Nya löften, nya knackingar...

Åter igen får vi rapporter att brf börjat knacka dörr. Den här gången lägger man krutet på att försöka få folk, framför allt de som bor i flyglarna, att tro på hur fantastiskt mycket bättre man kommer få det som hyresgäst till en bostadsrättförening. Hur kommenterar man ett sådant påstående?

I fallet Linjalen är vi starkt skeptiska till detta, av väldigt många skäl. En förening som inte ens vill tillåta frågor från medlemmarna på sin egen årsstämma känns inte som någon förening som sätter boendeinflytande och resthyresgäster överst på prioriteringslistan precis. Nej, snarare är det det gamla vanliga. Man vill att hyresgästerna ska rösta ja till ombildning - och man lovar och påstår vad som helst för att det ska bli så. Hitills har inga av Brf:s löften visat sig vara värda någonting när det kommit till kritan.

Inför förra stämman lovade styrelsen: Lägre hyror än allmännyttan, intern byteskö för resthyresgäster när lägenheter blev lediga, återinfört inre underhåll utan kostnad med mera. Man ville dock inte skriva något avtal om saken, vilket var klokt då man inte har några befogenheter att lova detta. Det här gånger väljer man att inte lova - nu "vill" man bara.

Det vore bättre om man valde att redovisa sin egen ekonomiska kalkyl, men den håller man helst tyst om. Det har vi full förståelse för. Inte heller vi skulle vilja diskutera den om vi vore Brf Linjalen.

Vi kommer snart att återkomma till att analysera ekonomi, demokrati och vad som hänt i andra ombildningar på sista tiden, men innan dess vill vi bara upprepa att precis samma saker gäller nu som vid den förra köpstämman:

Vill du bo kvar som hyresgäster hos Stockholmshem - gör ingenting. Skriv INTE på några fullmakter eller andra papper, du behöver INTE bli medlem i Brf för att bo kvar eller för att få köpa din lägenhet vid en ombildning. Vill du rösta NEJ på nästa stämma behöver du inte göra någonting alls. Stanna bara hemma och ta det lugnt, precis som förra gången.

Vidare vill vi rekommendera lite annan upplysande läsning:
Inger i Björkhagen låter BENKE BERÄTTA om den originella sorts föreningsdemokrati man bara kan finna på köpstämmor.

Baltkris ger hushållen dyrare bolån
Storbankernas inblandning i baltkrisen innebär nu högre boräntor för de svenska hushållen.
Och blir det dessutom en devalvering i Lettland blir det förmodligen ännu värre, enligt ränteanalytiker.
LÄS HELA ARTIKELN HÄR

Pensionerna sänks med 4,4 procent
Det är framför allt en följd av raset för AP-fondernas placeringar, enligt en rapport från Försäkringskassan.
Samtidigt sänks låntagarnas pensionsrätter - som bestämmer den framtida pensionen - med 2,8 procent.
LÄS HELA ARTIKELN HÄR

Räntebotten passerad – SBAB höjer igen
Det blir allt tydligare att räntebotten är passerad. Det statliga bolåneinstitutet SBAB höjer nu sina boräntor ännu en gång.
LÄS HELA ARTIKELN HÄR

Johan Johansson / Rädda Linjalen

FEMTE GÅNGEN GILLT - Så gick det till på Skottet

Ja-sidans blogg mässar som ett mantra att alla som inte okritiskt är för ombildningar, oavsett förutsättningar eller hur de går till, ägnar sig åt "osaklig propaganda". Det är ju också ett sätt att se på saken. För tillfället är man lyriska över att kvarteret Skottet till slut lyckades få tillräckligt många röster för ett ja till ombildning.
Vi antar att ja-bloggen även anser detta vara en väl förankrad demokratisk process där den rätta vägen äntligen segrat.

Men vad har egentligen hänt på vägen? Det dryftas inte på ja-bloggen. Vi i Rädda Linjalen, som följt historien på lite närmare håll, kan beskriva dessa skeenden lite mer ingående.

