dal-bana.

Pär sa...

Det enda gemensamma med kalkylerna är att ordföranden själv anser att det är åt helvete för dyrt.
Det är obegripligt att man fortfarande försöker lura in folk i det här. Man tycker ju inte ens att det är en bra affär själva.

Anonym sa...

Hade det blivit brf 2002 hade föreningen varit tvungen att gräva upp och lägga om hela gården strax efteråt. Det hade blivit konkursvarning direkt.
Som tur är var vi boende smartare är brf då. Nu läcker det från garagetaket och huset är inte ens korrekt besiktigat. Det är bara att hoppas att folk är lika kloka den här gången.

Anonym sa...

Tänk den som fått köpa en trea på 85 kvm för 1.482.000 kr år 2002!

Om vi inte räknat med alla räntesänkningar och månadskostnaden varit lika hög hela tiden, alltså 10.700 kr/mån hade vi då betalat 770.400 kr på 6 år.

Värdet på lägenheten idag skulle vara 2.975.000 kr om vi räknar på 35.000 kr/kvm, vilket är helt orimligt lågt (40.000 är betydligt närmare sanningen)

Den som köpt sin lägenhet 2002 hade alltså tjänat 722.600 kr (10.036 kr/mån)på att bo 6 år i sin lägenhet. Pengar att göra något kul för den dag man väljer att flytta.

Bara en tanke.... Dyrt...nej!

(jag räknade på 6 år för jag vet inte när under 2002 affären diskuterades)

Pär sa...

Titta!
Nu verkar det som styrelsen har tittat fram ur gömmorna. Samma argument, samma ihåliga resonemang.
Brf-Knutby, here we come!

Anonym sa...

40.000 är närmare sanningen?
Haha. Välkommen till ett 40 år gammalt orenoverat miljonprogramsområde.

Anonym sa...

Du glömde säga det viktigaste - 40 år gammalt orenoverat miljonprogramsområde I STOCKHOLMS INNERSTAD. Det är faktiskt så att det är många som vill bo i innerstaden. Väldigt många till och med.

(40.000 kr är ingen påhittad siffra utan kommer från en mäklare jag pratade med förra veckan. 40'-45' beroende på lägenhetens skick var uppskattningen)

Renee sa...

Nu måste jag skriva en undran över vilken mäklare som sagt 40-45 000?
Jag tog Södermäklarna hit för en bedömning på min 4-a, och det är
30 000/m2 nu efter att lägenheterna gått ner.
En sekelskifteslägenhet i samma storlek är värd en miljon mer. De som står allra lägst är hus byggda på 80-talet, därefter kommer 60-talarna. Jag tror att Södermäklarna vet vad som gäller här på Söder. Därför är detta pris vi fått nästan marknadspris, dessutom förväntar bankerna en nedgång 2009 på 15%.

Anonym sa...

Enligt Södermäklarna är det lägsta pris som betalats för en 3:a eller större under januari 35200 kr/kvm. Snittpriset är 43800 kr/kvm.

http://www.sodermaklarna.se/02_pris-stat.aspx

Samma södermäklare?

Renee sa...

Hampus på Södermäklarna är det. men jag ringde honom idag, och priset har gått upp 10% nu i januari.
Vet inte om de olika mäklarna prissätter olika. Här på plats på vår 4-a på 111 m2, helt nyrenoverad är det hans pris.

Olof sa...

Det intressanta i sammanhanget är att BRF:s styrelse vid ett flertal tillfällen erkänt att det på sikt blir betydligt dyrare med bo-rätt än hyresrätt. Orsaken är; enligt BRF:styrelsen,priset som är "åt helsike för högt.

Vad man nu spekulererar i är möjligheten att göra ett snabbt klipp innan räntorna stiger igen. För dom som stannar kvar så väntar katastrofen runt hörnet.

Ingen seriös bostadsförening skulle ta ett lån på en halv miljard kronor där merparten av lånet löper med rörlig ränta. Varje tiondels procent som räntan stiger med kommer att leda till höjningar av månadsavgiften. När den stora räntehöjningen sen kommer så kan det i värsta fall innebära konkurs.

För de enskilda borättsinnehavaren så har man i sin kalkyl räknat på en genomsnittlig ränta på 3% (snittränta, rörlig, 2år, 5år). Finns det någon som tror att räntorna kommer att ligga på den nivån i framtiden? Genomsnittligt så brukar räntan för ovanstående bindningstider vara dubbelt så hög.

