Ebberöds Bank del 2

HUR PÅVERKAR FÖRENINGSLÅNEN DIG?

Brf Linjalens styrelse går nu även runt i garaget och bjuder hyresgästerna på godis för att skriva på fullmakter. Ett trevligt initiativ tycker Rädda Linjalen. Att seriöst diskutera förutsättningarna för ombildningen vill man däremot inte göra. Vi förstår varför. Det är bäst man håller sig till godis och glädjekalkyler.

I det förra blogginlägget avhandlade vi den oseriöst låga månadsavgiften i den ekonomiska planen. Nu är det dags att behandla föreningslånen. För att få insatsen per lägenhet så låg som möjligt lägger Brf Linjalen så mycket lån man kan på föreningen. Mer än en miljon per lägenhet. Det är för att din insats ska verka lägre än vad den i själva verket är.

Priset på fastigheten är 1,1 miljard kronor, och det kan man fördela hur som helst mellan insatser och föreningslån. I princip skulle man kunna sänka insatsen till 1 krona per kvadratmeter (och det låter ju jättebilligt, eller hur?) och lägga hela kostnaden på föreningslånen. Men det skulle banken inte godkänna då Linjalens belåningsvärde är endast 540 miljoner kr.

Det finns väldigt liten marginal för Brf Linjalen att ta ytterligare lån om något skulle hända, men mer om det senare. Man lånar i princip upp till maxgränsen redan från dag 1. Tre fjärdedelar av föreningslånen är dessutom på löpande ränta, och stiger den så stiger din månadsavgift. Som en raket! Begreppet räntebomb har använts av mer än en ekonom om Linjalens ekoplan.

Även föreningslånet är ditt lån, så det man bör komma ihåg är att man har en mycket högre skuld än bara sin insats i en Brf. Du äger även din del av föreningens skulder. Den skulden blir du bara fri från om du säljer din andel och flyttar. De som väljer att bo kvar får betala räntorna på lånen med stigande månadsavgifter. De höga föreningslånen gör det lönsamt att sälja och dyrt att bo kvar.

Vad är då skillnaden mellan ett personligt insatslån och ett gemensamt föreninsglån? Jo, framför allt är föreningslånet dyrare, då en förening inte får dra av räntekostnader. Det får du däremot göra som privatperson. Därför väljer många Brf att höja insatslånen och minska föreningslånen för att de boende ska få lägre kostnader. Brf Linjalen har gjort precis tvärtom och satt föreningslånen väldigt högt.

Vi ska ta och jämföra några olika Brf för att visa hur Linjalens föreningslån ligger jämfört med andra föreningar. Vi har plockat fram hur många procent av fastigheternas taxeringsvärden som tagits i föreningslån. Vi har försökt hitta både jämförbara omvandlingar och något äldre föreningar att jämföra med:

Brf Tallgården, Byggår 1899,

Belåningsgrad:24% av tax.värde*

Kommentar: Ligger på Eriksbergsgatan invid Humlegården. Här har vi vad man brukar ha som norm för en åtråvärd bostadsrätt. Renoverat sekelskifteshus med 24 lägenheter och god ekonomi i en liten, lättmanövrerad brf med rutin.Såna här lägenheter refererar man gärna till när man vill tala om "högt marknadsvärde" och "förening med god ekonomi". Men det är stor skillnad mot Linjalen - på alla sätt. Väldigt stor skillnad...

Brf Fatbursviken 2, Byggår 1988-90, ombildad 2002,

Belåningsgrad 52% av tax.värde*

Kommentar: En Södra Stations-Brf som haft vissa ekonomiska problem, men en ganska nybyggd fastighet utan större renoveringsbehov.

Brf Fältöversten, Byggår 1973, ombildad 2008,

Belåningsgrad 51% av tax.värde**

Brf Rektangeln 21 (Ringen), Byggår 1983,ombildad 2008,

Belåningsgrad 48% av tax.värde**

Kommentar: Här har vi två parallellföreningar till Linjalen, med ungefär samma ekonomiska upplägg där man lånat till drift för att hålla månadsavgifterna nere. Högt belånade, men med vissa marginaler. Ringens ekonomiska plan sprack dock omgående och båda ombildningarna var osedvanligt turbulenta.

BRF LINJALEN, BYGGÅR 1969,

BELÅNINGSGRAD 69% av tax.värde**

Kommentar: Ojdå - varningslampan började blinka! Linjalen är äldre och i större behov av underhåll än samtliga andra Brf. Ändå betydligt högre belånad än de andra. Skulle något oförutsett större ingrepp behöva göras är lånetaket nästan nått redan nu. Återstår bara rejält höjda månadsavgifter eller höjda insatser för medlemmarna. Ett par av exemplen ovan är redan kända för sina oseriösa ekonomiska upplägg, men Brf Linjalen kalkyl är faktiskt ännu värre redan på papperet. "En strålande affär" enligt Brf. Vad tycker du?

Lite intressant är också att Brf Linjalen, trots en överlägset hög belåningsgrad, planerar att ha en månadsavgift på 15:- per kvadrat! Hur ska man betala låneräntorna? Kan någon få ihop det? Tror någon att en sådan ekonomisk plan kommer att hålla?

Ni får gärna lämna kommentarer med förslag på hur Brf Linjalen ska bete sig för att få denna glädjekalkyl att fungera. Det behövs mycket godis i garaget för att övertyga mig om de här föreningslånens förträfflighet!

Johan Johansson / Rädda Linjalen

*= källa - årsredovisning

**= källa - ekonomisk plan

Ebberöds Bank del 1

FÖRENINGSAVGIFTEN
...eller - KAN MAN VERKLIGEN TRO PÅ DET HÄR?