Skottet fick pris i mars 2008, och den dåvarande ordföranden i Brf verkade vilja att det skulle vara en renhårig affär. Denne gick igenom fastighetens skick och fann ett flertal riskfyllda brister, som kan resultera i förödande reparationskostnader för fastigheten. Den affär som ja-bloggen beskriver som den "fantastiskt bra affären" bedömdes av föreningens egen ordförande, som fördjupat sig ordentligt i frågan, som "svindyr".

Vad den dåvarande ordföranden alltså varnade för redan i mars 2008 KAN NI LÄSA HÄR, i SvD-artikeln "Ombildning kan bli förlustaffär". Även på BRF SKOTTETS GAMLA HEMSIDA redogör man på ett ärligt sätt ombildningens ekonomiska förutsättningar.

Men vissa vill ju, som tydligt är, ombilda till varje pris. Då vill man inte att någon ska påpeka brister, hur sannolika de än må vara. Vad som hände med ordföranden kan man läsa om i nästa artikel ur SvD - "Ombildning till varje pris":

"XXX berättade i ett reportage i SvD om att han att befarade att underhåll och reparationer i föreningens hus, som är byggda ovanpå järnvägspåren på Södermalm, skulle bli väldigt kostsamma för medlemmarna. Han menade också att köpesumman borde slås ut på total bostadsrättsarea och inte fastighetens hela kvadratmeteryta. I dag är XXX och den övriga styrelsen ersatt med en ny som gärna vill tro att de gör en bra affär. "BRF Skottet 2 är inte längre i behov av dina tjänster", mejlar den nye ordföranden till SvD:s reporter."
LÄS HELA ARTIKELN HÄR

Ny styrelse tillsatt med andra ord, sedan brakar man vidare. Köpstämma nummer 1 hölls i september 2008 och resultatet blev NEJ till köp.
Vi utgår ifrån att ja-bloggen inte anser resultatet vara demokratiskt, då resultatet blev "fel".

Brf kallade till köpstämma nummer 2, som skulle hållas i november 2008. Stämman ställdes dock in, då stadshuset förlängde betänketiden för ombildningarna. Under tiden hävdade den nya styrelsen på sin nya hemsida att hyrorna för 2009 skulle höjas ordentligt. "Det har pratats om allt mellan 5-10%". Det blev en höjning med 2,99%. Precis så går visserligen valserna på de flesta ombildningarna nu, men saker blir inte sanning för att de upprepas.

Dags för köpstämma nummer 3 den 15 april. Återigen blev resultatet ett NEJ till köp, trots jagande av fullmakter.
Vi utgår även nu ifrån att ja-bloggen inte anser resultatet vara demokratiskt, då resultatet blev "fel".

Innan köpstämma nummer 4 gjorde Skottet, precis som Brf Linjalen, en kampanj där det varnades för marknadshyror och att "Hyreshöjningarna kommer och dom blir skyhöga!". Precis som Brf Linjalen valde man att spekulera fritt och att blunda för RAPPORTER DIREKT FRÅN KÄLLAN eller se vad HYRESVÄRDEN ANSER OM SAKEN. Man plockade bland de antaganden som passade och framställde dessa som vedertagen sanning. Precis som bland ombildningsivrarna i Linjalen.

Precis som Brf Linjalen valde man också att hålla tyst om känsliga saker som ekonomi och besiktningar, och precis som här körde man stenhårt på att den låga krisräntan är här för att stanna. Precis som här tjatades det om fullmakter och att alla måste rösta ja. "För många är detta enda chansen att bo kvar!" är ett citat som känns bekant även här i Linjalen när Brf saknar andra och bättre argument för ombildning.

Köpstämma nummer 4 hölls 3 juni, och äntligen! Nu nådde man upp till 67% med tre rösters marginal.
Vi utgår nu ifrån att ja-bloggen anser resultatet vara demokratiskt, då resultatet blev "rätt".

