Solidaritet - en bristvara

Linjalens samlingslokal är just nu utlånad som tillfällig evakueringslokal till hyresgästerna i ett hus i närheten som drabbats av lägenhetsbrand. Branden började i morse och en person har omkommit. Resten av hyresgästerna måste tillfälligt evakueras på grund av kraftig rökutveckling.

Det är svårt att låta bli att tänka på vad som skulle hänt ifall någon av fastigheterna, Linjalen eller den brandhärjade, hade varit ombildad. Vart tar de boende i en ombildad fastighet vägen i en sådan här situation? Här i Linjalen skulle vi knappast ha ingått i något nätverk som solidariskt skulle öppnat upp dörren för drabbade närboende. Frågan är ens om vi skulle haft vår samlingslokal kvar om Brf Linjalen hade lyckats omvandla området.

Nu tillhör båda fastigheterna Stockholmshem, och då ligger hjälpen nära till hands för vår gemensamma förvaltare. I en ombildad fastighet är det med andra ord inte bara inre underhåll, byte av vitvaror m.m. man går miste om. Det är även ett nätverk av hjälp och solidaritet grannar emellan som försvinner.

För att undvika raljerande kommentarer redan i nu vill vi upprepa ordet solidaritet. Vi vet att det är ett skällsord i många ombildarkretsar, men vi i Rädda Linjalen tycker att det är viktigt. Smaka på ordet. Solidaritet. Det betyder att man hjälper varandra - en alltför bortglömd aktivitet som rimligtvis borde ses som en mänsklig plikt.

NEWSFLASH:
Solidarisk kan man knappast kalla den bostadsrättförening i vardande som ändrar i sina stadgar så att ett obegränsat antal massfullmakter kan användas - av precis vem som helst! Däremot är det alltför vanligt, särskilt i fallen där ombildningskonsulter som Bjurfors & Thörner är inblandade. Kvarteret Måttbandet på Söder blev, tyvärr, ännu ett exempel på detta manipulerande med stadgar.

Konsultfirman Bjurfors & Thörner börjar bli en följetong på den här bloggen, och det har sina orsaker. I Dalen har deras konsult Rikard Johansson varit väldigt uppfinningsrik när han cashat in pengar genom väldigt märkliga ombildningsförfaranden.

Hos Måttbandet gick Rikard Johansson rutinmässigt tillväga. I samband med ett möte fick hyresgästerna DET HÄR sköna informationsbladet. Det kan tyckas vara en ganska bisarr läsning som det är svårt att hitta sakligheten i. Hur någon kan gå på det är svårt att begripa, men tyvärr ser konsulternas "information" ofta ut på det här sättet. Efter detta vidtog ett regn av fullmakter över fastigheten. Hyresgästerna uppmanades fylla i fullmakter innan de undersökt om de fått lån och innan någon ekonomisk plan presenterats. Givetvis var besiktningen en bristfällig okulärbesiktning, en s.k. "syn", där besiktningsmannen avskrivit sig från allt ansvar.

Enligt gängse ombildningstrend lockades kvarvarande hyresgäster också med frysta hyror i tre år. Därefter kuppades nya stadgar igenom som tillåter att precis vem som helst kunde komma in från gatan och representera ett obegränsat antal fullmakter på köpstämman (se §38 i stadgarna). Den som använder massfullmakterna kan med andra ord vara en helt okänd människa som inte ens är medlem i bostadsrättsföreningen. Demokrati, någon?

Den ekonomiska planen gjordes tillgänglig kort tid före stämman, precis som vanligt. Då hetsen och påtryckningarna var stora, kombinerat med minimal tid att sätta sig in i och diskutera den ekonomiska planen bidrog detta nog till att Rikard Johansson, enligt sina rösträknares uppgifter, gick iland med ännu en ombildning av allmännyttan. Med tanke på ränteläget ser däremot konsultens kalkyler på boendekostnader redan ut att vara färdiga för papperskorgen. Många besvikna hyresgäster i Måttbandet ser naturligtvis fram emot en ordentlig granskning av resultatet.

Ordentliga granskningar från bostadsbolagen, framför allt när det gäller mantalsskrivningsbrott och otillåtna andrahandsuthyrningar, skulle överhuvud taget vara ett nytt och välkommet inslag i denna uppenbart korrupta omvandlings-såpa.

NEWSFLASH 2:
Betydligt bättre gick det för våra vänner i kvarteret ROTEMANNEN i Bagarmossen. Efter att ha suttit som gisslan i en omvandlingsprocess i tre(!) år hölls den definitiva köpstämman måndagen 8 mars.

Precis som här i kvarteret Linjalen har Nätverket Sälj inte Rotemannen gjort allt för att sprida information och hålla öppna diskussioner om en omvandlings för- och nackdelar. Resultatet? Runt 40% av hyresgästerna röstade ja till ombildning. Trots att Brf Rotemannen hade möjlighet att hålla ännu en köpstämma insåg ombildningskonsulten det omöjliga i att ens manipulera fram ett ja till köp. Konsulten i fråga skall ha heder av att därmed avblåsa ombildningsförsöket.

Med andra ord, precis tvärtemot vad Brf Linjalen och deras ombildningskonsult Landahl Öhman valde att göra hos oss. Vi fick istället sitta på halster, utan underhåll, i ytterligare ett halvår för att en handfull medlemmar och ett skämt till styrelse skulle genomföra ännu en totalt meningslös köpstämma där resultatet var klart redan på förhand. Brf Linjalen kostade oss hyresgäster, i och med detta fåniga tilltag, flera miljoner i uteblivet underhåll.

Det Brf Linjalen ägnade sig åt mellan april-augusti var ett stort svek mot alla grannar i kvarteret, och det är också därför som Rädda Linjalen vidhåller kravet på att föreningen måste läggas ner. Brf Linjalen har enligt oss agerat på ett sådant oseriöst sätt att man aldrig någonsin kommer att ha något förtroende hos en majoritet av hyresgästerna i kvarteret.

Johan Johansson / Rädda Linjalen

SBAB - Banken som garvar hela vägen till köpstämman

Den som upplever ombildningscirkusen inifrån drabbas ofta av misstänksamhet och konspirationsteorier. Ofta känns ombildningsförsöken som ett rent grupparbete med det tydliga målet att ombildningen skall drivas igenom med alla tänkbara metoder. Känslan av att alla, från de ansvariga i Stadshuset till konsulter, mäklare och banker verkar arbeta i målmedvetet samförstånd blir påtaglig. Tyvärr stämmer det också ofta - alldeles för ofta.

Under omvandlingsprocessen i Linjalen var banken SBAB engagerad. Representanter från SBAB var närvarande på flera av ombildningskonsulten Landahl Öhmans väckelsemöten. Numera har ombildningskonsulten BYTT NAMN till Landahl Advokatbyra, men SBAB heter, ännu så länge, fortfarande SBAB.

Landahl Öhman, SBAB och Brf Linjalen hade även kvällsöppna jourmöten i kvarterets samlinglokal. Landahl Öhman hade dessa för bearbeta hyresgästerna individuellt, och slippa besvara jobbiga frågor på allmänna möten. SBAB hade dem för att lyckas ro iland en miljardutlåning. Hyresgästerna i Linjalen uppmanades ofta att ringa till SBAB:s representant för information om lån.

Det som var märkligt var dock, att när köpstämman närmade sig vägrade SBAB:s representant att ge någon information om sina lånevillkor till de personer som man visste ingick i nätverket Rädda Linjalen. Vi har fortfarande svårt att begripa varför. En statlig bank borde inte sitta på några hemligheter eller särbehandla vissa hyresgäster. Att en statlig bank innehar en viss goodwill som pålitlig och neutral lånegivare utnyttjades maximalt av både Brf Linjalens styrelse och Landahl Öhman. Frågan är bara hur mycket trovärdighet som bankernas "good guys" SBAB har nu.

De senaste dagarna har uppgifter framkommit som måste vara minst sagt pinsamma för SBAB. Först framkommer det att de anställda får högre bonusar ju mer pengar man lyckas låna ut till bostadsspekulanter. Se inslaget från Rapport:


Med tanke på hur SBAB särbehandlade representanter för Rädda Linjalen och det faktum att en omvandling hade inneburit en affär på över en miljard för SBAB kan den som lägger ihop två och två komma fram till en ganska uppenbar slutsats: Att en ombildning förmodligen fört med sig en ganska hyfsat slant rätt ner i fickan på SBAB:s REPRESENTANT I LINJALEN.

När man konstaterat detta kommer nästa avslöjande om den trygga snälla statliga banken. Det visar sig att man även förser mäklare med ekonomiska smörjmedel för att få chansen att låna ut ännu mera pengar (och få större personliga bonusar). Ersättningen betalas till mäklarfirman, inte till mäklaren personligen. På det sättet utnyttjar man ett kryphål som gör att det rent juridiskt inte går att betrakta som en ren muta.


Utan att anklaga någon är vi i Rädda Linjalen nog inte ensamma om att misstänka att även ombildningskonsulter har haft möjligheter att få betalt, inte bara av bostadsrättsföreningarna utan även av bankerna, när de lyckats tjata igenom eller manipulera fram ett positivt resultat på köpstämman.



Alla har sina egna moraliska värderingar, och Rädda Linjalens ståndpunkt är att vi ställer betydligt högre krav på moral och etik av ett statligt låneinstitut än vad SBAB visar upp. En statlig bank borde arbeta för att motverka lånerallyn och bostadsbubblor, men SBAB verkar göra sitt bästa för att framkalla en vansklig spekulationsekonomi som förr eller senare kommer att brista - med förödande konsekvenser för väldigt många privatpersoner.

