På Brf Linjalens informationsmöte för hyresgäster togs frågan upp om hur en omvandling till bostadsrätter kan komma att påverka hyrorna. Begreppet påtaglighetsrekvisit kom på tal, och vi känner att vi måste rätta den information som Landahl Öhman framförde på mötet eftersom vi anser den vara helt felaktig.
Landahl Öhman hävdade att man i egenskap av att vara privatvärd inte har rätt att sätta en högre hyra än allmännyttan, utan då måste det finnas en väsentlig skillnad i den kvalitet man levererar. Det måste skilja sig på standarden i lägenheten eller servicen i fastigheten.
Vill Landahl Öhman hålla informationsmöten om hyresrättsliga frågor borde man ju kunna begära att de inte, som i det här fallet, lämnar oriktig information. Landahl Öhman och Brf Linjalens styrelse vill gärna påskina att det inte innebär någon som helst skillnad att vara hyresgäst till en privatvärd än hos allmännyttan, men det är inte sant.
Enligt Landahl Öhman innebär påtagliglighetsrekvisit i detta fall att bostaden måste ha påtagligt högre standard för att motivare en hyreshöjning. Då har man, i bästa fall, missuppfattat begreppet. Rädda Linjalen är bättre pålästa.
Påtaglihetsrekvisitet innebär att hyran inte alltför påtagligt får skilja sig från hyrorna i allmännyttan - men att en praxis på cirka 5% högre hyra för likvärdiga lägenheter anses acceptabel för hyresgäster hos privatvärdar. Läs vidare:
Genom det så kallade påtaglighetsrekvisiteti hyreslagens bruksvärdesregel, har emellertid en praxis bildats, som innebär att en privat hyresvärd kan få ta ut cirka fem procent högre hyra jämfört med en likvärdig lägenhet i det allmännyttiga bostadsföretaget. Källa: Hyresgästföreningen LÄS HELA DOKUMENTET HÄR
Om gränsen påtagligt/icke påtagligt ges en viss innebörd vidjämförelse mellan likvärdiga lägenheter synes det helt naturligt att tillåta en mindre skillnad om prövningslägenheten är något sämre än jämförelselägenheten (men i grova drag likvärdig) och enstörre skillnad om prövningslägenheten är bättre än jämförelselägenheterna. Som allmän riktlinje förmodas att gränsen inormalfallet går vid ca. 5 %. Källa: Regeringen LÄS HELA DOKUMENTET HÄR
Vad gäller hyran är den nya ägaren (i detta fall bostadsrättsföreningen) bunden av bruksvärdesreglerna och kan därför inte höja hyran hur den vill. Hyrorna sätts utifrån allmännyttans hyresnivå på orten. Hyran kan dock komma att höjas lite eftersom lagen säger att hyran inte PÅTAGLIGT får överstiga hyran i allmännyttan, dvs. det är ej tillåtet med oskäliga höjningar. Påtaglighetsrekvisitet ligger på ungefär 5 %. Källa: Lawline LÄS HELA DOKUMENTET HÄR
Med andra ord: Ja, en privatvärd kan ta ut högre hyra än allmännyttan. Praxis vid privatvärdarnas förhandlingar är hyresnivån hos Svenska Bostäder + påtaglighetsrekvisitet. Det vill säga 5% högre än allmännyttan.
Med tanke på hur föreningsekonomin kommer att se ut för Brf Linjalen vid en ombildning kommer man att behöva alla hyresinkomster man har möjlighet att ta ut, och då är sannolikheten hög att påtaglighetsrekvisitet blir väldigt påtagligt även för oss.
Den 12 januari lämnade sex medlemmar i BRF Linjalen in följande frågor till BRF:s styrelse.
Efter två veckor har styrelsen lämnat svar. Vi väljer efter moget övervägande att publicera så väl frågor som svar i sin helhet. Läs det noga! Flera av svaren från styrelsen gör oss mörkrädda. Att den här styrelsen, om det värsta skulle inträffa, skulle bli våra framtida hyresvärdar gör oss inte bättre till mods.
Fråga 1 från medlemmar i BRF
Vi kräver att få kopior på det undertecknade protokollet från den extra föreningsstämman den 2008-12-03. Ett protokoll som inte är undertecknat har inget som helst värde. Vi vill också ha samtliga bilagor till protokollet. Vidare vill vi att styrelsen delar ut protokollet, tillsammans med bilagan som innehåller justeringsanmärkningar, till samtliga medlemmar i BRF Linjalen. De bör också anslås på anslagstavlorna i alla portar. Att medlemmarna i BRF Linjalen efter snart sex veckor inte fått se protokollen + bilagor är i sig en överträdelse av BRF Linjalens egna stadgar.
Styrelsens svar: "Det undertecknade protokollet med bilagor från extra föreningsstämman i BRF Linjalen den 3/12 finns tillgängliga hos samtliga styrelseledamöter. Alla medlemmar har rätt att läsa protokollet hos respektive styrelseledamot,däremot har medlem inte rätt att kräva kopia av protokollet. Protokollet har varit tillgängligt för medlemmarna tidigare än tre veckor efter stämman. Ni har redan erhållit en kopia av protokollet, dock inte den undertecknade versionen, vill ni därtill läsa undertecknat exemplar kan Ni, när Ni vill vända Er till någon styrelseledamot."
Kommentar från rädda linjalen:
Att protokollet med bilagor fanns tillgängligt tidigare än tre veckor efter extrastämman (som stadgarna kräver) stämmer inte alls. Efter mycket om och men lyckades två medlemmar i BRF, efter drygt fem veckor, få ut ett icke undertecknat protokoll där bilagan med justeringsanmärkningar saknades.
Att medlemmar som så önskar inte har rätt få en kopia av protokollet med bilagor strider mot gängse praxis bland demokratiska föreningar. Självklart har man den rätten. Vi frågar oss också varför man skulle förneka sina egna medlemmar den rätten? Vad är man så rädd för?
En medlem i BRF har därför begärt underskrivna protokoll med bilagor från bolagsverket. Det har sedan kopierats av Stockholms Hyresgästförening, och Rädda Linjalen har hjälpt till med att dela ut dessa till samtliga hyresgäster i Linjalen
Fråga 2
Bilagorna till protokollet från ordinarie föreningsstämman 2008-04-22 måste genast göras tillgängliga för alla BRF:s medlemmar.
Svar: BRF:s styrelse väljer att inte svara på den frågan, och vi har trots upprepade försök ännu inte lyckats få ta del av bilagan. Även detta strider mot Brf Linjalens stadgar.
Fråga 3
Ett flertal medlemmar i BRF Linjalen har ställt krav på att få se avtalet mellan BRF Linjalen och Landahl Öhman. Löften har getts att styrelsen ska behandla frågan på sitt möte den 14/1. Om styrelsen väljer att inte offentliggöra avtalet vill vi ha en förklaring till detta.
Styrelsens svar:"Avtalet mellan BRF Linjalen och Advokatfirman Landahl Öhman omfattar hela ombildningsprocessen och arvodet utgår endast vid tillträde till fastigheten. Avtalet omfattar sedvanliga villkor vid ett fastighetsförvärv för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Avtalet är resultatet av en seriös upphandling. Vi hade kontakt med fem ombildningskonsulenter, begärde in offerter från tre och bestämde oss slutligen efter en noggrann utvärdering för vår nuvarande konsult."
Kommentar från Rädda Linjalen:
Styrelsen väljer att inte visa avtalet med Landahl Öhman för sina egna medlemmar. Något svar på varför man väljer att inte göra detta ges inte heller.