Strax efteråt upptäcks att ett antal röster är ogiltiga. Från andra håll påstås det att man "räknat fel". I vilket fall blir resultatet av stämman ännu ett NEJ till ombildning.
Vi utgår nu ifrån att ja-bloggen ändrat sig och INTE anser resultatet vara demokratiskt, då resultatet trots allt blev "fel".

En intensiv jakt inleddes de sista dagarna för att, med hyreshot och glada kalkyler intala hyresgästerna att fatta ett korrekt demokratiskt beslut på den 5:e stämman, som skulle hållas en vecka efter stämma 4. På något sätt lyckades man knappt nå över 67%-gränsen den gången.
Vi utgår nu ifrån att ja-bloggen, efter femte försöket, anser resultatet vara demokratiskt, då resultatet äntligen blev "rätt".

Än har ingen rapport kommit om att rösträkningen är kontrollerad och godkänd, men frågan är ändå hur någon kan tycka att det gått riktigt till? Är det verkligen demokratiskt att kunna hålla hur många stämmor som helst. Var hittar någon det rimliga i att man får ta om köpstämmor efter ett nej, men inte efter ett ja?

Framtiden får utvisa om den förra, avsatta, styrelsens bedömning av fastigheten stämmer. I sådana fall kan det komma att bli en väldigt dyrt boende på Skottet. Nu valde man att inte lyssna på det örat, utan hellre falla för övertalningsförsöken från de som ville ombilda oavsett dessa varningar.

Vidare bör man tillägga att kvarteret Skottet hör till det fåtal som den senaste tiden röstat ja till ombildning. På de flesta andra ställen väljer man att rösta NEJ och bo kvar i allmännyttan. Vi kommer att rapportera om hur stämmorna har gått till på dessa områden i kommande bloggar. Vad gäller Skottet må ja-sidan raljera. Visserligen verkar det som att ombildningsivrarna vann - men efter fem köpstämmor är det svårt att se det som en seger för demokratin. Snarare som ett bevis för hur sorgligt bristfälliga bestämmelserna är när det handlar om ombildningar.

Vi påstår inte att några juridiska oegentligheter har skett, men vi anser att de gängse stadgarna för bostadsrättsföreningar och reglerna runt ombildningar måste ses över. Som det fungerar nu drabbar bristerna i regelverken väldigt många människor. Många mår väldigt dåligt av det här, och det borde vara av allas intresse att reglerna ses över. Även ombildningsivrare och konsulter borde ha intresse av att att en eventuell ombildning går till på ett bra, demokratiskt och sakligt sätt.

Vem av ja-bloggen eller Rädda Linjalen som med detta framfört "osaklig propaganda" eller lämnat ofullständiga uppgifter är upp till var och en att bedöma.

Johan Johansson / Rädda Linjalen

TILLBAKA TILL VERKLIGHETEN

Igår, torsdag 11 juni höll Hyresgästföreningen informationsmöte om ombildningar och framtida hyressättning i Åsöskolans aula. PO Brogren, presstalesman och tidigare förhandlare, samt Erik Elmgren, som varit med om att ta fram den nya Stockholmsmodellen, informerade och svarade på frågor.

Att det är öppet för frågor och debatt har vi inte varit bortskämda med när Brf Linjalen haft sina möten i Åsö-aulan, så det var bra att så många ombildningsförespråkare deltog på mötet. Vi hoppas att de fått bättre kunskap i hur en öppen dialog skall hållas i framtiden.

Frågor och påståenden, framförda framför allt av ombildningsivrare och hämtade från den senaste tidens hårt vinklade pressklipp, avhandlades. Dessa påståenden förklarades och avdramatiserades - och förhoppningsvis förstår nu även de som skrikit sig hesa om "marknadshyror" att Stockholmsmodellen egentligen handlar om att det INTE ska bli marknadshyror.

För att ta det väldigt kort och enkelt är Stockholmsmodellen ett ramverk. Ett förslag som beskriver hur hyresnivån i olika hus och områden kan beräknas. Saker som husets standard, service, lägenheternas skick mm. Där ingår även lägesfaktorn som en del. Det är den som många vill blåsa upp betydelsen av, men den är som sagt bara en del av hur man ska beräkna hyrorna i framtiden.