Fler länkar om SBAB:s bravader:

HEMLIGA PROVISIONER TILL MÄKLARE
Statliga SBAB ger hemliga provisioner till mäklarfirmor som förmedlar bolånekunder till dem. Upplägget kan ses som ett kringgående av lagen, men Fastighetsmäklarnämnden lyckas ändå inte utöva tillsyn.
LÄS HELA ARTIKELN HÄR

STÖRRE LÅN GER MER I BONUS
På statliga SBAB får de anställda som arbetar med utlåning större bonus om de lånar ut mer pengar till bostadsköpare. Det kan bädda för ett ökat risktagande. Att banker och bolåneinstitut har tydliga säljmål kopplat till bonus när det gäller utlåning har efter finanskrisen kritiserats starkt. Risken är att de kreditramar som satts upp tänjs lite för att de anställda ska kunna visa upp en bättre arbetsinsats och därmed få en bättre bonus.
LÄS HELA ARTIKELN HÄR

SBAB-bonus upprör IF Metalls Stefan Löfven
– Det är ett rakt ackord och kommer man från verkstadsindustrin vet man att ett rakt ackord då blir en fråga om volym, inte kvalitet, säger Stefan Löfven, som hävdar att system med de inslagen riskerar att skapa en fastighetsbubbla och driva fram en ny kris.
– Det är oacceptabelt och oanständigt. Finanssektorn ska inte i sig själv skapa bubblor, den ska stödja den riktiga ekonomin, säger Löfven.
LÄS HELA ARTIKELN HÄR

SBAB en vinnare i bostadskarusellen
I spåren av finanskrisen har SBAB tagit igen tidigare förlorad mark. SBAB har under hösten varit en av de mest aggressiva utlånarna på den svenska marknaden.
LÄS HELA ARTIKELN HÄR

Mäklarsamfundet: Stort behov av ny lag
Mäklarsamfundet har sin egen moral, och anser naturligtvis att man ska göra detta bestickningssystem fullt lagligt.
"Behovet av den nya lagen som tillåter förmedlingen av liknande tjänster är stort, säger branschorganisationen."
LÄS HELA ARTIKELN HÄR

I rent folkbildningssyfte avslutar vi med att citera Wikipedia:
"Korruption kommer från latinets corruptio och betyder "fördärvat tillstånd, förfall eller bestickning".
Med korruption som juridisk term avses missbruk av förtroendeställning till egen vinning, främst genom tagande av mutor eller givande av mutor som också kallas bestickning."

Johan Johansson / Rädda Linjalen

Kärt barn...Snus är snus...

Tack för god match! Rädda Linjalens present till ombildningskonsulterna på Landahl Öhman efter den första köpstämman i april. Nu har företaget, precis som Cassius Clay, Prince och Lars-Inge Svartenbrandt, valt att byta namn...

Advokatbyrån Landahl Öhman bytte första november i år namn till Landahl advokatbyrå. Landahl Öhman fungerade som konsult, mot en ersättning på två miljoner kronor, när Stockholmshems fastigheter i kvarteret Krukmakaren ombildades till bostadsrätter i september 2008

Landahl Öhman var också konsult för det mycket uppmärksammade ombildningsförsöket i kvarteret Linjalen på Södermalm där det vid köpstämman visade sig att endast 43 procent var för ombildning. Trots löften från Bostadsrättsföreningen att respektera majoritetens vilja kallades till en andra stämma. Denna gång valde man dock att inte ens gå till omröstning. Turerna i ombildningsförsöket följdes av många landet över genom den välkända bloggen Rädda Linjalen.

I Dagens Nyheter rapporterades om en extra köpstämma i mitten av juni i en bostadsrättsförening i Traneberg där två ombildningskonsulter från Landahl Öhman blev invalda som medlemmar i föreningen. ”Uppseendeväckande” ansåg Ingela Lindh, vd för Stockholmshem, som menade att deras röster var ogiltiga. På grund av det, samt att en som röstade ja till ombildning inte var skriven i fastigheten när stämman hölls och att föreningen använde röstköp genom att erbjuda tremånaders hyresfritt för de som ville förbli hyresgäster om de ändå röstade ja, rekommenderade Ingela Lindh styrelsen att säga nej till köp. Vilket den gjorde.

På advokatbyråns hemsida sägs ingenting om varför man byter namn. Eftersom ingen annan förklaring ges är det väl inte helt orimligt att anta att den omfattande negativa publiciteten har sänkt förtroende för byrån, gjort dess varumärke mindre värdefullt.

Efter flera decennier av avregleringar börjar regleringar bli på modet igen efter finanskrisens härjningar. Så kanske kan de allt starkare kraven på att reformera förfarandet vid ombildningar till ett modernt regelsystem som kan sätta stopp för fusk snart bli verklighet. Kanske finns det rent av en insikt i den "nya" advokatbyrån Landahl att man i sin egen verksamhet framöver bör basera sin egen verksamhet på en etik som skapar tillit?

Bernt Lindgren / Zinkenshem

Artikeln är lånad från Zinkenshems hemsida, som varit en stor inspirationskälla för Rädda Linjalen
www.zinkenshem.se

Rapport från Linjalens Tokiga Torsdag

Dagarna före köpstämman var några av de mest konstiga dagarna i kvarteret Linjalens historia. Ingen kunde ta sig in genom portalen utan att bli uppvaktad av Brf Linjalens styrelse och deras mest hängivna anhängare. På onsdagkvällen rådde dock ett visst uppgivet lugn. Brf hade redan då insett att de inte ens hade en teoretisk chans att göra annat än ett fiaskoresultat på torsdagens köpstämma. Den intensiva och hätska kampanj man drivit den senaste tiden har inte gjort att förtroendet för Brf Linjalens styrelse har ökat - snarare tvärtom.

Därför hade vi knappast förväntat vad som komma skulle på torsdagen. Många ögonbryn höjdes när Brf Linjalens representanter genomförde sin allra sista charmoffensiv mot hyresgästerna i kvarteret under eftermiddagen.

Medels en brölande megafon gick man runt mellan husen och meddelade alla, vare sig de ville lyssna eller inte, att "Rösta JA!". Till och med dagisens gård fick ett besök! En stund senare ändrades taktiken till att bli något av en "megafonintervju" som vi hade turen att delvis få förevigad.

Om marknadsföringen fick önskat resultat eller inte ska vi nog låta vara osagt.

Vidare till KÖPSTÄMMAN. Precis som förra gången hade man placerat en dörrvakt i mörka glasögon som såg till att hålla obehöriga på avstånd. Inte bara från lokalen, utan även från dess omedelbara närhet.

Rädda Linjalen hade via Hyresgästföreningens jurister ställt ett antal krav till ombildningskonsulterna från Landahl Öhman. Några modesta punkter för att säkerställa att stämman skulle gå demokratiskt till och göra resultatet av stämman odiskutabelt. Vi har än idag inte fått något svar på våra frågor, så vi antar att man helt enkelt struntade i våra önskningar.

Bland annat hade vi krävt att alla som gick på stämman eller lämnat fullmakt skulle legitimera sig. Med tanke på att ett stort antal människor som inte bor i Linjalen uppmanats av Brf att skriva under fullmakter den senaste tiden ser vi det som ett väldigt rimligt krav. Men nej - tydligen anser både konsulten och Brf Linjalens styrelse att de känner igen alla i kvarteret - i alla fall när det är köpstämma. Inte heller den här gången fanns någon id-kontroll.

Ett undantag fanns dock. Det var den hyresgäst som valt att skriva under en återkallelse av sin fullmakt. Detta papper vägrade ombildningskonsult Maria Wideroth från Landahl Öhman att acceptera. Hyresgästen var tvungen att infinna sig personligen med legitimation för att återkallelsen skulle gälla enligt Maria. Att alla andra fullmakter är insamlade utan krav på legitimation, och i vissa fall t.o.m. stoppats ner anonymt i en brevlåda på gården, tyckte Maria Wideroth var en helt annan sak. Återkallelsen däremot kunde ju vara en förfalskning. Logik någon?

Det känns ärligt talat lite larvigt att Brf Linjalen och Landahl Öhman inte ens kunde ge rättvisa villkor för en återkallelse av fullmakt en sådan här dag, när man med all säkerhet ändå stod inför en riktigt stor förlust.

Till slut dök hyresgästen upp, blev legitimerad och fick tillbaks sin fullmakt. Vi gick in i lokalen och satte oss i den speciella "blacks only"-avdelningen dit vi hyresgäster utan röstkort förvisats.

Det var färre deltagare än vid den förra köpstämman. Totalt var vi strax under 200 personer i lokalen, inklusive ett trettiotal utan rösträtt och ett stort antal par bland ja-sägarna.

Precis som förra gången tog röstlängden en evighet att få fram. Under tiden uppmanade Brf Linjalens ordförande besökarna att berätta roliga historier(!) för att få tiden att gå. Något ett par medlemmar också gjorde med blandad framgång. Vitsarna som berättades på våran "avdelning för kastlösa" skulle nog inte ha uppskattats av styrelsen, så vi valde att avstå från historie-battlandet.

När röstlängden till slut var färdig fick vi våra tips bekräftade: Inte heller nu fanns ens underlag att få igenom en ombildning. Den här gången valde Brf Linjalen att inte ens hålla omröstningen, vilket bara kan tyda på en sak - att man förmodade ett ÄNNU lägre valresultat de 43% man fick ihop förra gången.

Brf:s ordförande Eva Fee försökte påskina att resultatet skulle blivit något bättre än sist, men varför skulle man då inte ens genomföra omröstningen? Naturligtvis stämmer inte detta, precis som så mycket annat Brf Linjalen sagt under sin desperata jakt på röster de senaste veckorna.