Om jag på fullt allvar skulle hävda att jag kunde åka bil t.o.r.Stockholm-Göteborg, en sträcka på drygt 90 mil, och bara tanka tio liter bensin skulle jag bli utskrattad. Ingen i hela världen skulle tro på mig, och det skulle man göra rätt i.

Skulle jag en stund senare påstå att min semesterresa var gratis eftersom jag köpt den med kontokort skulle jag löpa risk att bli omyndigförklarad. Alla vet att det är mycket dyrare att handla på kontokort än att betala vad det kostar direkt vid köptillfället.

Jag tror inte att någon i kvarteret Linjalen är så dum så att den tar ett banklån för att betala hyran och andra löpande utgifter. Det vore ett enormt naivt och kortsiktigt sätt att leva på. Ändå vill Brf Linjalen få oss att göra just detta, och notan kommer att bli mycket högre i det långa loppet. Men det är ingenting man vill diskutera.

Skulle omvandlingsförsöket bli av vilar allas ekonomi på extremt osäkra grunder med Brf Linjalens ekonomiska plan. Som ett exempel kan vi ta den låga månadsavgiften. Det ser ju jättebra ut att komma så billigt undan, men kan det verkligen stämma?

Månadsavgiften till en bostadsrättsförening skall täcka nödvändiga saker som fjärrvärme, vatten, el, underhåll, skötsel, sophämtning med mera. Dessutom skall räntor och amorteringar för föreningslånet ingå i månadsavgiften.

Titta på diagrammet högst upp. Ni får upp en större bild om ni klickar HÄR. Den visar månadsavgiften per kvadratmeter för alla bostadsrätter som låg ute till försäljning på Södermalm en vecka i maj 2009. Som ni ser varierar månadsavgifterna i olika fastigheter, mest beroende på hur högt belånade de är*, från knappa 30 kr till strax under 90 kr per kvadratmeter och månad. Genomsnittet för dessa driftskostnader låg på 51 kr m2/mån, vilket är ungefär var det brukar landa. Enligt senaste Södermalmsnytt ligger snittkostnaden på 52 kr den här veckan. Plocka fram tidningen, en räkneapparat och kolla själva.

Den röda stapeln i mitten representerar Brf Linjalens kalkylerade månadsavgift på 15 kr m2/mån. Hur man har kommit fram till den summan är svårt att begripa, men det är lättare att förstå varför. Brf Linjalen vill att det ska se mycket billigare ut än vad det kommer att bli. Anledningen till det är att försöka lura folk att det är en bättre affär än vad det är för att få oss att rösta ja.

En månadsavgift på 15:- per kvadratmeter och månad är ingenting annat är ett orealistiskt skämt, eller ännu ett exempel på att betala räkningarna med kontokort. Föreningen har tagit ytterligare lån för att denna avgift ska se billigare ut än vad den kommer at bli. Det lånet skall betalas till slut. Med ränta, och då blir det betydligt mycket dyrare än om vi hade betalat vad det kostar från början.

Vi säger ofta att Brf Linjalens ekonomiska plan är gjord för dem som vill sälja genast, flytta iväg och låta de som bor kvar dra det stora lasset. Här är ett exempel på detta som är väldigt tydligt.

I Anders Werkös bygglovsansökan till takvåningar kallade han det här sättet att finansiera ombildningen för en "okonventionell kalkyl". Det är bara att hålla med. Väldigt okonventionell. De enda andra ombildningar vi vet som tillämpat samma metod är skandalomvandlingarna i Ringen och Fältöversten. Där har man tvingats till drastiska höjningar av månadsavgifterna, och i alla fall i Ringen är alla planerade förbättringar av fastigheten avblåsta.

Ärligt talat, 15 spänn per kvadratmeter och månad - finns det någon som kan tro på det? Varför skulle just Linjalen komma så enormt mycket billigare undan än alla andra föreningar? Ännu värre är det enligt Brf:s ekoplan tio år framåt, då driftslånen är slut och skall betalas. Då har vi brakat upp till 25:- per kvadratmeter och månad. Den som verkligen tror att vi kan driva den här fastigheten om tio år för hälften så mycket som en genomsnittlig Brf betalar idag ombedes att räcka upp handen...nähä...ingen...

Det kan kanske vara teoretiskt möjligt att komma ner i 15:- per kvadratmeter och månad. Men då får vi stänga av all värme, och släcka ner på gårdar och i trapphus, och stänga av hissarna, och vattnet, och om styrelsen bygger torrdass på gården och en del andra mindre lustiga umbäranden för oss som bor här.

Att det här är en av anledningarna till att styrelsen undviker att hålla egna möten eller komma på Rädda Linjalens när den ekonomiska planen skall diskuteras är ingen vågad gissning. Det finns mängder av saker i Brf Linjalens glädjekalkyl som man enkelt ser att de är vanskligt uppbyggda.

Med andra ord: Vill du köpa din lägenhet - släng den ekonomiska planen i papperskorgen och förbered dig på mycket högre månadsavgifter. Ska vi upp till snittet per kvadratmeter på var månadsavgiften ligger i andra föreningar får vi höja den med 294%, men då fastigheten även blir väldigt högt belånad borde månadsavgiften upp ännu mer för att få en föreningsekonomi som är annat än osund.

* Brf Linjalens höga belåningsgrad kommer att avhandlas i kommande bloggar

Johan Johansson / Rädda Linjalen

Vad är det Brf vill dölja? Rapport från Rädda Linjalens bomöte

Utanför Rädda Linjalens bomöte måndagen 17 augusti stod styrelsemedlemmar ur Brf Linjalen och delade ut ett flygblad med titeln "Det är en strålande affär att köpa sin lägenhet". Då vårt möte behandlade just den ekonomiska planens för -och nackdelar bjöd vi återigen in dem att delta på mötet så att de nävarande hyresgästerna fick diskutera den ekonomiska planen även med representanter från Brf:s styrelse.