En diffentierad hyressättning finns redan, och vi i innerstan betalar redan högre hyror än i ytterområden. Några dramatiska ändringar av hyrorna är inte aktuella.

Några siffror eller parametrar innehållen modellen inte. Dessa kommer det att ta många år att komma fram till. Att, som Brf eller tidningartiklarna de hänvisar till, prata om procent eller nivåer är uppgifter som är tagna ur luften. Inga siffror, procent eller nivåer är ens föreslagna. Först ska hela Stockholms fastighetsbestånd kartläggas, och efter det skall nivåerna och parametrarna i Stockholmsmodellen förhandlas fram. Allt detta kommer att ta långt tid, och förhoppningsvis kommer det att leda till en enkel och tydlig hyressättning som är rättvis och lättförhandlad.

Med andra ord är modellen ett sätt att UNDVIKA just marknadshyror. Det hoppas vi att gårdagens möte slog fast en gång för alla.

Det stämmer inte heller att Hyresgästföreningarnas innerstadsavdelningar röstade nej till modellen, som ombildningsivrarna hävdar. Man föreslog att den skulle återremitteras, dvs utvecklas vidare till någonting mer konkret först, vilket också Södermalmsföreningens ordförande förklarade på plats igår.

I stort sett alla inom Hyresgästföreningen är överens om att det är bra att det blir ordning och reda på hyressättningen och att en ordentlig kartläggning av Stockholm fastighetsbestånd genomförs. Givetvis finns skilda åsikter om detaljerna, men de återstår att förhandla fram.

Sammanfattningsvis kan man säga att: Trots att ombildningsivrarna gärna påstår motsatsen är några marknadshyror INTE aktuella. Fastighetsägarna kan inte bestämma hyrorna själva. Våra hyror kommer även i fortsättningen att förhandlas fram. Vad brf inte pratar lika högt om är räntorna. Där ÄR det redan marknadsräntor man är hänvisad till. Räntorna förhandlas inte fram - de bestäms helt av bankerna. Det har vi tydligt sett den senaste tiden. Den som tar stora lån är alltid helt och hållet hänvisad till marknadsräntor.

Att Brf Linjalen inte haft tillräckligt bra argument för att övertyga folk att rösta ja till ombildning bevisades redan på köpstämman 2 april. Den sista tiden har man i stället gjort sitt bästa för att skrämma upp oss med att påstå hur hemskt det kommer att bli om vi bor kvar som hyresgäster. Nu har även det argumentet fallit.

Vi hoppas i och med gårdagens möte att den skräckpropaganda om marknadshyror som brf drivit är slut en gång för alla. Nu är det dags att börja diskutera verkligheten. Den verklighet som ombildningsförsöket egentligen handlar om:

• Glädjekalkylerna i den ekonomiska planen
• Jordabalkbesiktningen av fastigheten som inte är gjord
• Energideklarationen av fastigheten som inte är gjord
• Brf Linjalens brist på föreningsdemokrati
• Det osäkra ekonomiska läget
• Att många i kvarteret riskerar att bli arbetslösa
• Att pensionerna är aviserade att sänkas, och mycket annat

Vem vill t.ex. råka ut för den senaste trenden - att tvingas flytta ut på gatan för att man tagit på sig för stora lån. Det drabbar fler än någonsin numera. Här har ni några färska länkar:

ALLT FLER HEM GÅR UNDER KLUBBAN
"Fler blir av med jobbet - och fler tvingas se sin bostad gå under klubban. Hittills i år har antalet bostäder som sålts på exekutiv auktion ökat med hela 76 procent, enligt nya siffror som DN Ekonomi tagit del av."
LÄS HELA ARTIKELN HÄR

BOLÅNESMÄLL HOTAR ETT AV TIO HUSHÅLL
"Var tionde svenskt hushåll löper risk att hamna i en bolånefälla, varnar Statens bostadskreditnämnd. Fällan innebär att skulden överstiger bostadens värde."
LÄS HELA ARTIKELN HÄR