Vad avtalet innehåller förutom det rent ekonomiska förblir en hemlighet bland många andra hemligheter. Vilka beslut har exempelvis styrelsen rätt att fatta utan att först be Landahl Öhman om lov?
Landahl Öhman får 3,8 millioner+moms vid en ombildning (enligt styrelsen) .Om köpstämman röstar emot en ombildning, eller om styrelsen skulle välja att avblåsa det hela innan stämman, så får konsulterna inga pengar alls.
Fråga 4
Vi vill få ett utdrag ur protokollet från det styrelsemöte där beslut om att anlita Landahl Öhman togs. Styrelsen måste kunna motivera den här upphandlingen av tjänster för sina medlemmar. Om styrelsen väljer att hemlighålla detta vill vi ha en förklaring.
Styrelsens svar:
Styrelseprotokoll och avtal som styrelsen tecknar å föreningens vägnar är styrelseinterna dokument som inte lämnas ut
Medlemmar har rätt att ställa frågor på stämmor. Styrelsen har utöver detta ingen skyldighet att svara på frågor.
Styrelsen har därtill inte någon skyldighet att svara på vilka frågor som helst som medlemmar ställer på en stämma. I varje enskilt fall sker en bedömning av om utlämnandet av en viss uppgift är utan väsentlig nackdel för föreningen, och om så kan antas vara fallet behöver inte uppgiften lämnas ut.
Kommentar från Rädda Linjalen: Detta är lätt komiskt eller möjligen tragiskt. Man skriver att medlemmar har rätt att ställa frågor på stämmor, utöver detta har styrelsen ingen skyldighet att svara på frågor. Samtidigt så kan man även vägra svara på frågor som kommer upp på en stämma om man gör bedömningen att det kan skada föreningen.
Vad man egentligen skriver är att styrelsen inte behöver svara på några som helst frågor från medlemmar om man inte vill. Är detta vad ökat boendeinflytande innebär?
Fråga 5
BRF Linjalen bör gå ut med ett förtydligande vad gäller fullmakterna till köpstämman.Som vi tolkar det gäller fullmakterna inte bara för frågan om köp, utan för alla frågor som kan dyka upp på köpstämman. Betyder det att portombuden i dessa frågor kan rösta som dom vill? Är det rimligt att någon ska kunna skriva på fullmakter innan det är klarlagt vilka övriga frågor som ska behandlas på köpstämman?
Styrelsens svar: "Ingen hyresgäst som känner osäkerhet behöver lämna fullmakt. Den som vill avvakta att lämna fullmakt kan göra det om denne anser att den inte vet vilka frågor som kommer att avhandlas på mötet. På mötet kommer frågorna om hur förvärv av fastigheten för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skall ske avhandlas, inget annat. Det finns således ingen anledning för den tveksamme att känna oro eftersom denne inte behöver lämna fullmakt om denne inte vill. Och självklart kan de som redan nu vill lämna fullmakt göra så, vilket så också sker."
Kommentar från Rädda Linjalen:
Styrelsen besvarar inte frågan. Fullmakten ska enligt styrelsen omfatta alla frågor ”om hur förvärv av fastigheten för ombildning till hyresrätt till bostadsrätt skall ske” Det handlar alltså inte bara om ja eller nej till ombildningen. Styrelsen vägrar att svara på vilka frågor som döljer sig bakom den luddiga formuleringen. Detta är mycket illavarslande.
Från Rädda Linjalens sida kan vi bara fortsätta att uppmana alla hyresgäster att inte skriva på portombudens generalfullmakter till köpstämman.
Seniorlån var ursprungligen tänkt för äldre människor som äger en helt amorterad villa eller bostadsrätt för att frigöra kapital bundet i bostaden. Till exempel för att förbättra sin pension, få möjlighet att resa eller kosta på en upprustning. Man skulle finansiera detta utan kännbara ränteutgifter genom att istället betala lånekostnaden med en del av husets värde den dag det skulle säljas.
Ett annat ord för seniorlån är skulduppräkningslån, som bland andra Handelsbanken använder. Det ger en tydligare bild av vad det är. Istället för att betala av på skulden, så låter man den växa genom att inte betala räntekostnaderna.
Bankerna ger seniorlån för 50-60 procent av bostadens marknadvärde. I den bostadsbubbla som blåstes upp de senaste åren med skyhöga priser kan det verka tryggt både för låntagaren och banken. Men nu har bubblan brustit, under hösten rasade bostadspriserna kraftigt och de flesta tror att priserna kommer att falla ännu mer 2009. När skulden då samtidigt ökar minskar tryggheten.
Räntan på seniorlån är som regel också högre än på vanligt bolån. Lånen kan bindas på olika lång tid, allt från ett år till tio. När lånetiden löper ut ska hela beloppet betalas. Man kan ansöka om förlängning, men om marknadspriset har sjunkit så blir det svårt att få lån på samma villkor eftersom man bara kan låna upp till 50 procent av bostadens marknadsvärde. Och skulden har ökat!
I det läget kan man tvingas sälja sin bostad. Eventuell vinst kommer att bli betydligt mindre eller eller i värsta fall blir det förlust. Och man måste ha löst sitt boende på annat sätt.
Det är därför Handelsbanken i sin broschyr om seniorlån skriver: ”Vi tar hänsyn till din kommande inkomst, värdet på din bostad samt hur länge du planerar att bo kvar.”
Om Brf Linjalen och Landahl Öhman dessutom har planer på extra föreningslån för att möjliggöra låga månadsavgifter i början som sedan trappas upp till sitt verkliga värde, ja då sitter seniorlåntagare i dubbel klämma: avgift som stiger och skuld som ökar.
Att man de senaste åren kunnat låna utan kontantinsats, utan att amortera och till och med lägga räntekostnaden på skulden beror på spekulationen i bostäder som trissade upp marknadspriserna. Men i och med den internationella krisen och fallande bostadspriser är det ingen bra idé att köpa bostadsrätt på krita med lån på hela instatsen som växer med räntan istället för att minska med amortering, det kan ta en ände med förskräckelse. Bankerna har blivit restriktivare i sin långivning, förhoppningsvis kommer det även att gälla seniorlån.
Så frågan om seniorlån är bra eller inte beror på ens planer för framtiden, ens ekonomi och utvecklingen av samhällsekonomin. Har man inga stora tillgångar och vill kunna bo kvar en längre tid bör man inte finansiera sin bostad genom skulduppräkningslån.
Kära grannar! Stort tack för allt stöd och uppmuntran. Det är skönt att känna att vi är så många som vill samma sak. Vi vill även tacka för donationer, som gör det möjligt för oss att sprida information till våra grannar, samt till alla som engagerar sig i nätverket. Vi är redan många, och vi blir ständigt fler. Alla är välkomna och behövs om vi ska kunna få fortsätta bo kvar som hyresgäster hos Stockholmshem.
Idag, torsdag 22 januari kl 17-20 håller vi Öppet Hus i kvarterslokalen, Åsögatan 79. Titta gärna in till oss på en fika. Diskutera och argumentera. Alla frågor och åsikter är varmt välkomna.
Rädda Linjalen vill gärna vara tidigt ute och informera. Här är ännu en upplysning ni förmodligen får läsa för första gången här på vår blogg:
SAXAT UR MEDDELANDE FRÅN STOCKHOLMSHEM: "Reviderad budget 2009 för AB Stockholmshem med anledning av "Stimulans för Stockholm".
Bakgrund Stadens politiska majoritet har föreslagit en omfattande satsning för utökat bostadsbyggande och intensifierade insatser för att möta eftersatt underhåll. Syftet är att upprätthålla en hög produktionstakt och möta den lägre sysselsättning, som väntas uppkomma framförallt inom byggsektorn, när konjunkturen viker.