Styrelsen valde dock att inte delta i vårt möte, och man kan fråga sig varför. Då styrelsen hävdar att en ombildning är en strålande affär, att den ekonomiska planen är utmärkt och att styrelsen är synnerligen kompetent vore det väl ett lysande tillfälle att förklara och förtydliga detta för hyresgästerna i kvarteret? Varför är man så ovillig att diskutera ombildningen, och varför håller man inga öppna möten själva?

Vi har tidigare skickat en särskild inbjudan både till styrelsen och till Markus som sköter Brf:s blogg där vi även erbjudit dem att få lägga upp ramarna för ett öppet diskussionsmöte. Det finns flera anledningar till detta. Dels har vi i Rädda Linjalen alltid värnat om en fri och öppen debatt, och framför allt har Brf Linjalen själva aldrig hållit några öppna medlemsmöten med utrymme för diskussion och frågor. Inte ens på sin egen årsstämma tillät Brf styrelse några frågor från medlemmarna.

Den 1:a april kom Eva Fee och Anders Werkö ner till Rädda Linjalens slutmöte inför den förra (och, enligt löfte, "sista") köpstämman. Rädda Linjalen överlät då mötet helt till Brf Linjalen som fick välja mötets upplägg. Det viktigaste för oss var och är att det blir en öppen dialog där ordet är fritt för alla. Nu vill styrelsen inte ställa upp på våra upprepade inbjudningar, och inte heller hålla några öppna möten själva.

I stället har Brf Linjalen valt att sitta på gården och hålla "informationsmöten" för enskilda förbipasserande. Den som går dit (eller blir uppjagad) får höra hur förträfflig en ombildning blir, vilka skräckhöjningar av hyrorna som annars väntar och vilket förnämlig hyresvärd Brf Linjalen kommer att bli. Man vill inte diskutera fakta, utan väljer att framhålla sina egna spekulationer som sanning - vare sig det gäller räntor, hyror eller boendeinflytande. Till kvarvarande hyresgäster lovar man hej vilt - löften som inte är bindande och som man inte behöver hålla. Hittills har Brf Linjalens styrelse alltid brutit sina löften när det kommit till kritan.

Varför styrelsen till varje pris vill undvika att diskutera ombildningen offentligt har naturligtvis sina skäl. Den ekonomiska planen i sig är en stor anledning, och den demokratiska statusen i föreningen är en annan.

På Brf:s årsstämma i juni tilläts inga frågor, vilket är konstigt då årsstämman enligt styrelsen är det enda tillfället då man är skyldiga att svara på (vissa) frågor från medlemmarna. I stället lovade ordförande Eva Fee att man skulle ha "flera möten där alla som vill ska kunna ställa frågor". Förmodligen är det de pågående övertalningskampanjerna av enskilda förbipasserande på gården hon menade. Vill Eva Fee kalla dessa övertalningsförsök för "möten" tolkar hon begreppet väldigt fritt.

Rädda Linjalen kommer i alla fall att fortsätta hålla möten öppna för alla, oavsett åsikt. På gårdagens möte fick ombildningsförespråkarna mest tid av det allmänna diskussionsutrymmet - och så har det även varit tidigare.

Vi tycker att det är synd att hyresgästerna i området inte får chansen att prata igenom ombildningen öppet med alla berörda parter. Dessutom är vi kritiska till Brf Linjalen så kallade informationsmaterial. På lapparna man delade ut 17/8 hävdar man bland annat att en ny besiktning är genomförd, vilket är en solklar lögn. Man hänvisar till samma okulära syn från 2008 som varit orsak för hård kritik tidigare, och som förklarats som ofullständig av styrelsen själv. Den seriösa jordabalksbesiktningen man lovat att göra är fortfarande inte gjord, och förmodligen finns inga planer på det heller. Ännu ett exempel på bortglömda löften.

Trots att styrelse valde att inte närvara på gårdagens möte blev det i alla fall en givande träff där grannar med olika åsikter diskuterade. Analyser visade med all tydlighet hur Brf:s ekonomiska plan bygger på enskildas möjlighet att göra ett klipp på övriga boendes bekostnad. Att Brf dessutom lovar lägre hyror för resthyresgästerna än med Stockholmshem som värd avslöjades som det omöjliga lockerbjudande det är. Ekvationen med extremt låga månadsavgifter, kraftigt reducerade insatser och låga hyror för resthyresgästerna går helt enkelt inte ihop.

När mötet var färdigt och grannarna var på väg hem gick Brf Linjalens ordförande Eva Fee fortfarande kvar ute på gården och försökte jaga ikapp folk och omvända dem till den rätta läran. Varför hon inte vill tala för sin "strålande affär" på vårt möte, varför hon intill gränsen för det patetiska undviker öppenhet i den egna föreningen och hur det kommer sig att en gammal ofullständig besiktning plötsligt blivit "ny" kan man ju filosofera över. Varför denna envägskommunikation när man vill involvera ett helt stort bostadsområde i en miljardaffär?

Inom Rädda Linjalen har vi dragit vår egen slutsats: Argumenten för en ombildning håller inte för en kritisk granskning. Inte den ekonomiska planen heller - men det har vi påvisat så många gånger nu att det nästan börjar kännas lite tjatigt.

Johan Johansson / Rädda Linjalen

Välkomna att diskutera den ekonomiska planen!

VÄLKOMMEN TILL RÄDDA LINJALENS BOMÖTE

TID: Måndag 17 augusti , 19.00-21.00
PLATS: Kvarterslokalen, Åsögatan 79

Brf Linjalens Ekonomiska plan
- en ren glädjekalkyl eller en unik möjlighet?