HUSHÅLLEN LÅNAR FÖR MYCKET
"Om bostadspriserna faller med 20 procent kommer omkring 15 procent av bostadslånen att ha en belåningsgrad på över 100 procent. Drygt ett av tio hushåll löper risk att hamna i en situation där skulden överstiger bostadens värde, skriver DN.
- Vi står fast vid vår prognos och spår att bostadspriserna faller med 20 procent i reala termer de närmaste 2-4 åren, säger Bengt Hansson, analytiker på BKN, till DN."
LÄS HELA ARTIKELN HÄR

Till sist vill Rädda Linjalen rikta ett stort tack till PO Brogren, Erik Elmgren och människorna i och runt Södermalmsavdelningen för en bra och informativ kväll som rätade ut många frågetecken och tog farhågorna till en sansad nivå.

Johan Johansson / Rädda Linjalen

Ny rekordttid för årsmöte!

Brf Linjalens årsstämma var en väldigt snabbt avklarad affär. Mötesordförande Ingmar Nygren-Bonnier avverkade mötet utan det onödiga tjafs man uppenbarligen ville undvika. Ovidkommande punkter som "Övriga frågor" och att låta medlemmar nominera förslag till styrelse nobbades stenhårt och förekom således inte, vilket sparade tid. Vissenligen har man i brev förklarat att man bara är skyldiga att svara på frågor på medlemsstämmor, men vadå - en gång är ingen gång.

Snabbt som ett brev på posten trummades den nya styrelsen igenom. Tre nya namn presenterades. Lite synd kan tyckas att ingen av de nya styrelsemedlemmarna presenterade sig, men det verkade spela föga roll för många av de medlemmar som anslutit till mötet. Skojigt att se att människor kan komma överens utan diskussioner - och det är säkert kanonmänniskor de där nya i styrelsen, vilka de nu är...

Vidare kom den där hemska motionen om att styrelsen skulle hålla sitt löfte och dra tillbaks intresseanmälan. Stor beredskap samt dörrknackning hade ägnats att motverka detta kuppförsök. Mötesordföranden bestämde sig slugt för att förneka motionärerna att tala för sin sak. Lite ovanligt kanske, men det sparade trots allt ytterligare lite tid - och många av medlemmarna ville komma hem så snabbt som möjligt.

För säkerhets skull avslog ordföranden också enväldigt ett par medlemmars önskemål om sluten omröstning, vilket var bra på det sätt att alla verkligen kunde få se vad grannarna tyckte. I en sann demokrati måste ju alla kunna stå för sina åsikter tycker vi - i alla fall ibland.

Då skilda uppgifter cirkulerar, och då många bett oss redovisa resultatet för omröstningen och dess förutsättningar skall vi givetvis göra det.
Vi har inte (förmodligen på grund av demokratiska skäl) blivit uppdaterade om det aktuella medlemsantalet (vilket 2 april var 58% av alla hushåll/lokaler). Vi utgår helt fräckt ifrån hur det såg ut då. Men ändå - This is the vote of the Linjalen Jury:

Antal närvarande medlemmar: 178 personer (53% av det totala medlemsantalet)
Antal fullmakter: 47 (14% av det totala medlemsantalet)
Totalt antal röster: 225 (67% av det totala medlemsantalet)
Antal röster mot motionen, inklusive fullmakter: 168 (50% av det totala medlemsantalet)
Antal röster för motionen, inklusive fullmakter: 11 (3% av det totala medlemsantalet)
Antal nedlagda röster: 48 (14% av det totala medlemsantalet)

Hur många av de nedlagda rösterna som hade röstat för motionen i en sluten omröstning förtäljer inte historien, men så mycket kan man säga - att det inte kan ha varit lätt att höja sitt röstkort för ett JA för motionen bland alla dessa granskande grannar.