Vad gäller underhållsinsatser är målet att förstärka åtgärderna med 400 mnkr årligen under en femårsperiod. I direktivet sägs att satsningar ska göras där det finns eftersatt underhåll inom fastighetsbeståndet, men även utökade satsningar i utsatta områden samt miljonprogramsområden.
Förslag till åtgärder underhåll Enligt givet direktiv uppgår den utökade underhållssatsningen för 2009 till 400 mnkr. Stockholmshem gör extra satsningar i utsatta ytterstads- och miljonprogramsområden. Åtgärderna sedan tidigare har främst varit att hänföra till mjukare värden inom det sociala och kulturella området. Då möjlighet ges att komplettera de mjukare insatserna med underhållsåtgärder i den fysiska miljön, planeras för underhållsinsatser i utsatta ytterstads- och miljonprogramsområden där särskild förvaltning redan bedrivs sedan tidigare.
Planerade åtgärder i ytterstads- och miljonprogramsområden (särskild förvaltning): *Installation av elektroniska låssystem samt i samband med detta byte av portar och dörrar i allmänna utrymmen. *Sektionering av källare och vindar samt installation av Troaxgaller *Ny förbättrad inre belysning i trapphus, källare och vindar *Ombyggnad av entréer med förbättrad tillgänglighet och belysning *Uppdatering och förbättringar av innergårdar och parkanläggningar *Renovering och uppdatering av tvättstugor och grovsoprum.
Inom den ordinarie förvaltningen finns åtgärder som inte rymts inom ordinarie årlig budget och som därför skjutits på framtiden. Nu finns möjlighet att genomföra dessa då medel finns till förfogande."
För oss i kvarteret Linjalen borde detta rimligtvis innebära, att förutsatt att Linjalen INTE ombildas till bostadsrätter kommer dessa underhållspengar även oss tillgodo, då Linjalen tillhör miljonprogrammet. Underhållet betalas med försäljningsinkomster från fastigheter som ombildats. Ännu ett skäl för oss i kvarteret att blåsa av den här ombildningen och fortsätta att vara hyresgäster.
För övrigt är hyresdifferentieringen klar för 2009. Som innerstadsfastighet fick vi 0,36% högre höjning än förortsfastigheterna, vilket innebär att vår totala hyreshöjning i år blir 3%.
Först idag fick vi alltså den exakta hyran bekräftad, men ni kanske kommer ihåg i vilken grävande källa NI LÄSTE DET FÖRST?
Det sägs att demokrati och öppenhet är A och O i en bostadsrättsförening. Demokratin frodas knappast i Brf Linjalen, men samlingen av citat gör det definitivt. Det senaste är att Brf:s styrelse inte tänker lämna ut kompletta protokoll från den senaste medlemsstämman till sina medlemmar. Anledning: Att man "inte orkar kopiera dom".
Ja, ni läste rätt. Ni minns väl stadgeändringsmötet som hölls i garaget(!) den 3 december, där paragrafen gällande fullmakter ändrades? Istället för en fullmakt per ombud skulle det istället bli 30 fullmakter. Anledning till denna stadgeändring sades vara att det ska "bli lättare" att rösta på stämman.
Senast tre veckor efter kalabaliken i garaget, dvs 24 december, skulle protokollet från stämman enligt lag vara tillgängligt för samtliga medlemmar. Så blev inte fallet. Ett flertal medlemmar, både motståndare och bostadsrättsivrare, har ifrågasatt stämmans demokratiska ordning. Men några kompletta protokoll med bilagor tänker Brf Linjalens styrelse ändå inte lämna ut till medlemmarna, trots önskemål från flera håll.
Protokollet och bilagorna skall sändas till Bolagsverket för godkännande innan de kan träda i kraft. Vi väljer att citera Bolagsverkets jurist Johanna Salman: ”I varje seriös bostadsrättsförening delar styrelsen ut kopior på stämmoprotokoll till alla sina medlemmar.”
Brf Linjalens styrelse däremot, tolkar sina egna stadgar lite som det passar. Stor vikt läggs nu vid begreppet "tillgängligt". I det här fallet betyder "tillgängligt" att medlemmar på förfrågan kan få titta på handlingarna ståendes i farstun till någon av styrelsemedlemmarna - om de nu råkar vara hemma och behagar öppna. Även de medlemmar som inte ens lär kunna pallra sig till en köpstämma förväntas nu hasa ner med rullatorn för att få läsa. Kopior på de kompletta protokollen och bilagorna kan vi däremot glömma bort, hur mycket medlemmar vi än må vara. Kan vi gå på möte i ett garage så kan vi läsa protokollet i farstun. Ungefär så verkar styrelsen resonera.
Varför styrelsen inte vill ge medlemmarna protokollet på ett schysst sätt kan man ju spekulera i, men precis som i fullmaktsfrågan fick vi ett härligt svepskäl. Brf Linjalens sekreterare hävdade att styrelsen "inte orkar kopiera dom". Lite senare medgav samma person att man helt enkelt inte vill ge dokumenten till medlemmarna. Kanske har styrelsen skäl att mörka dessa dokument, annars hade man knappast riskerat sin trovärdighet på det här sättet.
Men tro oss - väldigt snart kommer styrelsen att orka kopiera papper. Det är ju snart dags för nya informationsmöten. Bara man själv får välja vilken information som sprids finns nog ork att både kopiera och dela ut papper.
Styrelsen målar gärna ut oss i nätverket Rädda Linjalen som bråkmakare. Det stämmer inte. Vi vill bara att folk i kvarteret ska ha korrekt och fullständig information om denna omvandlingsprocess. Vi har hela tiden velat ha en ärlig debatt med styrelsen, och det vill vi fortfarande. Styrelsen har konsekvent valt att lägga locket på, hålla tyst och gömma sig bakom sina förkläden Landahl Öhman. Vi vill fortfarande ha en öppen dialog, men den vill de ansvariga för omvandlingen undvika. Det kan knappast ha undgått någon. Nu får inte ens medlemmarna lagstadgad information på ett reko sätt.
En sak framstår med all tydlighet: Den här omvandlingen skall drivas igenom till varje pris, om det så innebär att medvetet undanhålla fakta för egna medlemmar. Samma medlemmar som man vill locka in i en affär på 1,25 miljarder i en stor ekonomisk kris som bara har börjat. Förstår inte styrelsen att förtroende är något man förtjänar, inte något man har per automatik?
Personligen förvånar det mig att jag inte blir förvånad längre. Jag blir bara ledsen. Väldigt ledsen - å mina egna och grannarnas vägnar. Kanske särskilt de grannar som verkligen haft förväntningar på omvandlingen, och sedan hamnat i den här soppan. De förtjänar att behandlas med större respekt. Även om jag själv helst bor kvar i allmännyttan så unnar jag ändå mina meningsmotståndare seriösa förutsättningar och representanter . Det finns tyvärr inte här i kvarteret Linjalen, det står klart för fler och fler nu.
Snart kommer det att snackas om så kallade seniorlån. De äldre i kvarteret förväntas ta dessa för att köpa bostadsrätter. Rädda Linjalen forskar just nu i ämnet, men vi hittar ärligt talat inte mycket till information. Googlar man på seniorlån + köpa bostadsrätt ser det ut SÅ HÄR. Sammanlagt nio träffar, och ingen av dom passar in på vår situation.
Förklaringen till detta är enkel. Seniorlån är till för den som redan äger t.ex. ett hus eller en bostadsrätt som i princip redan är betald. Då kan man låna med huset som säkerhet. När SBAB informerade i Åsöskolans aula i november meddelade man att man inte förmedlade seniorlån för köp av bostadsrätter. SBAB är ett bolåneinstitut och ett traditionellt seniorlån är ett slags pantbank, där man pantsätter något man redan äger, skulle man kunna säga på ett väldigt förenklat sätt.