Den 27 augusti ska hyresgästerna i Linjalen för andra gången ta ställning till Brf’s ekonomiska plan. Det är många, även bland förespråkare till ombildningar, som tvivlar på planens hållbarhet. Är syftet verkligen ett billigare och bättre boende på sikt eller handlar det om att ge ett fåtal möjligheten att göra ett klipp på övrigas bekostnad?

Rädda Linjalen har därför särskilt bjudit in Brf’s styrelse till mötet för att ge dem en chans att svara på frågor om ekonomi. En unik möjlighet för styrelsen att förklara sin ekonomiska plan på ett demokratiskt möte där alla har rätt att yttra sig och ställa frågor.

På mötet kommer bl. a följande frågor att tas upp:
• Priset på fastigheten
• Insatser, månadsavgifter och föreningens lån
• Driftskostnader, nu och i framtiden
• Underhållet av den egna lägenheten
• Besiktningen av Linjalen
• Vad blir den totala boendekostnaden?
• Konkurs! Hur drabbar det bostadsrättsinnehavarna?
• Att bo som hyresgäst hos sina grannar

Alla hyresgäster är välkomna till mötet oavsett åsikt i ombildningsfrågan. Från Rädda Linjalens sida välkomnar vi en öppen debatt där alla får komma till tals.

Marknadsföring enligt BRF Linjalen

Brf Linjalen, som ju går ut med hur fint de tänker se till att kvarteret blir jobbar på så gott de kan för att få folk att förstå sitt eget bästa.

För att marknadsföra sina förbättringsplaner har man nu utvecklat sitt så kallade informationsmaterial...

...och tryckt upp egna informativa klistermärken...

Smaken är ju olika, men Brf kanske själva tycker att kvarteret blir snyggare.

Kanske vill man att hyresgästerna skall ha något att läsa i väntan på hissen?

Men ambitionen att förfina kvarteret verkar inte ligga överst på agendan.

Vi i Rädda Linjalen tror i alla fall inte att folk rusar till valurnorna på grund av att man tapetserar kvarteret.

Och ja, vi har uppfattat att Brf Linjalens styrelse vill att vi ska rösta ja, men vi efterlyser fortfarande en orsak varför. Det verkar man inte ha något intresse av att diskutera. Däremot kan man undra hur stor ambitionen att förfina kvarteret verkligen är när man tittar på hur man agerar med sin "marknadsföring".

Men förmodligen är det några andra som ligger bakom. Det brukar det ju vara. "Reklamgruppen" kanske?

Johan Johansson / Rädda Linjalen

Öppet hus om boendeformer

VÄLKOMMEN TILL RÄDDA LINJALENS BOMÖTE

TID: Måndag 10 augusti , 19.00-21.00

PLATS: Kvarterslokalen; Åsögatan 79

Vilken boendeform passar Dig bäst?

På mötet kommer för-och nackdelar med olika boendeformer att tas upp. Vi kommer bl.a att diskutera följande frågor:

• Ekonomi: Vilken boendeform ger Dig det tryggaste boendet på sikt? Hur kan Din ekonomi påverkas av kommande räntehöjningar eller hyreshöjningar?
• Underhåll och Service: Vad ingår i Din hyra? Hur finansieras underhållet i en bostadsrättsförening? Vem är ekonomisk ansvarig för de dolda fel som kan visa sig efter en ombildning? Varför har ingen seriös besiktning gjorts av Linjalen?
• Inflytande: Vilken boendeform ger dig störst inflytande över ditt boende? Hur ser BRF Linjalens styrelse på demokrati och medlemsinflytande?
• Ansvar: Vilket ansvar har Du som hyresgäst respektive bostadsrättsinnehavare för din egen lägenhet och för fastigheten i stort?
• Flytt: Vad innebär det att byta lägenhet som hyresgäst eller bostadsrättsinnehavare?
• Att bo som hyresgäst i en bostadsrättsförening: Kan man lita på Brf Linjalens ”löften” om att hålla hyrorna på en lägre nivå än allmännyttan och bli en bättre värd än Stockholmshem? Hur påverkas Du som hyresgäst av de stora lån föreningen tar?

Alla hyresgäster är välkomna till mötet oavsett åsikt i ombildningsfrågan. Från Rädda Linjalenssida välkomnar vi en öppen debatt där alla får komma till tals.

Hjärtligt välkomna / Rädda Linjalen

Brev från grannarna - I Linjalen finns plats för marginalen

Rädda Linjalen får många mail och telefonsamtal från grannarna. Ett av mailen kommer från Gella - en synnerligen färgstark person som visar upp sin verklighet på ett sätt som borde få oss alla att tänka efter en stund. Allmännyttan är inte bara vårt hem, den är även en rättvisesymbol. Så här beskriver Gella sin och många andras situation:

"För mig är valet mellan hyresrätt och bostadsrätt enkelt. Jag lever på pension och bidrag på grund av en cp-skada, så något lån kommer jag aldrig att kunna få. Till dem som frågar om jag kan tänka mig att vara hyresgäst hos en eventuell bostadsrättförening svarar jag så här:
Lika lite som jag kan tänka mig att ha min mamma eller någon annan i min familj som hyresvärd vill jag ha min granne som sådan. Jag vill ha en professionell hyresvärd, inte någon amatör som har det som fritidssysselsättning.

Det finns många i kvarteret som är i samma situation som jag. Vi som inte har något val. Vi som redan lever på marginalen och inte får ta några lån. Vi som kommer bort när människors viktigaste värdemätare blir pengar. Vi har haft en självklar plats i kvarteret tidigare, och den är extra viktig för oss som ofta betraktas som undantag. Som resthyresgäster hos en bostadsrättsförening mister vi vår självklara plats, och blir undantagsfall även i vårt boende.