SBAB:s krav för att låna ut pengar är att man ska klara en räntenivå på 6,75%

Klippet då? Ja,det är vad BRF: styrelsen spekulerar i. Samtidigt så är de flesta experter eniga om att borättspriserna kommer att sjunka kraftigt i år eller senast när räntan vandrar uppåt igen. Genomsnittspriser säger inte mycket eftersom det bara baseras på de lägenheter som faktiskt blir sålda. Titta på Ringen tex. I nuläget är det nästan omöjligt att sälja sin lägenhet där. Mäklarna vill inte befatta sig med lägenheter från det området.
Vi från Rädda Linjalen vill inte att Linjalen ska bli ett Ringen 2!

Anonym sa...

Och när ett antal BR-innehavare i samma område med liknande lägenheter (i vårt fall ett 40 år gammalt orenoverat miljonprogramområde) samtidigt går ut på marknaden sänker det priset ytterligare. Här finns också oerhört många dolda fel som kommer att få köparna att dra öronen åt sig. Så det berömda "klippet" lär utebli.

Anonym sa...

Hur kommer det sig att ingen klagolåt hörs från Fältöversten ???och Ringen just nu????

Anonym sa...

Ingen klagolåt från Ringen???
Med åtal som väntar delar av den gamla styrelsen. med lägenheter som inte går att sälja.
Ingen klagolåt??

Anonym sa...

Det beror på varifrån du hämtar din infomation. Media skriver bara om det de anser har ett nyhetsvärde. Uppföljningar är de ofta betydligt sämre på. Alla vet vi att nyheter har ett efterspel. I de lokala tidningarna här på Södermalm har det skrivits en hel del om Ringen. Säkerligen är det likadant på Östermalm. Tystnad i media är inte detsamma som att ingenting händer.

Anonym sa...

Skulle vara intressant om någon från Ringen kunde kommentera här.
Hur det har gått/går för Er.
Det finns säkert någon av Er som följer denna blogg.

Anonym sa...

Från en som inte är så insatt.

Är inte problemet i Ringen att styrelsen bestod av ett gäng kriminella som skodde sig själva genom att ta helt galet betalt för sitt styrelsearbete?

Tror man att styrelsen här kommer att göra på samma sätt?

Annelie sa...

Låneupplägget i Ringen är likadant som hos oss.

Jag hoppas och tror att "vår" styrelse inte ska göra på samma sätt.
Men eftersom de aldrig berättar något kan man aldrig vara säker.

Anonym sa...

Att ingen i styrelsen eller Landahl&Öhman andats en stavelse om lågkonjunktur, varsel och finanskris än är skrämmande världsfrånvänt.
Att lura in pensionärer i lån många inte kommer att klara av är mer än lovligt ansvarslöst. I synnerhet i de här osäkra tiderna.
Inte nog med att man vill mörka förutsättningarna i ett hårt kritiserat köp. Nu vill de inte ens låtsas om den verklighet vi lever i?

Anonym sa...

"Är inte problemet i Ringen att styrelsen bestod av ett gäng kriminella som skodde sig själva genom att ta helt galet betalt för sitt styrelsearbete?

Tror man att styrelsen här kommer att göra på samma sätt?"

När BRF-styrelsen försöker intala sina medlemmar att detta är en god affär samtidigt som man i brev till Stadsbyggnadskontoret talar om ökade boendekostnader på mellan 50-100% så ringer det varningssignaler.

Anonym sa...

Om området ombildats 2002 hade man inte haft någon boendekostnad alls. Man hade haft en utgift varje månad som varit högre än hyran, men i slutändan hade man gjort ca 10000 kronor i månaden i vinst på sitt boende fram till idag.

Självklart kan det bli bekymmersamt att ha större utgifter varje månad, men i slutändan är det ju en inverstering som statistiskt sett är mycket, mycket lönsam.

Pär sa...

Rättelse till Anonym:
"Statistiskt sett har varit mycket lönsam" borde det stå.
Sanslösa prisökningar som det varit i fastighetsbranschen varar inte för evigt. Hela finanskrisen beror på att det funnits (och finns) blådårar som spelat pyramidspel med aktier och fastigheter. Den tiden är över nu. Verkligheten har knackat på och bara de som väljer att blunda resonerar som du.
Men för all del, spekulera på du. Men gör det någon annan stans och låt oss i Linjalen bo kvar i vårt kvarter.

Anonym sa...

Dåligt för de som bor kvar.
Bra för de som köper och säljer direkt.
Jag hade köpt, tagit stålarna och dragit på rot.

Kaxen

Pär sa...

Kaxen:
Jo du. Det verkar ju listigt.

Vart hade du tänkt dig att dra?
Skulle pappa betala?
Hur mycket stålar tror du att du skulle kunna kamma hem?
Vem skulle ta din plats i styrelsen?