Om man däremot redan äger sin fastighet kan seniorlån visserligen vara ett alternativ att låna pengar, om än ett väldigt dyrt sådant. Med Brf Linjalens ekonomiska upplägg skulle en seniorlåntagare betala ränta på ränta både på sitt eget lån och på föreningsavgiften. Förutsättningen för ett seniorlån är även att värdet på bostadsrätten stiger mer än lån plus räntor - något som i princip alla med ekonomisk kunskap betvivlar starkt för tillfället.
Saxat från en artikel i Dina Pengar: "I ett räkneexempel för Svensk hypotekspension är en person som belånar sitt hus med 400.000 kronor skyldig ungefär det dubbla efter tio år. Efter 20 år är skulden uppe i drygt 1,6 miljoner kronor." "De här lånen är till för dem vars inkomst inte klarar en vanlig kreditprövning. Har man högre inkomst ska man i första hand ta ett vanligt hypotekslån, säger Ylva Yngvesson, privatekonom på Swedbank.
Annika Hernodh, vd för Konsumenternas bank- och finansbyrå, håller med: – Det är en väldigt dyr produkt. Skulden ökar väldigt snabbt och om lånet ska lösas efter tio år kan du tvingas sälja din bostad, säger hon." Läs hela artikeln HÄR
Läs DI:s jämförelse mellan villkor för seniorlån HÄR
Vi väntar med spänning på det låneerbjudande som seniorerna i kvarteret Linjalen kommer att erbjudas.
Det är lite av uppånervända världen för oss i Linjalen just nu. Den ena dystra prognosen avlöser den andra. Bara Landahl Öhman och Brf Linjalens styrelse verkar ha missat något som hela världen pratar om. Mitt i allt detta förväntas 455 hushåll ta flermiljonlån och ge oss in i en marknad som aldrig varit så osäker som nu. Man upphör aldrig att förvånas.
Därför: Hjärtligt välkomna till Rädda Linjalens första Öppna Hus för året. Torsdag 8 januari Kl 17-20 i samlingslokalen, Åsögatan 79
Dräll gärna in, ta en fika, diskutera och ställ frågor. Rädda Linjalen anser att det här ombildningsförsöket är fel sak, gjort på fel sätt, på fel tid, av fel folk - och vi har inga problem att förklara varför. ...och stod det inte klart för var och en hur körd omvandlingsidén var redan förra året kan vi presentera några osande heta länkar ur dagens DN:
BOSTADSPRISERNA SPÅS FALLA 2009 Experterna är eniga. Trots räntesänkningar fortsätter bostadspriserna falla under 2009. Arbetslösheten avgör om nedgången hamnar kring 10 eller 20 procent. Köpte du bostad i slutet av 2007? Läs då detta sittande... LÄS HELA ARTIKELN HÄR
RISK ATT DITT LÅN BLIR STÖRRE ÄN DIN BOSTADS VÄRDE Tog du ett jättelån när du köpte din nuvarande bostad? Var varnad. 2009 kan bli året då lånet överstiger bostadens värde. Ja, din bostad är ditt hem. Men det är också en investering på en marknad. Och enligt experterna är risken överhängande att bostadsmarknaden faller med så mycket som 20 procent under 2009, kanske mer på sina håll. Och någon snabb återhämtning är inte att räkna med. Många talar om en vändning 2010 eller 2011. När är vi tillbaka på 2007 års prisnivå? Ingen vet. Det kan ta 45 år. Men det kan lika gärna ta 10 år. LÄS HELA ARTIKELN HÄR
Vi är, tyvärr, inte ensamma om vår situation. På Torkel Knutssonsgatan går man igenom samma sak just nu. Glädjande för oss är dock att många som befinner sig i samma läge som oss hämtar information och hjälp från oss och våran blogg. HÄR KAN NI LÄSA VIDARE
...en som ledsamt nog inte kommer att dyka upp på torsdagens Öppna Hus är Eddy, en av våra stammisar. Tyvärr avled han plötsligt för några dagar sedan. Vi kommer att sakna dig Eddy, men vi lovar att kämpa vidare tills ombildningsförsöket är över och bortglömt precis som du hade velat. En härlig snubbe som du kommer vi däremot aldrig att glömma!
Alltså: Torsdag 8 januari kl 17-20 i samlingslokalen. Vi syns!
Styrelsen för Brf Linalen är förvånade över att många boende upprörts när stadgarna när det gäller fullmakter ändrats. Man menar att styrelsen ”inte förstår att ni tycker att en stadgeändring är så viktig” - ett påstående som jag inte vet om det bottnar i dumhet eller ren okunnighet. Faktum är att styrelsen i och med stadgeändringen har frångått de demokratiska spelregler som gäller för seriösa bostadsrättsföreningar.
Min bedömning är att styrelsen i detta fall agerar som konsulterna Landahl Ömahn uppmanar den att göra. Genom att ett ombud kan inneha 30 fullmakter som bifaller ombildning underlättar detta att beslutet blir ja till ombildning på köpstämman. Hela förfarandet är en ren ”kupp” enligt min åsikt. En trygg och kompetent styrelse som bottnar i kunskap och trovärdighet behöver aldrig ta till sådana metoder, utan håller sig till de sedvanliga regler som gäller för bostadsrättsföreningar. Utgångspunkten för bestämmelsen om att brf-medlemmar endast får inneha en fullmakt är nämligen att värna om föreningsdemokratin.
Seriösa bostadsrättsföreningar runt om i landet har fastslagit i sina stadgar, som är gamla HSB-stadgar med mindre modifieringar, att man endast får inneha en fullmakt vid stämmor. Orsaken är att föreningen vill hindra stämmor med kuppartade överraskningar. Beslut ska fattas under demokratiska förhållanden med allas möjlighet att yttra sig. Ingen ska kunna ha möjlighet att med olika medel kunna påverka andra hur de ska rösta eller samla röster från medlemmar som saknar intresse eller kunskap, och i många fall även av rädsla för obekväma beslut. I känsliga frågor kan alla närvarande även begära sluten omröstning där då den enskildes val blir hemligt för övriga på stämman. Inte minst viktigt är att den enskilde kan ändra sitt beslut när andra har framfört övertygande argument.
Brf Linjalen, liksom en handfull föreningar i Stockholms ombildningskarusell, hamnar nu i bostadsföreningarnas b-lag genom sitt odemokratiska agerande. Innebörden av stadgeändringen är att ett ombud nu kan inneha så många som 30 fullmakter från boende som, i sitt livs kanske största ekonomiska affär, avstår att personligen rösta på en köpstamma.
Styrelsens argument för detta saknar totalt trovärdighet. Man påstår att avsikten skulle vara att underlätta för de boende att slippa gå på köpstämma och rösta ja. Styrelsen har även motiverat ändring med att ”vi är en så stor förening att det av den anledningen behövs stadgeändring för att underlätta röstning”.
Jag vill påpeka att för att vara förening i innerstaden är Linjalen stor men i jämförelse med andra förortsföreningar är Linjalen liten. Brf Jupiter i Täby har 844 lägenheter, Brf Storstugan 744 lägenheter och Brf City 900 lägenheter. Dessa föreningar skulle med största säkerhet undvika att hamna i sällskapet för mygelföreningar med motiveringen att de är stora. Protesterna från medlemmarna skulle säkert bli mycket stora om styrelsen ens försökte. Då är det ett oerhört märkligt påstående att just Linjalen skulle hysa många boende som inte förmår eller kan ta sig till köpstämman.