Efter köpstämman 2 april var det som att Linjalens huskroppar drog en lättnandens suck. Grannarna började prata med varandra igen. Folk umgicks och åt tillsammans ute på gården. Nu är luften åter tung när man kliver in genom portalen. Lapparna på anslagstavlorna från såväl nej som ja-sida blir allt fler, men vem som skriver lapparna är oklart. Min upplevelse är att man mer och mer börja sopa allt under mattan. För min del föredrar jag öppet krig där vi kan diskutera våra skilda åsikter, det vore i alla fall bättre än detta tigande.

Det här var mina tankar och funderingar kring vad som händer i Linjalen .
Från er kära granne - söderbönan Gella (hon i rullstolen i 56:an)."

En sommar i overkligheten

Den som hoppades på en sommar i lugn och ro efter köpstämman 2 april hoppades förgäves. Än en gång bröt Brf Linjalen sina löften och vägrade ge sig. Sedan dess har vi matats vidare med nya glädjekalkyler, nya löften och nya skräckvisioner om hyror. I själva verket har ingenting hänt sedan den förra köpstämman. Ingenting alls.

Det är samma ekonomiska kalkyl nu som då, samma ekonomiska kalkyl som till och med medlemmar i styrelsen gett hårt kritik. En kalkyl som är en veritabel räntebomb, både vad gäller lån till insatser och månadsavgiften. En kalkyl som tydligt visar att föreningen kommer att ha en väldigt känslig ekonomi, och som utan rimligt tvivel innebär drastiska höjningar av månadsavgifterna så fort räntan börjar röra sig eller något skulle inträffa i fastigheten.

Nu kan vi vänta oss nya löften som ska försöka få oss blivande resthyresgäster att rösta ja. Löften från en förening som aldrig hållit ett enda av sina löften hittills. Det har redan flaggats för ökat boendeinflytande. Boendeinflytande i en förening som aldrig diskuterat någonting med sina medlemmar, som ständigt undviker debatt och som inte ens tillåter frågor på sitt eget årsmöte.

Vi kommer få ännu fler ekonomiska glädjekalkyler från en förening vars styrelses ständiga svar på följdfrågor är att "de inte är några ekonomer". Att detta stämmer behöver man bara titta i den ekonomiska planen för att begripa. Brf Linjalen kommer att vara en av Stockholms absolut mest belånade föreningar redan i startfasen, och man har inga ambitioner att ändra på detta i framtiden heller. Brf Linjalens ekonomiska kalkyl är osäker till och med om den optimistiska prognosen skulle hålla, vilket den har väldigt små utsikter att göra någon längre stund.

Att flera av de som arbetar hårdast för ombildning har som mål att sälja med hopp om vinst och flytta är ställt utom allt rimligt tvivel. Att köpa med mål att bo kvar på lång sikt kommer att bli en väldigt riskabel affär med våra förutsättningar. De som hamnar i den styrelse som ska hålla fartyget Linjalen på rätt köl får ett hästjobb jag inte är avundsjuk på.

På sätt och vis känns det här lite overkligt. Kriser härjar, människor varslas i hundratusental, ekonomin har aldrig varit så osäker som nu. Till och med Anders Borg och Timbro varnar för att bostadsbubblan snart kommer att brista. Men enligt Brf Linjalen verkar ingenting ha hänt. Att ta miljonlån och spekulera i ett miljonprogramområde framställs som ett "säkert klipp". Där är man oense med större delen av sveriges ekonomiska expertis - och inte ens fastighetsmäklarna håller med.

Vi har sagt det förr och vi säger det igen: Upplägget för ombildningen av Linjalen kan möjligtvis gagna den som vill sälja genast, men även det är väldigt tveksamt. Den som köper för att bo kvar spelar ett högt spel. Vi som skulle bli resthyresgäster blir det hos en Brf vi aldrig kunnat lita på och som svikit alldeles för många löften redan nu.

Det kommer att bli en intensiv augustimånad, men sedan är det förhoppningsvis över och majoriteten i kvarteret kan andas ut och fortsätta bo kvar i vår självvalda boendeform - utan att ta lån över öronen.

Till sist några klipp från verkligheten utanför kvarteret Linjalen:

Tvärnit för bostadsrättsombildningar
Efter fjolårets rekordnoteringar har ombildningarna av hyresrätter till bostadsrätter nästan avstannat helt. I Stockholm är minskningen 71 procent, men även i de andra storstadsregionerna har det skett rejäla nedgångar, enligt statistik från Bolagsverket.
LÄS HELA ARTIKELN HÄR

Anders Borg varnar för fastighetsbubbla
Finansministern varnar för att de stigande fastighetspriserna kan leda till en ny fastighetsbubbla.
– Hittills har vi inte haft några nedgångar och det ska vi vara glada för, men på sikt är fastighetspriserna ett riskmoment, fortsätter han.
LÄS HELA ARTIKELN HÄR

Bostadsmarknaden viker snart
"Vårens förbättringar i priser riskerar att bli tillfällig när arbetslösheten fortsätter stiga. Svenska bostadspriser väntas sjunka med 5 till 10 procent de närmaste åren. Nedgången blir tydligare i Stockholmsområdet och fordonsindustriregionen i västra Sverige."
Panelmedlemmarnas prognoser kan jämföras med krisåren på 1990-talet då Sveriges bostadspriser backade med omkring 25 procent.
LÄS HELA ARTIKELN HÄR

Timbros chefsideolog går ännu längre: "Världsekonomin riskerar drabbas av en ny kris"
Den politik som bedrivs av regeringar i Sverige och i övriga västvärlden samt av centralbankerna riskerar leda till att vi fördröjer den ekonomiska återhämtningen och lägger grunden för framtida kriser. Låga räntor och räddningsaktioner för banker och storföretag uppmuntrar till samma huvudlösa risktagande som ledde till den värsta finanskrisen sedan 1930-talet, skriver samhällsdebattören Johan Norberg.
LÄS HELA ARTIKELN HÄR

Johan Johansson / Rädda Linjalen

Ring inte på. Tack!