Med andra ord fick vi det bekräftat som vi var säkra på redan i april: De senaste fem månadernas förlängning av ombildningsplågan som Brf Linjalen utsatt hyresgästerna för har varit totalt meningslös och orsakat förlorat underhåll av kvarteret på flera miljoner kronor. Det har aldrig funnit mandat att ens starta upp omvandlingsprocessen.

I rättvisans namn bör nämnas att Maria Wideroth från Landahl Öhman uppmanade alla närvarande att respektera valresultatet, att hyresgästerna i Linjalen sagt sitt, och inte vill ha någon ombildning. Dessförinnan hade Brf Linjalens ordförande Eva Fee deklarerat att hon ämnar dra igång en ny omvandlingsprocess så fort hon får minsta möjlighet att göra det. Ett hot vi hoppas aldrig blir verklighet.

Vi anser att Brf Linjalens styrelse och innersta krets bör rannsaka sig och inse hur mycket oro och rädsla man utsatt många av sina grannar för under dessa fem månader. Vi står fast vid vårat anständighetskrav att Brf Linjalen skall utlysa en extra medlemsstämma och avregistrera föreningen. Den här gången har styrelsen medvetet drivit vidare omvandlingen mot allt förnuft och orsakat kvarteret stor ekonomisk och känslomässig skada. Det är bara att konstatera att vi sedan april bokstavligt talat varit gisslan till en minoritet ledd av en styrelse som agerat självsvåldigt utan hänsyn till sina grannar.

Rädda Linjalen kommer nu att arbeta för att såren efter ombildningen skall läka och att vi alla tar tillvara det engagemang som uppstått under processen. Resultatet är ju solklart, och vare sig ja- eller nejsägare verkar ha några hard feelings i allmänhet. Vi är förhoppningsvis en enad gård snabbare än många tror.

Däremot är hyresgästernas förtroende för Brf Linjalen som demokratisk förening så lågt det kan bli, och vi utgår ifrån att man också tar konsekvenserna av detta monumentala misslyckande.

Det finns inte, och det har aldrig funnits, någon allmän vilja i kvarteret för en omvandling. Långt ifrån!

Johan Johansson / Rädda Linjalen

Valvaka för soffliggare!

Gör som Kronblom - rösta hemma i soffan!

Valvaka & knytkalas i samlingslokalen ikväll torsdag fr.o.m. 18.00.
Du som vill rösta NEJ behöver INTE gå på köpstämman!

Ikväll torsdag är det alltså köpstämma. Vi upprepar förutsättningarna runt den:

* Vill du rösta NEJ behöver du INTE gå på stämman. Stannar du hemma blir du ett automatiskt NEJ.

* Även om du röstar NEJ kan du i efterhand köpa din lägenhet.

* 67% av samtliga 455 hushåll måste rösta JA för att köpet ska kunna bli av. Alla JA-röster måste vara medlemmar i Brf.

* Tänker du gå på stämman behöver du INTE registrera dig som medlem i Brf, vilket du säkert blir erbjuden.

* Bara JA-röster kommer att räknas på stämman.

* Har du skrivit på en fullmakt kan du gå till stämman och dra tillbaks den.

* Är du medlem i Brf och får ut röstkort - se till att hålla reda på det!

* Blir det NEJ på stämman stannar vi kvar som hyresgäster i Stockholmshem.

Vill du ha sällskap håller Rädda Linjalen valvaka i samlingslokalen med start kl 18.00. Dit är alla välkomna på spontant knytkalas och rapporter från stämman. Vi vet att många är oroliga. Då kan det vara skönt att ha andra att prata med. Vi kommer att ha kontakt och få rapporter från köpstämman.

Sanna Carlstedt och Frans Haraldsen, två av Sveriges mest förtjusande sångare, underhåller oss under kvällen.

Astrid, Bernard och Sniff i full färd med att soffrösta...

Rädda Linjalen vill tacka alla underbara grannar i kvarteret. Internt är vi minst 100 personer som jobbat aktivt på olika sätt, och stödet vi har från grannar och lokalinnehavare är mångdubbelt större. Vi är många som jobbar hårt med att belysa omvandlingsprocessen och hur den går till. Vi hoppas att vi lyckats informera våra grannar och att alla, oavsett åsikt, känner att de har fått komma till tals på våra möten.

Brf Linjalens styrelse lovade i samband med förra köpstämman att hyresgästernas beslut skulle respekteras. Strax efter stämman bröt man det löftet, precis som allt annat man lovat under omvandlingsprocessen.
Den här gången behöver vi inte bry oss om några tomma löften från Brf Linjalens styrelse, för nu kan inga fler köpstämmor hållas. Tidsfristen för ombildning går ut i månadsskiftet och Brf hinner inte kalla till någon ny stämma.

Ombildningsivrarna har valt att inte ha några möten. Inte heller har Brf Linjalens styrelse velat diskutera omvandlingsförsökets rimlighet med medlemmarna. I stället har man hela tiden beordrat medlemmarna att "rösta JA!" och att allt kommer bli så mycket bättre vid en omvandling. Rädda Linjalen anser att en förening ska drivas öppet demokratiskt, och det har Brf Linjalen verkligen inte gjort. I dagens artikel i SvD ondgör sig Brf:s ordförande över att Hyresgästföreningen verkar för hyresrättens bevarande. En mycket märklig inställning. Vilken uppgift skulle Hyresgästföreningen annars ha?

Inte i något annat omvandlingsförsök i hela landet har hyresgästerna fått så mycket information som här i Linjalen. Var och varannan människa i kvarteret har lärt sig en hel del om både fastigheter, ekonomi och juridik. Även om orsaken till denna kunskap beror på påtvingade omständigheter är det alltid roligt att lära sig saker.

Inte heller har någon kamp mot ombildningar varit mer intensiv och väldokumenterad än våran. Vi hoppas att vi kunnat hjälpa andra på traven samtidigt som vi hjälpt oss själva.

Nu litar vi på att alla har kunnat bilda sin egen uppfattning om hur man vill att framtiden för kvarteret Linjalen ska se ut. Med förutsättning att stämman går rätt till tänker Rädda Linjalen respektera resultatet.

Det finns många positiva saker vi fått uppleva. Framför allt har många grannar lärt känna varandra och skaffat nya bekanta. Sammanhållningen är imponerande stark. Generationer har blandats och mycket vänskap har uppstått. Det kommer vi alla att ha med oss, oavsett valresultat. Hur det än går kan vi stiga upp ur sängen på fredag, titta oss i spegeln och känna att vi gjort så gott vi har kunnat.

Rädda Linjalen hoppas innerligt att två års osäkerhet och vilande underhåll får sin ände ikväll.

Oavsett resultatet ikväll kommer Rädda Linjalens blogg att leva vidare. Så länge den rättsvidriga situationen runt ombildningar kvarstår kommer vi att behövas - och behövs man är det ens förbannade plikt att finnas tillhands.

Massor av kärlek från alla oss i nätverket Rädda Linjalen

Vardag i Linjalen - påtryckningar, order och tvivelaktiga konsulter

I morgon är det köpstämma, och redan nu på morgonen har flera oroliga människor hört av sig av olika anledningar. Många är rädda och upprörda över hur Brf Linjalen jagar fullmakter, på ett bokstavligt talat fysiskt sätt, på gården och i portarna.

Nu har det spårat ur ytterligare. Igår tvingades vi ge en hyresgäst personlig eskort hem, då en Brf-representant stod och väntade på denne i porten. När Rädda Linjalen gick med försvann visserligen människan från Brf, men återkom senare och ringde på hyresgästens dörr så fort vi gått därifrån.

Vi tycker uppriktigt sagt att det är förjävligt att sådant här pågår. Vill Brf Linjalen inte att hyresgästerna ska få göra ett fritt val och bestämma själva kan man vara ärliga nog att säga det. Vi uppmanar Brf Linjalen att bete sig anständigt och respektera sina grannar.

En annan person som hört av sig har fick i förra veckan ett personligt brev, som tydligen delats ut till utvalda hyresgäster. Brevet är sammanhäftat med en fullmakt och lyder i sin helhet:

"Sista chansen om du vill att bostadsrättsföreningen skall få rätt att köpa fastigheten!
Skriv på fullmakten och lägg den i min brevlåda idag söndag!
Anders Werkö Åsögatan 73, 2tr"

Brf Linjalen tycker sig tydligen ha rätt att ge utvalda hyresgäster order om att lämna in fullmakter fyra dagar före köpstämman. Vi vill gärna ha ett uttalande från Anders Werkö och Brfs ordförande Eva Fee om detta tilltag.

Det tar tyvärr inte stopp där. I dagens DN finns en artikel om Brf:s ombildningskonsulter Landahl Öhmans bravader:

Bostadsrättsförening anklagas för röstköp

"Rösta ja till en ombildning och bo hyresfritt i tre månader, lovade bostadsrättsföreningen i Traneberg. Ett klassiskt exempel på röstköp, anser Stockholmshems vd som inte vill låta föreningen köpa fastigheten.

Vid den extra köpstämman i mitten av juni blev de två ombildningskonsulterna, från firman Landahl Öhman, invalda som medlemmar i föreningen. ”Uppseendeväckande”, skriver Ingela Lindh, och anser att deras röster är ogiltiga."
LÄS HELA ARTIKELN HÄR

I morgon skall Landahl Öhman hålla i köpstämman på Linjalen. Om de blivit invalda i Brf vet vi inte, då föreningen aldrig har några öppna möten. Vi har, precis som vid förra köpstämman, via Hyresgästföreningens jurister bl.a. begärt att det åtminstone skall vara legitimationskrav på stämman. Sist så struntade ombildningskonsulten blankt i vår begäran, och ännu har inte Hyresgästföreningens jurister hört någonting från Landahl Öhman om våra aktuella krav.