Jag ifrågasätter också styrelsens trovärdighet inför framtiden. Om styrelsen nu kan "tumma på" fundamentala demokratiska rättigheter i föreningen, ställer jag mig frågan om vad man då kan göra i framtiden. Även om en del medlemmar tycker att ändringen av paragrafen är i sin ordning kan det vara just de som "får stryka på foten" nästa gång. Styrelsen kanske genom liknande fullmakter, eller på annat sätt, genomdriver beslut som dessa medlemmar kanske motsätter sig.
Vidare är de fullmakter som har delats ut under förespegling att de är fullmakter för att rösta ja på stämma, mycket klandervärda. Styrelsen tycks ovetande om att Landahl Öhman delar ut generalfullmakter. Det innebär att den som antecknar sig som innehavare, i Linjalens fall förmodligen ett portombud, har rätt att på stämma där frågan om köp behandlas rösta även i alla andra frågor. Då stämmans dagordning inte är färdig (eller är den det?) vet ingen vad mer som ska beslutas förutom ja eller nej till köp. En generalfullmakt lämnas möjligen till nära anhörig som make eller maka, aldrig till annan medlem i en förening. Där är fullmakten villkorad till exempel punkt 4 på dagordning fråga om inköp av gräsklippare.
Linjalens hyresgäster uppmanas, utan att styrelsen informerat om saken, att lämna öppna generalfullmakter till okända att rösta för deras räkning på okända frågor på en stämma med stadgar bäddat för mygel. En förening med teoretiskt 810 möjliga generalfullmakter torde nog även slå alla rekord i dumhet. Har styrelsen hoppats att kunna hålla stämmor själv och att de boende stannar hemma och tittar på tv istället?
Tidningarna får nog högkonjunktur de närmaste månaderna.
Det finns en mycket bra nätsida som heter "Allt om bostadsrätter". Ett diskussionsforum för folk i BRF-föreningar som hjälper varandra så att allting ska gå rätt till. Då Rädda Linjalen många gånger framfört kritik på förfaringssättet i Brf Linjalens styrelse snappade vi upp EN LÄNK med saker som en bra Brf-styrelse bör leva upp till.
Vi uppmanar nu alla besökare (särskilt Brf Linjalens styrelse) att kolla upp listan med "budord". Bocka för det ni tycker att våran styrelse lever upp till och se hur många punkter ni anser uppfylls med full tillfredsställelse. Tycker ni att listan innehåller ej uppfyllda punkter är ni välkomna att kommentera vad ni tycker att Brf Linjalens styrelse skulle kunna förbättra.
Det är sammanlagt 31 punkter. Vi tar några här - resten kan ni kolla upp PÅ DEN HÄR LÄNKEN
Gott nytt år! Rädda Linjalen
"BUDORD" FÖR STYRELSEN
1. Lyssna (på medlemmarna) och ta in information (från medlemmarna).
2. Informera regelbundet.
3. Verka för att medlemmarna får den information som styrelsen får.
4. Besvara varje medlems fråga och hantera varje medlems ärende skyndsamt.
5. Inneha minst en elektronisk brevlåda dit medlemmarna kan skicka sina skrivelser. Denna brevlåda ska löpande avläsas. När en skrivelse läses av styrelsen ska medlemmen omedelbart få ett mottagningsbesvis på detta, antingen ett automatiskt sådant, eller manuellt skrivet av styrelsen.
6. Se till att föreningen har en webbplats som regelbundet underhålles.
7. Arbeta för en demokratisk ordning i föreningen.
8. Vara öppen, och arbeta för full öppenhet i föreningen där alla medlemmar som så önskar får göra sig hörda på olika sätt, och där ingen behandlas illa eller på något sätt diskrimineras för sina åsikter (varken på stämmor eller i övrigt).
9. Stämmoprotokoll ska utan onödig fördröjning snarast kopieras upp i sin helhet till de medlemmar som ber om detta (alternativt att stämmoprotokollen läggs ut på föreningens webbsajt).
10. Styrelseprotokoll ska utan onödig fördröjning snarast kopieras upp i sin helhet (med endast det bortaget som är känslig information för någon enskild medlem) till de medlemmar som ber om detta (alternativt att styrelseprotokollen läggs ut på föreningens webbsajt).
11. Behandla alla medlemmar lika, även de styrelsen får kritik av. "Kunden" ska få rätt ska vara mottot.
12. Ge medlemmarna alla möjligheter som finns att göra sig hörda för såväl andra medlemmar som för styrelsen (Forum på internet, anslagstavlor att användas för alla medlemmar, öppet hus, "diskussionslokal", etc).
13. Ge alla medlemmar möjlighet att öppet diskutera, kritisera och kommentera de beslut som tas av styrelsen - innan dessa verkställes - och anpassa beslut i mesta möjliga mån efter medlemmarnas åsikter.
Repriser hör ju julen till. Då följande utskick från våran lokala Hyresgästförening hitills bara funnits uppsatta i portarna passar det därmed utmärkt att kasta ut det på bloggen. Under tiden jobbar Rädda Linjalen oförtröttligt vidare för hyresrättens bevarande. Haregott! / Rädda Linalen
Efter mängder av förfrågningar från oroliga hyresgäster bad styrelsen för Lokala Hyresgästföreningen Linjalen om ett möte med styrelsen för Brf. Linjalen för att få svar på viktiga frågor för oss hyresgäster. Vid mötet som ägde rum den 27 november framkom följande intressanta uppgifter som vi anser är mycket viktiga för er hyresgäster att få veta.
Dyrare med bostadsrätt än hyresrätt, enligt brf:s styrelse På mötet framkom att brf:s styrelse i princip medger att deras ekonomiska kalkyl innebär att det kommer att bli dyrare att bo i bostadsrätt än i hyresrätt. Enligt en ledamot kan boendet i bostadsrätt bli billigare "efter några hundår", närmare bestämt om 15-20 år. Enligt en annan av ledamöterna i brf:s styrelse kan "ingen sia om framtiden". Brf har med det ekonomiska upplägget valt att ta lån för att skjuta stora delar av kostnaderna till framtiden. På så sätt vill Brf att det ska se billigare ut år 1.
För högt pris på fastigheten, enligt Brf Brf:s styrelse var eniga om att priset var "åt helsike för högt". Därför planerar brf att, genom sina konsulter tillsammans med andra föreningar som vill ombilda, försöka förhandla fram ett lägre pris med Stockholmshem. Vi ställer oss mycket undrande då Stockholmshem och politikerna i Stadshuset hela tiden har varit tydliga med att priset inte är förhandlingsbart.
Brf:s styrelse underkänner besiktningen Brf:s styrelse sa sig nu underkänna besiktningen av fastigheten. Brf.s styrelse avslöjade att man ämnar genomföra en ny och grundligare besiktning om affären "verkar gå i lås". Den gjorda besiktningen har varit underlag för den nuvarande ekonomiska planen. Eftersom styrelsen för brf underkänner besiktningen måste styrelsen nu inse osäkerheten i den ekonomiska planen.
Brf vill bygga vindslägenheter Vi blev också informerade om att Brf:s styrelse planerar att bygga vindslägenheter för att rädda ekonomin i föreningen. Nya vindslägenheter kan knappast bli räddningen för föreningens dåliga ekonomi. I nuvarande ekonomiska läge och även med tanke på husens utfomning är det ytterst spekulativt och tveksamt om detta någonsin går att göra med vinst. Styrelsen kallar idén för utvecklingsplaner, och det borde oroa alla. För boende med byggteknisk och ekonomisk kunskap lär det ge sömnlösa nätter.