Flera personer har hört av sig till oss och berättat hur de blivit uppsökta och utsatta för övertalningsförsök att skriva på fullmakter, trots att de förklarat sig ointresserade. Detta har hänt både på gården, via dörrknackning och per telefon.

Vi i Rädda Linjalen tycker det är viktigt att hyresgästernas åsikter och integritet respekteras. Därför har vi tryckt upp klistermärket alla har fått i sina brevlådor. Vill man slippa oönskade påringningar och övertalningsförsök kan man sätta upp märket på sin ytterdörr. Som köpstämman i april tydligt visade har många redan bestämt sig för att rösta nej. Andra vet redan att de tänker rösta ja. Gott så.

Med märket på dörren kommer man förhoppningsvis lämnas ifred, oavsett vilket åsikt och ståndpunkt man har i frågan. Vi utgår från att även Brf Linjalen representanter visar sina grannar respekt, och lämnar alla grannar som satt upp märket dörren ifred. Alla ska få ha sina egna åsikter, oavsett om man är för eller emot en ombildning.

Skulle du ändå bli uppsökt och utsatt för påtryckningar kan du maila oss, ringa våra kontaktpersoner eller kontakta Stockholmshem. Personlig integritet borde vara självklart, men tydligen måste detta markeras. Vi hoppas att våra grannar har möjlighet att göra det ordentligt nu, och att denna markering tas på allvar.

Johan Johansson / Rädda Linjalen

Nya löften, nya knackingar...

Åter igen får vi rapporter att brf börjat knacka dörr. Den här gången lägger man krutet på att försöka få folk, framför allt de som bor i flyglarna, att tro på hur fantastiskt mycket bättre man kommer få det som hyresgäst till en bostadsrättförening. Hur kommenterar man ett sådant påstående?

I fallet Linjalen är vi starkt skeptiska till detta, av väldigt många skäl. En förening som inte ens vill tillåta frågor från medlemmarna på sin egen årsstämma känns inte som någon förening som sätter boendeinflytande och resthyresgäster överst på prioriteringslistan precis. Nej, snarare är det det gamla vanliga. Man vill att hyresgästerna ska rösta ja till ombildning - och man lovar och påstår vad som helst för att det ska bli så. Hitills har inga av Brf:s löften visat sig vara värda någonting när det kommit till kritan.

Inför förra stämman lovade styrelsen: Lägre hyror än allmännyttan, intern byteskö för resthyresgäster när lägenheter blev lediga, återinfört inre underhåll utan kostnad med mera. Man ville dock inte skriva något avtal om saken, vilket var klokt då man inte har några befogenheter att lova detta. Det här gånger väljer man att inte lova - nu "vill" man bara.

Det vore bättre om man valde att redovisa sin egen ekonomiska kalkyl, men den håller man helst tyst om. Det har vi full förståelse för. Inte heller vi skulle vilja diskutera den om vi vore Brf Linjalen.

Vi kommer snart att återkomma till att analysera ekonomi, demokrati och vad som hänt i andra ombildningar på sista tiden, men innan dess vill vi bara upprepa att precis samma saker gäller nu som vid den förra köpstämman:

Vill du bo kvar som hyresgäster hos Stockholmshem - gör ingenting. Skriv INTE på några fullmakter eller andra papper, du behöver INTE bli medlem i Brf för att bo kvar eller för att få köpa din lägenhet vid en ombildning. Vill du rösta NEJ på nästa stämma behöver du inte göra någonting alls. Stanna bara hemma och ta det lugnt, precis som förra gången.

Vidare vill vi rekommendera lite annan upplysande läsning:
Inger i Björkhagen låter BENKE BERÄTTA om den originella sorts föreningsdemokrati man bara kan finna på köpstämmor.

Baltkris ger hushållen dyrare bolån
Storbankernas inblandning i baltkrisen innebär nu högre boräntor för de svenska hushållen.
Och blir det dessutom en devalvering i Lettland blir det förmodligen ännu värre, enligt ränteanalytiker.
LÄS HELA ARTIKELN HÄR

Pensionerna sänks med 4,4 procent
Det är framför allt en följd av raset för AP-fondernas placeringar, enligt en rapport från Försäkringskassan.
Samtidigt sänks låntagarnas pensionsrätter - som bestämmer den framtida pensionen - med 2,8 procent.
LÄS HELA ARTIKELN HÄR

Räntebotten passerad – SBAB höjer igen
Det blir allt tydligare att räntebotten är passerad. Det statliga bolåneinstitutet SBAB höjer nu sina boräntor ännu en gång.
LÄS HELA ARTIKELN HÄR

Johan Johansson / Rädda Linjalen

FEMTE GÅNGEN GILLT - Så gick det till på Skottet

Ja-sidans blogg mässar som ett mantra att alla som inte okritiskt är för ombildningar, oavsett förutsättningar eller hur de går till, ägnar sig åt "osaklig propaganda". Det är ju också ett sätt att se på saken. För tillfället är man lyriska över att kvarteret Skottet till slut lyckades få tillräckligt många röster för ett ja till ombildning.
Vi antar att ja-bloggen även anser detta vara en väl förankrad demokratisk process där den rätta vägen äntligen segrat.