Rädda Linjalen anser det tragiskt att det får gå till på det här sättet vid ombildningar, och det visar tydligt att VÅRAN FOLDER OM FUSK VID OMBILDNINGAR var nödvändig att göra. Att regelverket runt ombildningar är under all kritik har vi sett så många exempel på att man måste vara blind för att inte inse att något behöver göras åt det genast! Att vi hyresgäster lever rättslöst under omvandlingsprocesser är vi som bor i kvarteret Linjalen alltför väl medvetna om.

Att det skulle urarta på ett sådant här sätt på Linjalen grannar emellan kunde nog ingen drömma om när det här spektaklet sattes igång. Nu är det bara en dag kvar, och vi kan vänta oss desperata tag från Brf.

Rädda Linjalen uppmanar därför våra grannar att inte öppna dörren och se upp när ni rör er på gården och i garaget idag och i morgon. Behöver någon stöd, sällskap eller hjälp med att ta tillbaka en redan skriven fullmakt så har Rädda Linjalen öppet hus i kvartersloklalen mellan kl 17-20.

Alla är välkomna att ringa till våra kontaktpersoner. Telefonnummer till oss finns på Rädda Linjalens senaste utskick.

Johan Johansson / Rädda Linjalen

Öppen inbjudan till styrelsen och Brf-bloggen

Detta har även skickats till samtliga styrelsemedlemmar per mail.

Givetvis är alla hyresgäster i kvarteret hjärtligt välkomna:

Inbjudan till Rädda Linjalens bomöte den 24 augusti

Rädda Linjalen bjuder återigen in Brf:s styrelse och andra aktiva i Brf till vårt sista bomöte innan stämman den 27 augusti i kvarterslokalen, Åsögatan 79. Vi garanterar precis som i vår förra inbjudan att ni alla kommer att få möjlighet att svara på frågor och framföra era åsikter. Några störningsmoment kommer inte att tillåtas. En särskild punkt har lagts in på dagordningen där deltagarna kan ställa frågor direkt till er.

Några frågor som ofta dyker upp på våra möten gäller köpstämman.

Ø Kommer någon från NEJ-sidan att ges möjlighet att granska röstningsförfarandet som protokolljusterare? Enligt uppgift har Brf:s styrelse bestämt att båda protokolljusterarna ska tillhöra JA-sidan. Anmärkningsvärt om det stämmer eftersom det borde ligga i allas intresse att omröstningen är trovärdig.

Ø Hur kommer mötesledningen att se ut? Vilken roll har Landahl Öhman på köpstämman?

Ø Kommer resultatet av köpstämman den 27 augusti att respekteras eller överväger styrelsen möjligheten att hålla ännu en stämma innan intresseanmälan går ut den 31 augusti?

Andra frågor som kommit upp rör den ekonomiska planen. Framförallt så har den låga månadsavgiften starkt ifrågasatts av de hyresgäster som besöker våra möten.

Varför har ingen jordabalksbesiktning genomförts trots löften om detta på det möte som hölls mellan Brf Linjalen och LH Linjalen hösten 2008?

Frågorna är många och ni är välkomna att ge er syn på saken på vårt bomöte 24 augusti. Om ni ännu en gång bestämmer er för att inte delta på mötet så vore det bra om ni besvarade våra frågor i inbjudan.

Med Vänlig Hälsning

Olof Fryklöf / Rädda Linjalen

Ebberöds Bank del 1

FÖRENINGSAVGIFTEN
...eller - KAN MAN VERKLIGEN TRO PÅ DET HÄR?

Om jag på fullt allvar skulle hävda att jag kunde åka bil t.o.r.Stockholm-Göteborg, en sträcka på drygt 90 mil, och bara tanka tio liter bensin skulle jag bli utskrattad. Ingen i hela världen skulle tro på mig, och det skulle man göra rätt i.

Skulle jag en stund senare påstå att min semesterresa var gratis eftersom jag köpt den med kontokort skulle jag löpa risk att bli omyndigförklarad. Alla vet att det är mycket dyrare att handla på kontokort än att betala vad det kostar direkt vid köptillfället.

Jag tror inte att någon i kvarteret Linjalen är så dum så att den tar ett banklån för att betala hyran och andra löpande utgifter. Det vore ett enormt naivt och kortsiktigt sätt att leva på. Ändå vill Brf Linjalen få oss att göra just detta, och notan kommer att bli mycket högre i det långa loppet. Men det är ingenting man vill diskutera.

Skulle omvandlingsförsöket bli av vilar allas ekonomi på extremt osäkra grunder med Brf Linjalens ekonomiska plan. Som ett exempel kan vi ta den låga månadsavgiften. Det ser ju jättebra ut att komma så billigt undan, men kan det verkligen stämma?

Månadsavgiften till en bostadsrättsförening skall täcka nödvändiga saker som fjärrvärme, vatten, el, underhåll, skötsel, sophämtning med mera. Dessutom skall räntor och amorteringar för föreningslånet ingå i månadsavgiften.

Titta på diagrammet högst upp. Ni får upp en större bild om ni klickar HÄR. Den visar månadsavgiften per kvadratmeter för alla bostadsrätter som låg ute till försäljning på Södermalm en vecka i maj 2009. Som ni ser varierar månadsavgifterna i olika fastigheter, mest beroende på hur högt belånade de är*, från knappa 30 kr till strax under 90 kr per kvadratmeter och månad. Genomsnittet för dessa driftskostnader låg på 51 kr m2/mån, vilket är ungefär var det brukar landa. Enligt senaste Södermalmsnytt ligger snittkostnaden på 52 kr den här veckan. Plocka fram tidningen, en räkneapparat och kolla själva.

Den röda stapeln i mitten representerar Brf Linjalens kalkylerade månadsavgift på 15 kr m2/mån. Hur man har kommit fram till den summan är svårt att begripa, men det är lättare att förstå varför. Brf Linjalen vill att det ska se mycket billigare ut än vad det kommer att bli. Anledningen till det är att försöka lura folk att det är en bättre affär än vad det är för att få oss att rösta ja.

En månadsavgift på 15:- per kvadratmeter och månad är ingenting annat är ett orealistiskt skämt, eller ännu ett exempel på att betala räkningarna med kontokort. Föreningen har tagit ytterligare lån för att denna avgift ska se billigare ut än vad den kommer at bli. Det lånet skall betalas till slut. Med ränta, och då blir det betydligt mycket dyrare än om vi hade betalat vad det kostar från början.

Vi säger ofta att Brf Linjalens ekonomiska plan är gjord för dem som vill sälja genast, flytta iväg och låta de som bor kvar dra det stora lasset. Här är ett exempel på detta som är väldigt tydligt.

I Anders Werkös bygglovsansökan till takvåningar kallade han det här sättet att finansiera ombildningen för en "okonventionell kalkyl". Det är bara att hålla med. Väldigt okonventionell. De enda andra ombildningar vi vet som tillämpat samma metod är skandalomvandlingarna i Ringen och Fältöversten. Där har man tvingats till drastiska höjningar av månadsavgifterna, och i alla fall i Ringen är alla planerade förbättringar av fastigheten avblåsta.

Ärligt talat, 15 spänn per kvadratmeter och månad - finns det någon som kan tro på det? Varför skulle just Linjalen komma så enormt mycket billigare undan än alla andra föreningar? Ännu värre är det enligt Brf:s ekoplan tio år framåt, då driftslånen är slut och skall betalas. Då har vi brakat upp till 25:- per kvadratmeter och månad. Den som verkligen tror att vi kan driva den här fastigheten om tio år för hälften så mycket som en genomsnittlig Brf betalar idag ombedes att räcka upp handen...nähä...ingen...

Det kan kanske vara teoretiskt möjligt att komma ner i 15:- per kvadratmeter och månad. Men då får vi stänga av all värme, och släcka ner på gårdar och i trapphus, och stänga av hissarna, och vattnet, och om styrelsen bygger torrdass på gården och en del andra mindre lustiga umbäranden för oss som bor här.

Att det här är en av anledningarna till att styrelsen undviker att hålla egna möten eller komma på Rädda Linjalens när den ekonomiska planen skall diskuteras är ingen vågad gissning. Det finns mängder av saker i Brf Linjalens glädjekalkyl som man enkelt ser att de är vanskligt uppbyggda.

Med andra ord: Vill du köpa din lägenhet - släng den ekonomiska planen i papperskorgen och förbered dig på mycket högre månadsavgifter. Ska vi upp till snittet per kvadratmeter på var månadsavgiften ligger i andra föreningar får vi höja den med 294%, men då fastigheten även blir väldigt högt belånad borde månadsavgiften upp ännu mer för att få en föreningsekonomi som är annat än osund.

* Brf Linjalens höga belåningsgrad kommer att avhandlas i kommande bloggar

Johan Johansson / Rädda Linjalen

Vem är det som skräms?

Rädda Linjalen vill inte ge oss ner till pajkastningsnivå, men vi vill ändå kommentera Landahl Öhmans senaste utskick, som i stort sett enkom består av märkliga påståenden om Rädda Linjalen. Landahl Öhman har fyra miljoner skäl att framföra dessa anklagelser mot oss.

Att vi skulle gå runt och vara påstridiga känns lite fånigt att ens kommentera. Vi har varit uttalat noga med att sprida information och respektera andras åsikter. Att majoriteten av våra hyresombud är äldre damer kan väl knappast kännas hotfullt. Vad vi får höra om Brf Linjalens egna metoder tänker vi inte dra upp här, det får våra grannar upptäcka själva.