Stoppa ombildningsprocessen Enligt vår uppfattning finns det inte nu, och kommer inte heller senare att finnas, tillräcklig majoritet bland de boende i kvarteret Linjalen för att en ombildning ska kunna genomföras. Vi i hyresgästföreningen vill att lägenheterna i Linjalen bevaras som hyresrätter. Med hyresrätten som boendeform vill vi arbeta och påverka vårt boende och boendemiljö till en som nu trivsam, trygg och prisvärd boendeform.
Lokala Hyresgästföreningen Linjalen Ragnvi Svärd Ordförande
Julen är här, men Rädda Linjalen sitter inte i soffan och jäser för det. Några av oss är just hemkomna från det sedvanliga firandet vid Nackastatyn, där vi visade vår respekt för den nyligen avlidna söderprofilen Johan "Tomten" Johansson (bilden) som även han bodde på Åsögatan. Det visade sig att många av deltagarna vid statyn var väl insatta i Rädda Linjalens förehavanden.
Dels fick vi mycket uppmuntran, och dels tre erbjudanden från bostadsrättsinnehavare som mycket hellre skulle vilja vara hyresgäster på våran gård. Så är det någon läsare som suktar efter bostadsrätt är det bara att höra av sig till oss. Det finns gott om folk som gärna överlåter sina insatslägenheter till er som inte vill bo i Linjalens hyresrätter.
Annars skulle vi kanske kommentera det senaste utskicket från Brf Linjalens styrelse, men det känns svårt - för det stod inte så mycket i det. Det är lättare att kommentera det som utckicket INTE berörde. Det vi gärna skulle vilja veta är bland annat:
*Varför rör dom beräknade månadskostnaderna bara år 1, och inte dom följande åren när avgifterna ökar med 700%(!) då subprimelånet föreningen vill ta för att betala räntor och löpande utgifter är förbrukat och bara skulderna återstår?
*Varför redovisar styrelsen inte att man ändrat på formuleringen i sina fullmakter, så att dom innefattar mycket mer än att rösta ja för köp på den planerade stämman?
*Man hävdar i utskicket att garagehyran för bilägare kommer att bli någon hundring billigare per månad. Samtidigt har styrelsen i sin egen kalkyl budgeterat rejält stigande intäkter för garaget. Hur går det ihop?
*Och framför allt: Varför nämner man inte att räntenivån just nu hålls nere med hjälp av tillfälligt statligt stöd från riksbanken? Anledningen är att vi är på väg in i en finanskris som vi än så länge bara sett början på. Med andra ord: Att ta ett stort lån just nu innebär garanterat en väldigt osäker personlig ekonomi för lång tid framöver. Kostnader och räntor för en fyrarummare har ändrats, upp och ner, med 3.800 kronor bara dom senaste två månaderna! Hur säkert och tryggt känns det?
Är Brf Linjalens styrelse och Landahl Öhman dom enda i hela världen som inte insett att vi med all säkerhet står inför den värsta lågkonjunkturen sedan depressionen på trettiotalet?
Dom frågorna är några små julnötter att försöka knäcka under det övriga firandet. Rädda Linajalen vill önska er alla er riktigt god jul genom att skicka en bild på denna gröna södertomte. Vi hoppas alla på att slippa fira nästa jul med knallröda siffror i kvarterets bokföring.
Johan Söderbergs blogg "Flera kalkyler löser inte problemet" har varit livligt diskuterad och kommenterad. Johan själv skrev till slut en insiktsfull kommentar som vi anser borde få sitt eget blogginlägg. Så här menar han:
"Lägren" måste förstå varandra. De som är för ombildning måste förstå att de flesta som bor i Linjalen trots allt gör det för att de aktivt(!) valt hyresrätt som boendeform. De som är emot ombildning måste förstå att det, trots att man tycks ha haft svårt att hitta en bra styrelse(!), faktiskt är en genuin önskan som ligger bakom. Det märktes på höstens möten hur oerhört mycket detta betyder för anhängarna av projektet - så mycket att de tycks vara beredda att bortse ifrån krassa realiteter.
En ombildning skulle innebära att du för mellan två och drygt tre miljoner får en bostadsrätt i en förening som har flera hundra miljoner i skulder, dvs skulder som inom ett par år mycket väl kan motsvara halva fastighetsvärdet - och då är enskilda medlemmars samlade skulder ändå tre gånger större än föreningens!
Människan är en försiktig och social varelse som inte alltid handlar fullt rationellt. Man tar sällan stora steg själv men i grupp är man beredd att kasta sig utför avgrunder. Föreningen har fått ett mycket dåligt bud och situationen på fastighetsmarknaden har plötsligt ändrats.
Är du för en ombildning - våga då i stället stå på egna ben! Tag dina två, tre miljoner som du skulle behöva hösta fram i samband med ombildningen och skaffa dig en bostadsrätt på en marknad som faktiskt inte behöver det tillskott om 455 lägenheter som denna ombildning skulle innebära. Du kan nämligen lätt, redan utan en ombildning av Kv Linjalen, redan idag för den slanten få en betydligt mer köpvärd(!) lägenhet än den du just nu själv bor i när Brf Linjalen är ägare.
Grannsämjan behöver inte bli lidande. Garage-intermezzot och pajkastningen kan helt och hållet tillskrivas ombildningsprojektet och minnet av dessa händelser kommer blekna fort.
"Revansch för hyresrätten Det våras för hyresrätten. Intresset ökar stadigt och i finanskrisens spår blir allmännyttan större - och kön till hyreslägenheter allt längre." Läs hela artikeln på DEN HÄR LÄNKEN
Begrunda sedan vilken bra sits vi redan sitter i som hyresgäster här i Linjalen.
Någon gång i Januari kan vi vänta oss ännu en kalkyl från Landahl Öhman för Brf Linjalens räkning. Den ser vi naturligtvis fram emot, men vi vill genom en av våra sakkunniga, Johan Söderberg, ändå visa vad den kommer innebära redan nu. Tre kalkyler på lika många månader säger bara det en del om vilken osäker affär en ombildning skulle bli. Läs Johan Söderbergs analys om situationen och tänk över vad den innebär. Rädda Linjalen / Johan Johansson Hyreslägenheter i Brf Linjalen Brf Linjalen verkar som bekant för ombildning genom förvärv av kvarteret Linjalen. Det största hindret för dessa planer är prislappen. Stockholmshem har förklarat sig villigt att avyttra husen för 1,1 miljard (ej förhandlingsbart). Till detta räknar man på olika sätt tillkommer 150 miljoner i ombildningskostnader. Slutnotan hamnar på över 1,25 miljarder. Ganska mycket med tanke på att det inte är fråga om mer än 455 lägenheter.
Nu är det i och för sig tänkt att medlemmarna i stort sett helt skall stå för finansieringen via enskilda lån och är de beredda att ta det steget är kapitalkostnaderna inte föreningens huvudvärk, utan köparens. Ett ganska stort antal lägenheter kommer dock kvarstå som hyreslägenheter. Kapitalkostnaderna på dessa blir oundvikligen höga samtidigt som bruksvärdessystemet sätter ett tak för hur högt man kan höja hyrorna.
Till följd av priset är det helt uppenbart att hyreslägenheterna kommer vara en förlustaffär för föreningen. Det är den viktigaste konsekvensen av projektets usla affärsmässiga grund och indikerar att precis samma problem, fast mindre synligt, faktiskt föreligger även i fråga om bostadsrätterna. Situationen är dessutom direkt skadlig för grannsämjan. Tillsammans med ekonomin blir det det mest påtagliga problemet som kommer att följa föreningen flera decennier in i framtiden.