Men vad har egentligen hänt på vägen? Det dryftas inte på ja-bloggen. Vi i Rädda Linjalen, som följt historien på lite närmare håll, kan beskriva dessa skeenden lite mer ingående.

Skottet fick pris i mars 2008, och den dåvarande ordföranden i Brf verkade vilja att det skulle vara en renhårig affär. Denne gick igenom fastighetens skick och fann ett flertal riskfyllda brister, som kan resultera i förödande reparationskostnader för fastigheten. Den affär som ja-bloggen beskriver som den "fantastiskt bra affären" bedömdes av föreningens egen ordförande, som fördjupat sig ordentligt i frågan, som "svindyr".

Vad den dåvarande ordföranden alltså varnade för redan i mars 2008 KAN NI LÄSA HÄR, i SvD-artikeln "Ombildning kan bli förlustaffär". Även på BRF SKOTTETS GAMLA HEMSIDA redogör man på ett ärligt sätt ombildningens ekonomiska förutsättningar.

Men vissa vill ju, som tydligt är, ombilda till varje pris. Då vill man inte att någon ska påpeka brister, hur sannolika de än må vara. Vad som hände med ordföranden kan man läsa om i nästa artikel ur SvD - "Ombildning till varje pris":

"XXX berättade i ett reportage i SvD om att han att befarade att underhåll och reparationer i föreningens hus, som är byggda ovanpå järnvägspåren på Södermalm, skulle bli väldigt kostsamma för medlemmarna. Han menade också att köpesumman borde slås ut på total bostadsrättsarea och inte fastighetens hela kvadratmeteryta. I dag är XXX och den övriga styrelsen ersatt med en ny som gärna vill tro att de gör en bra affär. "BRF Skottet 2 är inte längre i behov av dina tjänster", mejlar den nye ordföranden till SvD:s reporter."
LÄS HELA ARTIKELN HÄR

Ny styrelse tillsatt med andra ord, sedan brakar man vidare. Köpstämma nummer 1 hölls i september 2008 och resultatet blev NEJ till köp.
Vi utgår ifrån att ja-bloggen inte anser resultatet vara demokratiskt, då resultatet blev "fel".

Brf kallade till köpstämma nummer 2, som skulle hållas i november 2008. Stämman ställdes dock in, då stadshuset förlängde betänketiden för ombildningarna. Under tiden hävdade den nya styrelsen på sin nya hemsida att hyrorna för 2009 skulle höjas ordentligt. "Det har pratats om allt mellan 5-10%". Det blev en höjning med 2,99%. Precis så går visserligen valserna på de flesta ombildningarna nu, men saker blir inte sanning för att de upprepas.

Dags för köpstämma nummer 3 den 15 april. Återigen blev resultatet ett NEJ till köp, trots jagande av fullmakter.
Vi utgår även nu ifrån att ja-bloggen inte anser resultatet vara demokratiskt, då resultatet blev "fel".

Innan köpstämma nummer 4 gjorde Skottet, precis som Brf Linjalen, en kampanj där det varnades för marknadshyror och att "Hyreshöjningarna kommer och dom blir skyhöga!". Precis som Brf Linjalen valde man att spekulera fritt och att blunda för RAPPORTER DIREKT FRÅN KÄLLAN eller se vad HYRESVÄRDEN ANSER OM SAKEN. Man plockade bland de antaganden som passade och framställde dessa som vedertagen sanning. Precis som bland ombildningsivrarna i Linjalen.

Precis som Brf Linjalen valde man också att hålla tyst om känsliga saker som ekonomi och besiktningar, och precis som här körde man stenhårt på att den låga krisräntan är här för att stanna. Precis som här tjatades det om fullmakter och att alla måste rösta ja. "För många är detta enda chansen att bo kvar!" är ett citat som känns bekant även här i Linjalen när Brf saknar andra och bättre argument för ombildning.

Köpstämma nummer 4 hölls 3 juni, och äntligen! Nu nådde man upp till 67% med tre rösters marginal.
Vi utgår nu ifrån att ja-bloggen anser resultatet vara demokratiskt, då resultatet blev "rätt".

Strax efteråt upptäcks att ett antal röster är ogiltiga. Från andra håll påstås det att man "räknat fel". I vilket fall blir resultatet av stämman ännu ett NEJ till ombildning.
Vi utgår nu ifrån att ja-bloggen ändrat sig och INTE anser resultatet vara demokratiskt, då resultatet trots allt blev "fel".

En intensiv jakt inleddes de sista dagarna för att, med hyreshot och glada kalkyler intala hyresgästerna att fatta ett korrekt demokratiskt beslut på den 5:e stämman, som skulle hållas en vecka efter stämma 4. På något sätt lyckades man knappt nå över 67%-gränsen den gången.
Vi utgår nu ifrån att ja-bloggen, efter femte försöket, anser resultatet vara demokratiskt, då resultatet äntligen blev "rätt".

Än har ingen rapport kommit om att rösträkningen är kontrollerad och godkänd, men frågan är ändå hur någon kan tycka att det gått riktigt till? Är det verkligen demokratiskt att kunna hålla hur många stämmor som helst. Var hittar någon det rimliga i att man får ta om köpstämmor efter ett nej, men inte efter ett ja?

Framtiden får utvisa om den förra, avsatta, styrelsens bedömning av fastigheten stämmer. I sådana fall kan det komma att bli en väldigt dyrt boende på Skottet. Nu valde man att inte lyssna på det örat, utan hellre falla för övertalningsförsöken från de som ville ombilda oavsett dessa varningar.