Vad gäller vår blogg om Svensk Fastighetsförmedling är den mailad och uttryckligen godkänd att publicera av vederbörande mäklare. Efteråt har Landahl Öhman och andra ringt mäklaren. Om de har utövat påtryckningar eller inte vet vi inte, men vi tycker ändå att mäklaren har rätt att uttrycka sina åsikter, och att Landahl Öhman borde hålla sig för goda för att lägga sig i detta . Vi lever trots allt i ett land med åsiktsfrihet, vare sig man anser Landahl Öhmans kalkyler vara bra eller inte.

Efter Landahl Öhmans påstötningar skrev mäklaren själv ett förtydligande som vi publicerade ordagrant. Där står hon fast vid sina åsikter om kalkylen. Alla som vill kan läsa det HÄR. Rädda Linjalen vill verkligen beklaga mäklaren ifråga för det obehag Landahl Öhman kan ha orsakat henne p.g.a. av hennes mod att stå för sina åsikter om Brf Linjalens ekonomiska plan. Vi anser detta vara talande för hur hela omvandlingsprocessen gått till.

Vidare menar Landahl Öhman att det finns många som kan bekräfta att planen är bärkraftig. Rädda Linjalen undrar om L Ö kan räkna upp några av dessa namn, och om dessa kan bemöta alla samstämmiga åsikter om att planen är extremt räntekänslig och uppbyggd på driftslån. Granskaren hävdar att planen vilar på tillförlitliga grunder. Det ansåg han om planerna i Ringen och Fältöversten när han granskade dessa också.

Rädda Linjalen vill också att Landahl Öhman och styrelsen redovisar de verkliga kostnaderna för köparna om räntan skulle återgå till sin normala snittnivå. Vi anser att man försöker föra folk bakom ljuset med en kalkyl där både föreningslånen och insatserna är kalkylerade på en rekordlåg rörlig krisränta. L Ö och styrelsen tippar på evig krisränta. RIKSBANKENS RÄNTEPROGNOS visar något helt annat.

Rädda Linjalen är, till skillnad från Landahl Öhman, övertygade om att ytterst få, om ens någon i kvarteret, föredrar att ha Brf Linjalen som hyresvärd framför Stockholmshem.

Vi skulle även vilja ha en kommentar från styrelsen hur det kommer sig att vi varje dag hittar fler grannar som ovetandes registrerats som medlemmar i Brf. Det står nu helt klart att den här ombildningsprocessen aldrig skulle haft medlemsunderlag att komma igång utan dessa ofrivilliga medlemmar.

…och apropå skrämselpropaganda. Det lär det handla om när framtida hyror behandlas på Brf:s kommande möten. Rädda Linjalen anser att man istället öppet och ärligt borde skärskåda sin egen kalkyl och redovisa för folk vad den verkligen innebär. Vi tänker i alla fall göra det på våra öppna hus måndag till onsdag.

Mäklare sågar Brf Linjalens ekonomiska plan!

Här har jag mycket viktig information till er som tänker köpa er lägenhet i Brf Linjalen: går bjöd jag hem Maria Berggren på Svensk Fastighetsförmedling. Innan vårt möte fick hon gå igenom Landahl Öhmans ekonomiska plan för Brf Linjalen. Här är hennes egna ord:

"- Jag avråder å det bestämdaste en affär med denna ekonomiska kalkyl.

- Svensk Fastighetsförmedling kommer inte att ta på sig något försäljningsuppdrag av lägenheterna i Linjalen med det här upplägget.

- Jag har aldrig sett ett liknande upplägg förut och upplever att det gynnar människor som vill sälja direkt, inte de som vill bo kvar. Sådant vill vi inte presentera för våra kunder. Att man lånar till driften för att hålla avgiften låg är en stor anledning till detta.

- Jag tycker att kvarteret är fint och skulle kunna bli bra som bostadsrätter, men då måste kalkylen skrotas och ett helt annat upplägg arbetas fram.

- Det som är suspekt är att avgiften är för låg. Er lägenhet (som är en 4:a) borde ha en avgift på 6000:-/mån för att kännas realistisk.

- Kunderna vill inte ha objekt med upplägg där avgiften är låg för att sedan stegras varje år.

- Vi måste vara ärliga mot våra kunder, och det här upplägget tror vi inte på. Bostadsrättkunderna är kunniga och är noga med hur kalkylerna ser ut.

- Kalkylen baseras helt på en låg ränta.

- Jag tycker att det är synd om människor som köper sin lägenhet på dessa premisser, för den kommer bli svår att sälja.

- Redan nu tar vi inte försäljningsuppdrag från Ringen, som har en ekonomisk plan som påminner om Linjalens."

Tidigare har jag haft Södermäklarna och en mäklare från Vasastan på besök. Även de hade samma uppfattning. Eftersom jag inte talat med dem om att skriva om saken så vill jag inte lägga ut deras namn här på bloggen. Maria har jag däremot frågat, och hon har givit sitt medgivande till att jag lägger ut denna information.

Självklart kan jag inte svara för andra mäklares uppfattning om kalkylen, men för mig räcker det med att ha talat med Södermäklarna och Svensk Fastighetsförmedling. Jag kommer definitivt inte att köpa min lägenhet.

Renée Harding

Tillägg från Svensk Fastighetsförmedling:

"Lite förtydligande angånde vad jag kommenterat gällande Brf Linjalen;

Fastigheten har ett mycket attraktivt läge och en ombildning är ett mycket bra initiativ, under förutsättning att det görs under rimliga former.

Den ekonomiska planen som ni ska ta ställning till i början av april , har jag avrått från att rösta ja till när dess upplägg verkar väldigt olämpligt, den kraftigt ökande månadsavgifter samt en överoptimisktisk syn på räntorna kan lätt leda till närmast osäljbara lägenheter.

Gällande Brf Ringen så har vi på vårt kontor på Södermalm i nuläget valt att avstå från uppdrag där , när de facto finns misstankar om ekonomiska olägenheter. Att ta på sig försäljninguppdrag i en förening där styrelsen eventuellt har begått ekonomisk brottslighet, känns inte etiskt.

Brf Linjalen, som ännu inte har tagit över fastigheten, har inte jag eller någon annan på Svensk Fastighetsförmedling tagit ställning emot, här kan vi endast yttra oss om att det vore önskvärt med ett annat upplägg på den förslagna ekonomiska planen.

Med vänlig hälsning

Maria Berggren

Reg Fastighetsmäklare

Räntor och trender på bostadsmarknaden

I morgon onsdag lär Riksbanken sänka räntan i ännu ett desperat försök att få fart på landets ekonomi. Landahl Öhman och Brf Linjalens styrelse kommer garanterat att använda detta som argument för ombildning. Då är det bra att ha ett par saker i åminne: Dels att räntesänkningarna är konstgjord andning för att inte bankerna själva ska gå i konkurs i den bankkris som vi bara sett början på. Dels att vi förväntas ta ett lån som vi ska betala ränta på under resten av våra liv. Hur hög räntan är just idag är tämligen ointressant i det långa loppet.

SBAB:s genomsnittsränta de senaste tolv åren ligger på c:a 5%. Den bundna räntan ligger högre. Det kan vara en bra måttstock att ha när man räknar på sina framtida boendekostnader.

Ja, händelserna på bostadsmarknaden har varit minst sagt turbulenta på sistone. Det är inte lätt att hänga med i alla budskap. Men den som har följt tidningarnas rapporter lite närmare har säkert lagt märke till två tydliga trender mellan alla positiva och negativa nyheter. De lyder i korthet: ”färre ombildningar” och ”kortvarig ränteglädje”.

”Luras inte av billiga bolån”
De rörliga bolånen blir allt billigare. Men risken är att glädjen blir kortvarig. Finanskrisen orsakades ju av lågräntepolitik. Dessa kraftiga räntesänkningar kan därför inte vara annat än temporära.
Normala bolåneräntor ligger på 5-6 procent. Om några år är vi nog där igen. Se till att du har råd med en räntenivå på minst denna nivå!
Frågar man storbankernas chefsekonomer tror flera på fallande bopriser redan under 2009. Många talar om värdeminskningar på ytterligare 15-20 procent innan botten är nådd.
LÄS HELA ARTIKELN HÄR

”Ras för nybildade bostadsrätter”
- Bostadsmarknaden är ju närmast stendöd, säger Mats Lindbäck på branschorganisationen SBC. I år finns det en uppenbar risk att krisen pressar ner nybildningarna ytterligare, anser han:
- I det här läget så tror jag att alla bara väntar och ser och avvaktar.
LÄS HELA ARTIKELN HÄR

Rädda Linjalen har sagt det förut och vi säger det igen: Att ta miljonlån för att köpa en bostadsrätt i en nybildad bostadsrättsförening med tveksam ekonomi har alltid varit en mycket riskabel affär. Nu mer än någonsin gäller det att tänka efter före.


Maria Lindberg Howard / Rädda Linjalen

Möte på Grindsgatan

Jag mötte min gamla vän H häromdagen. Han kom in på krogen Lilla Harem på Grindsgatan när jag satt och åt. För två år sedan var H nyutexaminerad fastighetsmäklare. Han hade köpt ny kostym och såg en framtid i himmelsblått. Den här dagen såg han betydligt tröttare ut, och det hade hänt någonting med hans hållning.