"Det finns två saker som är oändliga. Universum och människans dumhet - även om jag kan ha mina tvivel om det förstnämnda"
Albert Einstein

Anonym sa...

Pär:
Ingen är oersättlig, inte ens jag!

Anonym sa...

Pär:
Ingen är oersättlig, inte ens jag!

Kaxen

Anonym sa...

En missuppfattning verkar vara att lägenheterna säljs till marknadspris. Om vi betalar 26000 för det som är värt minst 35000 har vi fått en rabatt på över 25 procent.

Självklart blir det billigare när räntan är 2,4 % än när den är 8 % så det borde ju vara ett bättre köpläge idag än 2002.

Johan Johansson sa...

Det är ju trevligt att, som det verkar, styrelsen sent omsider vaknat upp och insett att de måste argumentera lite.
Det hade ju varit skojigare om det inte vore på en högre nivå.

Flosklerna i de senaste inläggen är för länge sedan redan ihjälslagna.

Nej, det är inget "klipp".

Nej, det blir inte "billigare" när räntan är lägre. Det är bara det att räntan är lägre. Just då.
Linjalen är, som styrelsen själv säger, "åt helvete för dyrt" ändå.
En dryg miljard är en dryg miljard. Svårare än så är det inte.

Ingen på jordklotet skulle betala de summorna som nämns för en lägenhet i Linjalen. Den tanken är totalt befängd.

Det vore betydligt mer rakryggat om Brf-Styrelsen tordes ta en öppen debatt med oss.

Johan Johansson / Rädda Linjalen

Anonym sa...

Så självsäkert kan du inte uttala dig, eftersom du inte vet vad folk vill betala för ett så bra läge och ljusa lägenheter som är välplanerade i en park. Du vet inte vad en större inflyttning och större behov av bostad gör.Ingen trodde väl att en bostad skulle kunna kosta så mycket som den gör idag. Du pratar om ert hus som värsta rivningskåken, det är inte trovärdigt, du tappar i förtroende.

Calle

Johan Johansson / Rädda Linjalen sa...

Calle:
Det är inte vi i Rädda Linjalen som vill driva igenom köpet. Det är styrelsen och Landahl Öhman som borde jobba på för att öka sitt förtroende. Det är inte vidare högt här i kvarteret, det är ett som är säkert.

Läs vår tidning så förstår du både vad vi pratar om och vilka som både sänkt sitt eget förtroende och visat både okunskap och odemokratiskt förfarande.

Jag förstår att vi inte kan få rent religiösa förespråkare att öppna ögonen, men Rädda Linjalen är till för att sprida information. Något vi känner oss ganska ensamma om i den här processen.

Att det sedan finns en och annan som inte håller med oss är en sak, men det brukar inte vara några särskilt logiska argument man möts av om man nu utgår ifrån att den här affären är tänkt för de som faktiskt vill bo kvar i kvarteret.

Vill man sälja och dra kan affären möjligtvis diskuteras, men för de som vill fortsätta bo är den dokumenterat dålig av all expertis.

Till och med styrelseordföranden har flera gånger hävdat att priset är "åt helvete för högt". Vad mer att göra än att hålla med?

Anonym sa...

Det är mycket prat om att ordföranden sagt att priset är "åt helvete för högt"

Om priset varit ännu lägre hade det varit en helt sinnessjukt bra affär. Nu är det bara en jättebra affär! Vet ni vad en bostadsrätt i Stockholm kostar idag?

Annelie sa...

Jamen, då kan du låna 1,1 miljard!

Våra vänner köpte i veckan en bostadsrätt (40-talshus, stamrenoverad, etage, nyrenoverad, 10 kvm större än vår) på söder, för samma pris som vi blivit erbjudna nu vid ombildning.
Öppna ögonen!

Anonym sa...

Stambytt nyrenoverad etagelägenhet i 40-talshus för 26000 per kvadratmeter? På Södermalm i Stockholm? Aldrig!Om det inte var så att det var en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt förstås, för det är ju som bekant väldigt ekonomiskt fördelaktigt för den som möjlighet att köpa. Att någon annan får möjlighet att göra en ännu bättre affär en vi kan ju inte vara en anledning för oss att tacka nej till en möjlighet som dom flesta bara drömmer om.

Anonym sa...

Det är många i vårt kvarter som drömmer mardrömmar om att vakna upp som hyresgäster till brf linjalen.
Köpa här är en riktigt ostadig och dålig affär. Den som tvivlar på det hänvisas till ordförande Werkö som verkar tycka likadant.