Advokatbyrå Landahl Öhman anför att det inte behöver vara så dumt med en och annan hyreslägenhet. Dessa kan säljas och på så sätt kan föreningen klara sin ekonomi. Ja, Landahl Öhman baserar rent av kalkylen till en del på detta. Förslaget föranleder följande kommentar:
Balansposten ”Egna lägenheter” I föreningens balansräkning redovisas de lån föreningen tagit. Husen tas dock upp som tillgång - fulla anskaffningsvärdet. Om alla lägenheter upplåts med bostadsrätt balanseras detta av summa insatser och lån. Precis som Landahl Öhman säger spelar det därför egentligen ingen roll hur stor insatsen är och hur stor del som tas upp som gemensamma lån. Just nu är det skattemässigt gynnsamt att till så stor del som möjligt finansiera förvärvet via insatser - gränsen sätts av hur stora lån man bedömer enskilda boende kan beviljas.
Om ett antal boende väljer att bo kvar som hyresgäster efter en ombildning så får inte föreningen in några insatser på dessa lägenheter. I stället tvingas man ta upp ytterligare lån. I balansräkningen balanseras dock dessa av en speciell post "egna lägenheter" – en tillgång som kan omsättas i reda pengar. Precis som Landahl Öhman säger kan föreningen realisera dessa i efterhand, låt vara att till varje lägenhet är knutet ett lån precis lika stort som insatsen.
Egna lägenheter som säljs med vinst Vad händer då när en hyresgäst flyttar? Kanske är ett villkor att han kan lämna sin lägenhet i byte och då står och faller flytten med om byte medges. Tvingas någon lämna sin lägenhet på annat sätt så kan dock föreningen realisera tillgången. Har man tur får man mer än insatsen, och då var det egentligen bara bra om det gick litet trögt i samband med ombildningen. Lägenheten har för föreningens del då varit en god placering. Man får nämligen pengar över sedan lånet är betalt. Skillnaden kallas reavinst och är vad som drivit den fastighetshausse vi sett ohejdad ända fram till för knappt ett år sedan.
Egna lägenheter som säljs utan vinst Vad händer då om lägenheten inte går att sälja dyrare än att föreningen får tillbaka insatsen? Jo, hela köpeskillingen går till lösen av de lån som belöper på lägenheten. Inte en krona blir över. Resultatet (föreningens vinst/förlust) påverkas inte heller. Föreningens kapitalkostnader (räntekostnader) minskar samtidigt men detta uppvägs av att man förlorar en hyresintäkt och i stället får en avgiftsintäkt. Affären påverkar således inte föreningens ekonomi på något sätt.
Även en medlem kan i stort sett skadeslös ta sig ur föreningen i detta läge. Det enda han förlorat är besittningsrätten. Inte en krona blev över och önskar han inte upprepa äventyret i en ny förening är det bara att med mössan i hand ställa sig sist i bostadskön.
Egna lägenheter som säljs med förlust Förhållandet om marknadspriset inte uppgår ens till insatsen torde stå klart för var och en: Övergång från hyresrätt till bostadsrätt frigör mindre kapital än som krävs för lösande av tillhörande lån. Vare sig medlemmar eller förening kommer då kunna avyttra någon lägenhet utan att samtidigt ådra sig en kännbar reaförlust som i praktiken innebär att man tar sig ur äventyret med ett kvarstående lån i släptåg.
Fler kalkyler löser inte problemet Vi har tidigare visat att ett villkor för affärsmässighet är att skillnaden mellan hyres- och avgiftsintäkt för en given lägenhet minst uppgår till lägenhetens räntekostnader så länge den är hyresrätt. Tyvärr har Landahl Öhman i de kalkyler man presenterat inte lyckats uppfylla detta elementära krav. Orsaken är enkel: Det är helt enkelt omöjligt med hänsyn till priset. Det enda man kan göra med kalkylerna är att laborera med utjämningsfonder och scenarier rörande lägenhetsprisernas utveckling men de grundläggande villkoren för ekonomin i projektet är och förblir tyvärr hela tiden desamma.
Stockholm den 16 december 2008
Johan Söderberg Fredh & Söderberg med kontor i Kv Linjalen
Så är HYRESFÖRHANDLINGARNA klara mellan Hyresgästföreningen och Stockholmshem. Precis som tippat förhandlades dom ner ganska ordentliget. Hyreshöjningen för Stockholmshem i stort blir 2,64% för 2009 och 2,16% för 2010. Vi i innerstaden kommer sannolikt få något större höjningar, så på Linjalen kommer höjningen i år enligt insatta källor landa på runt 3%.
Vi på Rädda Linjalen anser visserligen att det inte funnits några skäl att höja hyrorna alls, men dom hamnade i alla fall väldigt långt från dom 5% per år som brf och Landahl Öhman räknar på i sina kalkyler.
Räntorna däremot, vet ingen vart dom kommer att ta vägen. Just nu hålls dom nere genom konstgjord andning från Riksbanken. Rädda Linjalen vet lika lite om framtiden som alla andra, men en sak kan vi konstatera:
Så var det med dom marknadshyrorna, i alla fall för den här gången.
I samband med att politikerna i stadshuset på måndagen skulle diskutera tidsförlängningen för ombildning hade Rädda Linjalen ett möte med bostadsborgarrådet Joakim Larsson(m) tillsammans med folk från Dalen, Östberga, Rädda Hyresrätten m.fl. Där framförde vi våra synpunkter om konsekvenserna förlängningen har på oss hyresgäster, samt dom tveksamma metoder som används vid många aktuella ombildningar.
Eftersom brf Linjalen och Landahl Öhman gått ut med att man försöker förhandla ner priset frågade vi honom naturligtvis även om detta. Joakim Larssons svar blev en favorit i repris som tål att upprepas:
"Det är också tydligt, att det blir ingen förändring av erbjudandet. Erbjudandet som är lagt, det är det pris som gäller, och det är inget pris som är förhandlingsbart."
Förhoppningsvis kan vi nu konstatera att priset vi hyresgäster förväntas betala för en omvandling är samma pris som brf Linjalens styrelse själva har beskrivit som "åt helvete för högt".
Ibland är det svårt att begripa varför brf Linjalen envist fortsätter att låtsas som om ingenting har hänt dom senaste månaderna. Marknaden rasar, lågkonjunkturen hägrar, folk förlorar jobben i parti och minut. Ändå propsar brf på att involvera över tusen människor i ett helt bostadsområde i en väldigt vansklig affär på en dryg miljard! Rädda Linjalen anser att det är generande oansvarigt av brf att fortsätta låtsas som om det regnar. Vi skulle kunna välja mellan ett tjogtal artiklar i ämnet. Här är en av dem:
"Prisfallet fortsätter" Räntesänkningen stoppar inte raset på bomarknaden, hävdar bostadsanalytiker. Riksbankens rekordstora räntesänkning minskar inte prisfallet på bostadsmarknaden. Den fördröjer det bara. Det menar Bengt Hansson på Statens bostadskreditnämnd (BKN). - Bopriserna faller med ytterligare 15-20 procent de närmaste 4-5 åren, säger han. Nedgången på bostadsmarknaden blir djup och långvarig. Det spår Bengt Hansson, analytiker på Statens bostadskreditnämnd (BKN). Han menar att dagens situation är minst lika allvarlig som bostadsbubblorna under det tidiga 80-talet och det tidiga 90-talet.
Rädda Linjalen uppmanar styrelsen i brf att vakna upp och lägga ner detta dödsdömda projekt för allas bästa. Sluta att hålla oss grannar i osäkerhet, oro och rädsla.
Först av allt vill Rädda Linjalen visa vår djupa medkänsla med de grannar som drabbades av den tragiska branden under onsdag kväll. En person omkom tyvärr, och vi vill alla uttrycka våra innerliga kondoleanser.