H slog sig ner vid mitt bord och sa någonting om taskig timing. Om att han var glad att han åtminstone hade fast anställning än så länge, men att framtiden såg väldigt oviss ut. Av en händelse hade jag med mig Landahl Öhmans senaste kalkyl för Linjalen. Jag lät H titta igenom den och frågade vad han tyckte.

-Det är så här man försöker göra allt oftare nu när botten har gått ur marknaden, sa han. -Jag skulle ha väldigt svårt att själv försöka argumentera för ombildningen av Linjalen. Det finns inga ekonomiskt hållbara argument att ombilda sådana här kvarter längre. Jag tycker uppriktigt synd om dom som tänkt sig att köpa för att bo kvar, för det kommer att bli dyrt – det är ett som är säkert. Ombildningskonsulterna verkar se sig tvungna att försöka lura folk in i ett köp – för några vettiga argument finns inte i det här fallet. Det ekonomiska upplägget liknar det i Ringen, och dom lägenheterna vill helst ingen mäklare ta i med tång just nu. Det ger dåligt rykte åt en fastighetsmäklare att ens ha med en lägenhet från Ringen i sitt utbud.

-Vad skulle du säga om du fick i uppgift att försöka sälja, låt säga, ett sjuttiotal lägenheter i Linjalen om några månader, frågade jag

.

H bara suckade och såg bedrövad ut.

-Behöver jag svara dig på den frågan? Prisnivån på bostadsrätter skulle sjunka på hela Södermalm, och precis som i Ringen gör den låga månadsavgiften att det skulle lysa ”oseriös omvandling” över lägenheterna i Linjalen. Jag tror ärligt talat inte att någon mäklare skulle åta sig att förmedla dom lägenheterna med någon större entusiasm. Snälla du, kan vi inte prata om något annat?

Det gjorde vi. Vi förhörde varandra om gemensamma bekanta. Det var betydligt trevligare. Sedan berättade H om vad han funderade på att arbeta med i framtiden. Efter en stund skildes vi åt. Notan betalade jag.

Johan Johansson / Rädda Linjalen

Högre hyra med privat värd än med Stockholmshem

På Brf Linjalens informationsmöte för hyresgäster togs frågan upp om hur en omvandling till bostadsrätter kan komma att påverka hyrorna. Begreppet påtaglighetsrekvisit kom på tal, och vi känner att vi måste rätta den information som Landahl Öhman framförde på mötet eftersom vi anser den vara helt felaktig.

Landahl Öhman hävdade att man i egenskap av att vara privatvärd inte har rätt att sätta en högre hyra än allmännyttan, utan då måste det finnas en väsentlig skillnad i den kvalitet man levererar. Det måste skilja sig på standarden i lägenheten eller servicen i fastigheten.

Vill Landahl Öhman hålla informationsmöten om hyresrättsliga frågor borde man ju kunna begära att de inte, som i det här fallet, lämnar oriktig information. Landahl Öhman och Brf Linjalens styrelse vill gärna påskina att det inte innebär någon som helst skillnad att vara hyresgäst till en privatvärd än hos allmännyttan, men det är inte sant.

Enligt Landahl Öhman innebär påtagliglighetsrekvisit i detta fall att bostaden måste ha påtagligt högre standard för att motivare en hyreshöjning. Då har man, i bästa fall, missuppfattat begreppet. Rädda Linjalen är bättre pålästa.

Påtaglihetsrekvisitet innebär att hyran inte alltför påtagligt får skilja sig från hyrorna i allmännyttan - men att en praxis på cirka 5% högre hyra för likvärdiga lägenheter anses acceptabel för hyresgäster hos privatvärdar. Läs vidare:

Genom det så kallade påtaglighetsrekvisitet i hyreslagens bruksvärdesregel, har emellertid en praxis bildats, som innebär att en privat hyresvärd kan få ta ut cirka fem procent högre hyra jämfört med en likvärdig lägenhet i det allmännyttiga bostadsföretaget.
Källa: Hyresgästföreningen
LÄS HELA DOKUMENTET HÄR

Om gränsen påtagligt/icke påtagligt ges en viss innebörd vid jämförelse mellan likvärdiga lägenheter synes det helt naturligt att tillåta en mindre skillnad om prövningslägenheten är något sämre än jämförelselägenheten (men i grova drag likvärdig) och en större skillnad om prövningslägenheten är bättre än jämförelselägenheterna.
Som allmän riktlinje förmodas att gränsen i normalfallet går vid ca. 5 %.
Källa: Regeringen
LÄS HELA DOKUMENTET HÄR

Vad gäller hyran är den nya ägaren (i detta fall bostadsrättsföreningen) bunden av bruksvärdesreglerna och kan därför inte höja hyran hur den vill. Hyrorna sätts utifrån allmännyttans hyresnivå på orten. Hyran kan dock komma att höjas lite eftersom lagen säger att hyran inte PÅTAGLIGT får överstiga hyran i allmännyttan, dvs. det är ej tillåtet med oskäliga höjningar. Påtaglighetsrekvisitet ligger på ungefär 5 %.
Källa: Lawline
LÄS HELA DOKUMENTET HÄR

Med andra ord: Ja, en privatvärd kan ta ut högre hyra än allmännyttan. Praxis vid privatvärdarnas förhandlingar är hyresnivån hos Svenska Bostäder + påtaglighetsrekvisitet. Det vill säga 5% högre än allmännyttan.

Med tanke på hur föreningsekonomin kommer att se ut för Brf Linjalen vid en ombildning kommer man att behöva alla hyresinkomster man har möjlighet att ta ut, och då är sannolikheten hög att påtaglighetsrekvisitet blir väldigt påtagligt även för oss.

Johan Johansson / Rädda Linjalen

Man blir mörkrädd!

Den 12 januari lämnade sex medlemmar i BRF Linjalen in följande frågor till BRF:s styrelse.

Efter två veckor har styrelsen lämnat svar. Vi väljer efter moget övervägande att publicera så väl frågor som svar i sin helhet. Läs det noga! Flera av svaren från styrelsen gör oss mörkrädda. Att den här styrelsen, om det värsta skulle inträffa, skulle bli våra framtida hyresvärdar gör oss inte bättre till mods.

Fråga 1 från medlemmar i BRF

Vi kräver att få kopior på det undertecknade protokollet från den extra föreningsstämman den 2008-12-03. Ett protokoll som inte är undertecknat har inget som helst värde. Vi vill också ha samtliga bilagor till protokollet. Vidare vill vi att styrelsen delar ut protokollet, tillsammans med bilagan som innehåller justeringsanmärkningar, till samtliga medlemmar i BRF Linjalen. De bör också anslås på anslagstavlorna i alla portar. Att medlemmarna i BRF Linjalen efter snart sex veckor inte fått se protokollen + bilagor är i sig en överträdelse av BRF Linjalens egna stadgar.

Styrelsens svar: "Det undertecknade protokollet med bilagor från extra föreningsstämman i BRF Linjalen den 3/12 finns tillgängliga hos samtliga styrelseledamöter. Alla medlemmar har rätt att läsa protokollet hos respektive styrelseledamot, däremot har medlem inte rätt att kräva kopia av protokollet. Protokollet har varit tillgängligt för medlemmarna tidigare än tre veckor efter stämman. Ni har redan erhållit en kopia av protokollet, dock inte den undertecknade versionen, vill ni därtill läsa undertecknat exemplar kan Ni, när Ni vill vända Er till någon styrelseledamot."

Kommentar från rädda linjalen:

• Att protokollet med bilagor fanns tillgängligt tidigare än tre veckor efter extrastämman (som stadgarna kräver) stämmer inte alls. Efter mycket om och men lyckades två medlemmar i BRF, efter drygt fem veckor, få ut ett icke undertecknat protokoll där bilagan med justeringsanmärkningar saknades.
• Att medlemmar som så önskar inte har rätt få en kopia av protokollet med bilagor strider mot gängse praxis bland demokratiska föreningar. Självklart har man den rätten. Vi frågar oss också varför man skulle förneka sina egna medlemmar den rätten? Vad är man så rädd för?
• En medlem i BRF har därför begärt underskrivna protokoll med bilagor från bolagsverket. Det har sedan kopierats av Stockholms Hyresgästförening, och Rädda Linjalen har hjälpt till med att dela ut dessa till samtliga hyresgäster i Linjalen

Fråga 2

Bilagorna till protokollet från ordinarie föreningsstämman 2008-04-22 måste genast göras tillgängliga för alla BRF:s medlemmar.

Svar: BRF:s styrelse väljer att inte svara på den frågan, och vi har trots upprepade försök ännu inte lyckats få ta del av bilagan. Även detta strider mot Brf Linjalens stadgar.

Fråga 3

Ett flertal medlemmar i BRF Linjalen har ställt krav på att få se avtalet mellan BRF Linjalen och Landahl Öhman. Löften har getts att styrelsen ska behandla frågan på sitt möte den 14/1. Om styrelsen väljer att inte offentliggöra avtalet vill vi ha en förklaring till detta.

Styrelsens svar: "Avtalet mellan BRF Linjalen och Advokatfirman Landahl Öhman omfattar hela ombildningsprocessen och arvodet utgår endast vid tillträde till fastigheten. Avtalet omfattar sedvanliga villkor vid ett fastighetsförvärv för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Avtalet är resultatet av en seriös upphandling. Vi hade kontakt med fem ombildningskonsulenter, begärde in offerter från tre och bestämde oss slutligen efter en noggrann utvärdering för vår nuvarande konsult."

Kommentar från Rädda Linjalen:

• Styrelsen väljer att inte visa avtalet med Landahl Öhman för sina egna medlemmar. Något svar på varför man väljer att inte göra detta ges inte heller.
• Vad avtalet innehåller förutom det rent ekonomiska förblir en hemlighet bland många andra hemligheter. Vilka beslut har exempelvis styrelsen rätt att fatta utan att först be Landahl Öhman om lov?