Slutsatser:
Märk väl att 50% av medlemmarna inte ens brydde sig om att komma till denna avgörande omröstning. Då den här omröstningen baserade sig på antalet medlemmar, och inte hushåll som på köpstämman, kan man bara höfta till om hur många hushåll 168 medlemmar kan representera. Vi är generösa och räknar det till 120 hushåll. På köpstämman 2 juni fanns det 461 hushåll och lokaler med rösträtt. Räknar man likt en köpstämma på de frånvarande som NEJ-röster till styrelsens yrkande om avslag blir resultatet detta:

Antal närvarande hushåll/lokaler, inklusive fullmakter: 35%
Antal röster för avslag av motionen: 26%
Antal röster för motionen: 74%

I övrigt en stor eloge till mötesordföranden som smattrade igenom hela årsmötet, utan jobbiga frågor, på arton minuter blankt, vilket måste vara något av ett rekord – i alla fall i vår del av världen. Full fart och locket på! Ingmar gav på detta sätt föreningsdemokratin ett nytt ansikte som vi alla kommer att minnas lång tid framöver. Snyggt jobbat!

Johan Johansson / Rädda Linjalen

Till alla kritiska medlemar i BRF Linjalen

Kom till brf’s årsmötet den 3 juni!
Den 3 juni håller bostadsrättsföreningen sitt årsmöte. På mötet finns en motion från 5 medlemmar i föreningen som vill att brf omedelbart drar tillbaka sin intresseanmälan om köp av kvarteret Linjalen. Eftersom brf valt att inte skicka ut motionen i sin helhet till sina medlemmar så publicerar vi den här istället.

Motion till Brf Linjalens ordinarie stämma i maj 2009
På den köpstämma Brf Linjalen höll den 2/4 2009 visade det sig att endast 43 % av hyresgästerna röstade för en ombildning av kvarteret Linjalen till bostadsrätt. Det fattades över 100 röster för att nå upp till de 67 % (ca 310 röster) som lagen föreskriver vid förvärv av fastighet i samband med en ombildning.

Det framkom också på köpstämman att Brf idag bara har ca 270 medlemmar (varav ca 70 valde att inte rösta för en ombildning) vilket med all tydlighet visar att det inte finns något underlag för att driva frågan vidare.

Enligt vår åsikt finns det inga möjligheter att få ihop den majoritet som krävs för ett förvärv av kvarteret Linjalen. Det finns då inte heller någon anledning att hålla fler köpstämmor som riskerar att fördröja det yttre underhållet av Linjalen med ytterligare ett år och skapa ännu mer oro hos hyresgästerna.
Vi motionerar därför om att ordinarie stämman i maj ska ta ställning till följande:
Att Brf Linjalen omedelbart drar tillbaka sin intresseanmälan om köp av kvarteret Linjalen
Olof Fryklöf, Katrin Mehr, Johan Johansson, Maria Lindberg-Howard, Lars Olov Fredh, Per Blomqvist

Istället för att, i kallelsen, publicera motionen i sin helhet väljer styrelsen att lägga ner stor möda på att få medlemmar i brf att rösta ner den på årsmötet. Bl a så har styrelse och portombud gått ut i en riktad dörrknackning till de medlemmar som man vet kommer att rösta för avslag av motionen för att få dessa att gå på årsmötet eller skriva på fullmakter. Som underlag har man använt sig av listor där det framgår vilka som röstade JA på köpstämman den 2 april.

Anmärkningsvärt är också att brf’s valberedning inte gått ut med egen information om det val av en ny styrelse som ska hållas på årsmötet. Att man även valt att inte ha med punkten övriga frågor på dagordningen kommer effektivt att sätta stopp för alla frågor som kan vara besvärande för styrelsen. Kritiska medlemmar beläggs effektivt med munkavle.

Trots att årsmötet måste betraktas som en fars där allt redan är uppgjort så uppmanar vi alla medlemmar i brf som är kritiska till den fortsatta ombildningsprocessen att gå på mötet. Det är viktigt att visa att inte alla i föreningen står bakom den nuvarande styrelsens syn på medlemsdemokrati!

Olof Fryklöf / Rädda Linjalen