Under kvällen hade även Rädda Linjalen öppen informationsträff. Det var fullt med folk, massor av frågor, högt till tak och en civiliserad stämning. Ungefär så här anser vi att ett informationsmöte ska gå till. Vi vill släppa fram frågor av alla de slag och låta folk få prata till punkt, vare sig de delar våra åsikter eller inte. Alla har vi något att lära av varandra.
Rädda Linjalen bildades för att gräva och föra fram fullständig information till hyresgästerna om detta ombildningsförsök, och det känns som att vi nu tillsammans besitter såpass mycket kunskap att det borde komma hyresgästerna tillgodo.
Vi vill också rikta ett tack till Johanna från brf:s styrelse som deltog i mötet och försökte räta ut en del frågetecken som deltagarna grunnat på. Även om hon inte kunde svara på alla frågor hon fick uppskattades hennes närvaro, och vi hoppas att brf:s styrelse i och med detta får lättare att förstå att en öppen dialog är till godo för kvarteret. Omvandlingsförsöket mår bäst att belysas i sin helhet, och dom många brister som finns i den här affären vinner ingen på att blunda för. Att vi har helt olika åsikter är en sak, men scener som dom som utspelade sig på stadgeändringsmötet tänker i alla fall vi göra allt för att stoppa på våra möten.
Det vore synd att inte vara positiv efter en sådan här bra dialog grannar emellan. Att Rädda Linjalen målats upp som bråkmakare i utskick (och det kommer bli besvarat, men inte idag) har vi svårt att känna igen oss i. Vi vill debattera, och vi hoppas att alla möten från alla parter i fortsättningen kan hållas som lyhörda, informativa och respektfulla diskussioner. Sådana möten har vi verkligen saknat, men vi hoppas att onsdagskvällen blir en start på den öppna dialog våra grannar förtjänar inför ett sådant här stort beslut.
Stort tack vill vi också ge till väldigt många grannars stöd, mail, kramar på gården, telefonsamtal, ekonomiska bidrag och kärlek. Vi lovar att ge allt vi har för er och för vårat kära kvarter, och alla är hjärtligt välkomna att delta. När vi startade Rädda Linjalen var vi, ärligt talat, inte riktigt medvetna om hur många vi egentligen var. Nu vet vi bättre.
En sak hann vi dock inte ta upp under gårdagen. Den finns inte heller med i några kalkyler eller tas i beaktande av några ombildare. Något som hela världen talar om, men här har det varit tyst. Det vi menar är den stundande lågkonjunkturen och ARBETSLÖSHETEN. Bara idag har jag träffat två grannar som just fått veta att dom snart kommer att bli ARBETSLÖSA. Vad händer då om man har miljonskulder?
BOPRISERNA kommer definitivt att påverkas, och chansen är stor att bli sittande med tokskulder för något som SJUNKER I VÄRDE och, som så många andra, längta tillbaks till tiden som hyresgäst.
En sista liten tankenöt för dagen: Kvarteret Linjalen kostar 1,1 miljard, plus driftskostnadslånen. Den planerade tvärbanan mellan Solna och Universitetet har en preliminär totalkostnad på 2 miljarder. Något att filosofera lite över kanske...
Det är verkligen skojigt att vi har så många besökare. I dagsläget har över 3000 unika besökare varit här på bloggen drygt 7000 gånger. Det betyder att behovet av information är stort, och det är just denna information vi vill sprida. Rädda Linjalens blogg verkar läsas runt om i landet, även bland organisationer och makthavare, något vi vill tolka som att vi är på rätt spår.
Folk hör av sig till oss hela tiden. Det är vi glada för, och vi svarar och hjälper er alla så gott vi kan och hinner. Rädda Linjalen vill alltid vara öppna för den diskussion, debatt och analys en sådan här viktig fråga behöver. Framför allt vill vi lyfta fram den information ni inte får någon annanstans.
Det är många möten nu, men möjligheten till frågor och tydlig information har varit minst sagt begränsad. Med risk för att trötta ut er kommer vi att ha ännu ett möte för information och frågor nu på
En bostadsrättsombildning i Bromma har ogiltig-förklarats på grund av falska fullmakter skriver Hem & Hyra den 5 :e december. Ordförande i lokala Hyresgäst-föreningen Lena Blomberg lät pröva beslutet i Tingsrätten och nu har domen kommit: Beslutet är ogiltigt och bostadsrätts-föreningen får betala alla rättegångskostnader. Värd är Stockholmshem och de har avslagit både köp och en ny ansökan om att få köpa fastigheten. Vi instämmer i Lena Blombergs glädje:
"Tack och lov att rättvisan segrade och att det inte går att fuska sig igenom en ombildning".
Tyvärr är det ofta som fullmakter används för att driva (läs manipulera) fram ett tveksamt köp. Ivrarna brukar hävda att det är en service med stort S. Men nog är det en dyr service om den riskerar att behöva betalas med odemokrati? Hyresgäst-föreningen är väl bekant med många otrevliga sätt som ofta följer på försök till ombildning. Läs mer om Trakasserier och hot vanliga vid ombildning. Och apropå att fullmakterna kallas service. Är det inte precis som Annelie skriver i en av kommentarerna på förra inlägget:
Märkligt att man inte skulle kunna kräva av dem som ska ingå en ekonomisk förening tillsammans; de som tänkt satsa miljoner på ett gemensamt projekt, att de skulle kunna närvara personligen vid en köpstämma. Hur många gånger i livet gör man affärer i miljonklassen?
Lagar har kommit till av behov. Det är inte en slump att det i normalstadgarna för en bostadsrättsförening står att fullmakt endast ges för en medlem för en annan. Det är också ett känt faktum att det ofta är fullmakter som behövs för att kunna få igenom ett köp där många är tveksamma. Många vet inte vad det innebär för dem, många blir övertalade. Ett vanligt argument för att övertala dem som inte vill köpa att ändå rösta ja för sina grannar är att de kan bo kvar.
Mellan raderna kan man läsa: du kan bo kvar som om ingenting hänt. Är det så? Bedöm själv: 1. Du förlorar din tid i internkön hos din allmännyttiga värd.
2. Om du lämnar din lägenhet går den inte till en ny hyresgäst utan säljs för marknadspris, ekonomiskt oåtkomligt för en mycket stor del av kommunens invånare. Alltså: även din hyresrätt kommer att bli en bostadsrätt. (Detta är mycket intressant för dem som värnar om nästkommande generation och hyresrätten som boendeform).
3. Att du på något sätt lämnar din bostad är inräknat i kalkylen för att bostadsrättsföreningen ska klara sig från konkurs. Vad det kan framkalla för ytterligheter i desperat jakt på inkomster kan du läsa i ovanstående artikel på Hyresgästföreningen. I kalkylen för Linjalen räknar man med att 5-15 hyresgäster ska bli av med sitt förstahandskontrakt varje år.
4. Du kan inte byta lägenhet lika lätt då en hyresrätt i en bostadsrättsförening inte är lika eftertraktad som en hos en allmännyttig värd. Till allt detta kan läggas känslan av att ha sina grannar som värd och allt annat som är svårt att värdera.
Det viktiga just nu är att några i vårt bostadsområde vill förändravår boendeform. Vi är många som vill bo kvar i den boendeform vi valt. Skulle det bli majoritet för ett köp så ska det definitivt inte ske på en sådant sätt som stämman i garaget i onsdag fick majoritet för fullmakterna. Det ska kännas helt schysst och inte vara några tveksamheter inblandande. Det är väl inte för mycket begärt?
Med respekt för alla men mest för demokratin och rättsäkerheten.