Landahl Öhman får 3,8 millioner+moms vid en ombildning (enligt styrelsen) .Om köpstämman röstar emot en ombildning, eller om styrelsen skulle välja att avblåsa det hela innan stämman, så får konsulterna inga pengar alls.

Fråga 4

Vi vill få ett utdrag ur protokollet från det styrelsemöte där beslut om att anlita Landahl Öhman togs. Styrelsen måste kunna motivera den här upphandlingen av tjänster för sina medlemmar. Om styrelsen väljer att hemlighålla detta vill vi ha en förklaring.

Styrelsens svar:

• Styrelseprotokoll och avtal som styrelsen tecknar å föreningens vägnar är styrelseinterna dokument som inte lämnas ut
• Medlemmar har rätt att ställa frågor på stämmor. Styrelsen har utöver detta ingen skyldighet att svara på frågor.
• Styrelsen har därtill inte någon skyldighet att svara på vilka frågor som helst som medlemmar ställer på en stämma. I varje enskilt fall sker en bedömning av om utlämnandet av en viss uppgift är utan väsentlig nackdel för föreningen, och om så kan antas vara fallet behöver inte uppgiften lämnas ut.

Kommentar från Rädda Linjalen: Detta är lätt komiskt eller möjligen tragiskt. Man skriver att medlemmar har rätt att ställa frågor på stämmor, utöver detta har styrelsen ingen skyldighet att svara på frågor. Samtidigt så kan man även vägra svara på frågor som kommer upp på en stämma om man gör bedömningen att det kan skada föreningen.

Vad man egentligen skriver är att styrelsen inte behöver svara på några som helst frågor från medlemmar om man inte vill. Är detta vad ökat boendeinflytande innebär?

Fråga 5

BRF Linjalen bör gå ut med ett förtydligande vad gäller fullmakterna till köpstämman. Som vi tolkar det gäller fullmakterna inte bara för frågan om köp, utan för alla frågor som kan dyka upp på köpstämman. Betyder det att portombuden i dessa frågor kan rösta som dom vill? Är det rimligt att någon ska kunna skriva på fullmakter innan det är klarlagt vilka övriga frågor som ska behandlas på köpstämman?

Styrelsens svar: "Ingen hyresgäst som känner osäkerhet behöver lämna fullmakt. Den som vill avvakta att lämna fullmakt kan göra det om denne anser att den inte vet vilka frågor som kommer att avhandlas på mötet. På mötet kommer frågorna om hur förvärv av fastigheten för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skall ske avhandlas, inget annat. Det finns således ingen anledning för den tveksamme att känna oro eftersom denne inte behöver lämna fullmakt om denne inte vill. Och självklart kan de som redan nu vill lämna fullmakt göra så, vilket så också sker."

Kommentar från Rädda Linjalen:

Styrelsen besvarar inte frågan. Fullmakten ska enligt styrelsen omfatta alla frågor ”om hur förvärv av fastigheten för ombildning till hyresrätt till bostadsrätt skall ske” Det handlar alltså inte bara om ja eller nej till ombildningen. Styrelsen vägrar att svara på vilka frågor som döljer sig bakom den luddiga formuleringen. Detta är mycket illavarslande.

Från Rädda Linjalens sida kan vi bara fortsätta att uppmana alla hyresgäster att inte skriva på portombudens generalfullmakter till köpstämman.

Olof Fryklöf/Rädda Linjalen

Att varken vilja eller orka

Det sägs att demokrati och öppenhet är A och O i en bostadsrättsförening. Demokratin frodas knappast i Brf Linjalen, men samlingen av citat gör det definitivt. Det senaste är att Brf:s styrelse inte tänker lämna ut kompletta protokoll från den senaste medlemsstämman till sina medlemmar. Anledning: Att man "inte orkar kopiera dom".

Ja, ni läste rätt. Ni minns väl stadgeändringsmötet som hölls i garaget(!) den 3 december, där paragrafen gällande fullmakter ändrades? Istället för en fullmakt per ombud skulle det istället bli 30 fullmakter. Anledning till denna stadgeändring sades vara att det ska "bli lättare" att rösta på stämman.

Senast tre veckor efter kalabaliken i garaget, dvs 24 december, skulle protokollet från stämman enligt lag vara tillgängligt för samtliga medlemmar. Så blev inte fallet. Ett flertal medlemmar, både motståndare och bostadsrättsivrare, har ifrågasatt stämmans demokratiska ordning. Men några kompletta protokoll med bilagor tänker Brf Linjalens styrelse ändå inte lämna ut till medlemmarna, trots önskemål från flera håll.

Protokollet och bilagorna skall sändas till Bolagsverket för godkännande innan de kan träda i kraft. Vi väljer att citera Bolagsverkets jurist Johanna Salman: ”I varje seriös bostadsrättsförening delar styrelsen ut kopior på stämmoprotokoll till alla sina medlemmar.”

Brf Linjalens styrelse däremot, tolkar sina egna stadgar lite som det passar. Stor vikt läggs nu vid begreppet "tillgängligt". I det här fallet betyder "tillgängligt" att medlemmar på förfrågan kan få titta på handlingarna ståendes i farstun till någon av styrelsemedlemmarna - om de nu råkar vara hemma och behagar öppna. Även de medlemmar som inte ens lär kunna pallra sig till en köpstämma förväntas nu hasa ner med rullatorn för att få läsa. Kopior på de kompletta protokollen och bilagorna kan vi däremot glömma bort, hur mycket medlemmar vi än må vara. Kan vi gå på möte i ett garage så kan vi läsa protokollet i farstun. Ungefär så verkar styrelsen resonera.

Varför styrelsen inte vill ge medlemmarna protokollet på ett schysst sätt kan man ju spekulera i, men precis som i fullmaktsfrågan fick vi ett härligt svepskäl. Brf Linjalens sekreterare hävdade att styrelsen "inte orkar kopiera dom". Lite senare medgav samma person att man helt enkelt inte vill ge dokumenten till medlemmarna. Kanske har styrelsen skäl att mörka dessa dokument, annars hade man knappast riskerat sin trovärdighet på det här sättet.

Men tro oss - väldigt snart kommer styrelsen att orka kopiera papper. Det är ju snart dags för nya informationsmöten. Bara man själv får välja vilken information som sprids finns nog ork att både kopiera och dela ut papper.

Styrelsen målar gärna ut oss i nätverket Rädda Linjalen som bråkmakare. Det stämmer inte. Vi vill bara att folk i kvarteret ska ha korrekt och fullständig information om denna omvandlingsprocess. Vi har hela tiden velat ha en ärlig debatt med styrelsen, och det vill vi fortfarande. Styrelsen har konsekvent valt att lägga locket på, hålla tyst och gömma sig bakom sina förkläden Landahl Öhman. Vi vill fortfarande ha en öppen dialog, men den vill de ansvariga för omvandlingen undvika. Det kan knappast ha undgått någon. Nu får inte ens medlemmarna lagstadgad information på ett reko sätt.

En sak framstår med all tydlighet: Den här omvandlingen skall drivas igenom till varje pris, om det så innebär att medvetet undanhålla fakta för egna medlemmar. Samma medlemmar som man vill locka in i en affär på 1,25 miljarder i en stor ekonomisk kris som bara har börjat. Förstår inte styrelsen att förtroende är något man förtjänar, inte något man har per automatik?

Personligen förvånar det mig att jag inte blir förvånad längre. Jag blir bara ledsen. Väldigt ledsen - å mina egna och grannarnas vägnar. Kanske särskilt de grannar som verkligen haft förväntningar på omvandlingen, och sedan hamnat i den här soppan. De förtjänar att behandlas med större respekt. Även om jag själv helst bor kvar i allmännyttan så unnar jag ändå mina meningsmotståndare seriösa förutsättningar och representanter . Det finns tyvärr inte här i kvarteret Linjalen, det står klart för fler och fler nu.

Johan Johansson / Rädda Linjalen

Bostadsrättsföreningens styrelse frångår de demokratiska spelreglerna

Styrelsen för Brf Linalen är förvånade över att många boende upprörts när stadgarna när det gäller fullmakter ändrats. Man menar att styrelsen ”inte förstår att ni tycker att en stadgeändring är så viktig” - ett påstående som jag inte vet om det bottnar i dumhet eller ren okunnighet. Faktum är att styrelsen i och med stadgeändringen har frångått de demokratiska spelregler som gäller för seriösa bostadsrättsföreningar.

Min bedömning är att styrelsen i detta fall agerar som konsulterna Landahl Ömahn uppmanar den att göra. Genom att ett ombud kan inneha 30 fullmakter som bifaller ombildning underlättar detta att beslutet blir ja till ombildning på köpstämman. Hela förfarandet är en ren ”kupp” enligt min åsikt. En trygg och kompetent styrelse som bottnar i kunskap och trovärdighet behöver aldrig ta till sådana metoder, utan håller sig till de sedvanliga regler som gäller för bostadsrättsföreningar. Utgångspunkten för bestämmelsen om att brf-medlemmar endast får inneha en fullmakt är nämligen att värna om föreningsdemokratin.

Seriösa bostadsrättsföreningar runt om i landet har fastslagit i sina stadgar, som är gamla HSB-stadgar med mindre modifieringar, att man endast får inneha en fullmakt vid stämmor. Orsaken är att föreningen vill hindra stämmor med kuppartade överraskningar. Beslut ska fattas under demokratiska förhållanden med allas möjlighet att yttra sig. Ingen ska kunna ha möjlighet att med olika medel kunna påverka andra hur de ska rösta eller samla röster från medlemmar som saknar intresse eller kunskap, och i många fall även av rädsla för obekväma beslut. I känsliga frågor kan alla närvarande även begära sluten omröstning där då den enskildes val blir hemligt för övriga på stämman. Inte minst viktigt är att den enskilde kan ändra sitt beslut när andra har framfört övertygande argument.

Brf Linjalen, liksom en handfull föreningar i Stockholms ombildningskarusell, hamnar nu i bostadsföreningarnas b-lag genom sitt odemokratiska agerande. Innebörden av stadgeändringen är att ett ombud nu kan inneha så många som 30 fullmakter från boende som, i sitt livs kanske största ekonomiska affär, avstår att personligen rösta på en köpstamma.

Styrelsens argument för detta saknar totalt trovärdighet. Man påstår att avsikten skulle vara att underlätta för de boende att slippa gå på köpstämma och rösta ja. Styrelsen har även motiverat ändring med att ”vi är en så stor förening att det av den anledningen behövs stadgeändring för att underlätta röstning”.

Jag vill påpeka att för att vara förening i innerstaden är Linjalen stor men i jämförelse med andra förortsföreningar är Linjalen liten. Brf Jupiter i Täby har 844 lägenheter, Brf Storstugan 744 lägenheter och Brf City 900 lägenheter. Dessa föreningar skulle med största säkerhet undvika att hamna i sällskapet för mygelföreningar med motiveringen att de är stora. Protesterna från medlemmarna skulle säkert bli mycket stora om styrelsen ens försökte. Då är det ett oerhört märkligt påstående att just Linjalen skulle hysa många boende som inte förmår eller kan ta sig till köpstämman.

Jag ifrågasätter också styrelsens trovärdighet inför framtiden. Om styrelsen nu kan "tumma på" fundamentala demokratiska rättigheter i föreningen, ställer jag mig frågan om vad man då kan göra i framtiden. Även om en del medlemmar tycker att ändringen av paragrafen är i sin ordning kan det vara just de som "får stryka på foten" nästa gång. Styrelsen kanske genom liknande fullmakter, eller på annat sätt, genomdriver beslut som dessa medlemmar kanske motsätter sig.

Vidare är de fullmakter som har delats ut under förespegling att de är fullmakter för att rösta ja på stämma, mycket klandervärda. Styrelsen tycks ovetande om att Landahl Öhman delar ut generalfullmakter. Det innebär att den som antecknar sig som innehavare, i Linjalens fall förmodligen ett portombud, har rätt att på stämma där frågan om köp behandlas rösta även i alla andra frågor. Då stämmans dagordning inte är färdig (eller är den det?) vet ingen vad mer som ska beslutas förutom ja eller nej till köp. En generalfullmakt lämnas möjligen till nära anhörig som make eller maka, aldrig till annan medlem i en förening. Där är fullmakten villkorad till exempel punkt 4 på dagordning fråga om inköp av gräsklippare.

Linjalens hyresgäster uppmanas, utan att styrelsen informerat om saken, att lämna öppna generalfullmakter till okända att rösta för deras räkning på okända frågor på en stämma med stadgar bäddat för mygel. En förening med teoretiskt 810 möjliga generalfullmakter torde nog även slå alla rekord i dumhet. Har styrelsen hoppats att kunna hålla stämmor själv och att de boende stannar hemma och tittar på tv istället?

Tidningarna får nog högkonjunktur de närmaste månaderna.

Lars Olov Fredh
Åsögatan 74

Flera kalkyler löser inte problemet

Någon gång i Januari kan vi vänta oss ännu en kalkyl från Landahl Öhman för Brf Linjalens räkning. Den ser vi naturligtvis fram emot, men vi vill genom en av våra sakkunniga, Johan Söderberg, ändå visa vad den kommer innebära redan nu.
Tre kalkyler på lika många månader säger bara det en del om vilken osäker affär en ombildning skulle bli. Läs Johan Söderbergs analys om situationen och tänk över vad den innebär.
Rädda Linjalen / Johan Johansson

Hyreslägenheter i Brf Linjalen
Brf Linjalen verkar som bekant för ombildning genom förvärv av kvarteret Linjalen. Det största hindret för dessa planer är prislappen. Stockholmshem har förklarat sig villigt att avyttra husen för 1,1 miljard (ej förhandlingsbart). Till detta räknar man på olika sätt tillkommer 150 miljoner i ombildningskostnader. Slutnotan hamnar på över 1,25 miljarder. Ganska mycket med tanke på att det inte är fråga om mer än 455 lägenheter.

Nu är det i och för sig tänkt att medlemmarna i stort sett helt skall stå för finansieringen via enskilda lån och är de beredda att ta det steget är kapitalkostnaderna inte föreningens huvudvärk, utan köparens. Ett ganska stort antal lägenheter kommer dock kvarstå som hyreslägenheter. Kapitalkostnaderna på dessa blir oundvikligen höga samtidigt som bruksvärdessystemet sätter ett tak för hur högt man kan höja hyrorna.

Till följd av priset är det helt uppenbart att hyreslägenheterna kommer vara en förlustaffär för föreningen. Det är den viktigaste konsekvensen av projektets usla affärsmässiga grund och indikerar att precis samma problem, fast mindre synligt, faktiskt föreligger även i fråga om bostadsrätterna. Situationen är dessutom direkt skadlig för grannsämjan. Tillsammans med ekonomin blir det det mest påtagliga problemet som kommer att följa föreningen flera decennier in i framtiden.

Advokatbyrå Landahl Öhman anför att det inte behöver vara så dumt med en och annan hyreslägenhet. Dessa kan säljas och på så sätt kan föreningen klara sin ekonomi. Ja, Landahl Öhman baserar rent av kalkylen till en del på detta. Förslaget föranleder följande kommentar:

Balansposten ”Egna lägenheter”
I föreningens balansräkning redovisas de lån föreningen tagit. Husen tas dock upp som tillgång - fulla anskaffningsvärdet. Om alla lägenheter upplåts med bostadsrätt balanseras detta av summa insatser och lån. Precis som Landahl Öhman säger spelar det därför egentligen ingen roll hur stor insatsen är och hur stor del som tas upp som gemensamma lån. Just nu är det skattemässigt gynnsamt att till så stor del som möjligt finansiera förvärvet via insatser - gränsen sätts av hur stora lån man bedömer enskilda boende kan beviljas.

Om ett antal boende väljer att bo kvar som hyresgäster efter en ombildning så får inte föreningen in några insatser på dessa lägenheter. I stället tvingas man ta upp ytterligare lån. I balansräkningen balanseras dock dessa av en speciell post "egna lägenheter" – en tillgång som kan omsättas i reda pengar. Precis som Landahl Öhman säger kan föreningen realisera dessa i efterhand, låt vara att till varje lägenhet är knutet ett lån precis lika stort som insatsen.

Egna lägenheter som säljs med vinst
Vad händer då när en hyresgäst flyttar? Kanske är ett villkor att han kan lämna sin lägenhet i byte och då står och faller flytten med om byte medges. Tvingas någon lämna sin lägenhet på annat sätt så kan dock föreningen realisera tillgången. Har man tur får man mer än insatsen, och då var det egentligen bara bra om det gick litet trögt i samband med ombildningen. Lägenheten har för föreningens del då varit en god placering. Man får nämligen pengar över sedan lånet är betalt. Skillnaden kallas reavinst och är vad som drivit den fastighetshausse vi sett ohejdad ända fram till för knappt ett år sedan.

Egna lägenheter som säljs utan vinst
Vad händer då om lägenheten inte går att sälja dyrare än att föreningen får tillbaka insatsen? Jo, hela köpeskillingen går till lösen av de lån som belöper på lägenheten. Inte en krona blir över. Resultatet (föreningens vinst/förlust) påverkas inte heller. Föreningens kapitalkostnader (räntekostnader) minskar samtidigt men detta uppvägs av att man förlorar en hyresintäkt och i stället får en avgiftsintäkt. Affären påverkar således inte föreningens ekonomi på något sätt.

Även en medlem kan i stort sett skadeslös ta sig ur föreningen i detta läge. Det enda han förlorat är besittningsrätten. Inte en krona blev över och önskar han inte upprepa äventyret i en ny förening är det bara att med mössan i hand ställa sig sist i bostadskön.

Egna lägenheter som säljs med förlust
Förhållandet om marknadspriset inte uppgår ens till insatsen torde stå klart för var och en: Övergång från hyresrätt till bostadsrätt frigör mindre kapital än som krävs för lösande av tillhörande lån. Vare sig medlemmar eller förening kommer då kunna avyttra någon lägenhet utan att samtidigt ådra sig en kännbar reaförlust som i praktiken innebär att man tar sig ur äventyret med ett kvarstående lån i släptåg.

Fler kalkyler löser inte problemet
Vi har tidigare visat att ett villkor för affärsmässighet är att skillnaden mellan hyres- och avgiftsintäkt för en given lägenhet minst uppgår till lägenhetens räntekostnader så länge den är hyresrätt. Tyvärr har Landahl Öhman i de kalkyler man presenterat inte lyckats uppfylla detta elementära krav. Orsaken är enkel: Det är helt enkelt omöjligt med hänsyn till priset. Det enda man kan göra med kalkylerna är att laborera med utjämningsfonder och scenarier rörande lägenhetsprisernas utveckling men de grundläggande villkoren för ekonomin i projektet är och förblir tyvärr hela tiden desamma.

Stockholm den 16 december 2008

Johan Söderberg
Fredh & Söderberg
med kontor i Kv Linjalen