Vidare bör man tillägga att kvarteret Skottet hör till det fåtal som den senaste tiden röstat ja till ombildning. På de flesta andra ställen väljer man att rösta NEJ och bo kvar i allmännyttan. Vi kommer att rapportera om hur stämmorna har gått till på dessa områden i kommande bloggar. Vad gäller Skottet må ja-sidan raljera. Visserligen verkar det som att ombildningsivrarna vann - men efter fem köpstämmor är det svårt att se det som en seger för demokratin. Snarare som ett bevis för hur sorgligt bristfälliga bestämmelserna är när det handlar om ombildningar.

Vi påstår inte att några juridiska oegentligheter har skett, men vi anser att de gängse stadgarna för bostadsrättsföreningar och reglerna runt ombildningar måste ses över. Som det fungerar nu drabbar bristerna i regelverken väldigt många människor. Många mår väldigt dåligt av det här, och det borde vara av allas intresse att reglerna ses över. Även ombildningsivrare och konsulter borde ha intresse av att att en eventuell ombildning går till på ett bra, demokratiskt och sakligt sätt.

Vem av ja-bloggen eller Rädda Linjalen som med detta framfört "osaklig propaganda" eller lämnat ofullständiga uppgifter är upp till var och en att bedöma.

Johan Johansson / Rädda Linjalen

TILLBAKA TILL VERKLIGHETEN

Igår, torsdag 11 juni höll Hyresgästföreningen informationsmöte om ombildningar och framtida hyressättning i Åsöskolans aula. PO Brogren, presstalesman och tidigare förhandlare, samt Erik Elmgren, som varit med om att ta fram den nya Stockholmsmodellen, informerade och svarade på frågor.

Att det är öppet för frågor och debatt har vi inte varit bortskämda med när Brf Linjalen haft sina möten i Åsö-aulan, så det var bra att så många ombildningsförespråkare deltog på mötet. Vi hoppas att de fått bättre kunskap i hur en öppen dialog skall hållas i framtiden.

Frågor och påståenden, framförda framför allt av ombildningsivrare och hämtade från den senaste tidens hårt vinklade pressklipp, avhandlades. Dessa påståenden förklarades och avdramatiserades - och förhoppningsvis förstår nu även de som skrikit sig hesa om "marknadshyror" att Stockholmsmodellen egentligen handlar om att det INTE ska bli marknadshyror.

För att ta det väldigt kort och enkelt är Stockholmsmodellen ett ramverk. Ett förslag som beskriver hur hyresnivån i olika hus och områden kan beräknas. Saker som husets standard, service, lägenheternas skick mm. Där ingår även lägesfaktorn som en del. Det är den som många vill blåsa upp betydelsen av, men den är som sagt bara en del av hur man ska beräkna hyrorna i framtiden.

En diffentierad hyressättning finns redan, och vi i innerstan betalar redan högre hyror än i ytterområden. Några dramatiska ändringar av hyrorna är inte aktuella.

Några siffror eller parametrar innehållen modellen inte. Dessa kommer det att ta många år att komma fram till. Att, som Brf eller tidningartiklarna de hänvisar till, prata om procent eller nivåer är uppgifter som är tagna ur luften. Inga siffror, procent eller nivåer är ens föreslagna. Först ska hela Stockholms fastighetsbestånd kartläggas, och efter det skall nivåerna och parametrarna i Stockholmsmodellen förhandlas fram. Allt detta kommer att ta långt tid, och förhoppningsvis kommer det att leda till en enkel och tydlig hyressättning som är rättvis och lättförhandlad.

Med andra ord är modellen ett sätt att UNDVIKA just marknadshyror. Det hoppas vi att gårdagens möte slog fast en gång för alla.

Det stämmer inte heller att Hyresgästföreningarnas innerstadsavdelningar röstade nej till modellen, som ombildningsivrarna hävdar. Man föreslog att den skulle återremitteras, dvs utvecklas vidare till någonting mer konkret först, vilket också Södermalmsföreningens ordförande förklarade på plats igår.

I stort sett alla inom Hyresgästföreningen är överens om att det är bra att det blir ordning och reda på hyressättningen och att en ordentlig kartläggning av Stockholm fastighetsbestånd genomförs. Givetvis finns skilda åsikter om detaljerna, men de återstår att förhandla fram.

Sammanfattningsvis kan man säga att: Trots att ombildningsivrarna gärna påstår motsatsen är några marknadshyror INTE aktuella. Fastighetsägarna kan inte bestämma hyrorna själva. Våra hyror kommer även i fortsättningen att förhandlas fram. Vad brf inte pratar lika högt om är räntorna. Där ÄR det redan marknadsräntor man är hänvisad till. Räntorna förhandlas inte fram - de bestäms helt av bankerna. Det har vi tydligt sett den senaste tiden. Den som tar stora lån är alltid helt och hållet hänvisad till marknadsräntor.

Att Brf Linjalen inte haft tillräckligt bra argument för att övertyga folk att rösta ja till ombildning bevisades redan på köpstämman 2 april. Den sista tiden har man i stället gjort sitt bästa för att skrämma upp oss med att påstå hur hemskt det kommer att bli om vi bor kvar som hyresgäster. Nu har även det argumentet fallit.

Vi hoppas i och med gårdagens möte att den skräckpropaganda om marknadshyror som brf drivit är slut en gång för alla. Nu är det dags att börja diskutera verkligheten. Den verklighet som ombildningsförsöket egentligen handlar om:

• Glädjekalkylerna i den ekonomiska planen
• Jordabalkbesiktningen av fastigheten som inte är gjord
• Energideklarationen av fastigheten som inte är gjord
• Brf Linjalens brist på föreningsdemokrati
• Det osäkra ekonomiska läget
• Att många i kvarteret riskerar att bli arbetslösa
• Att pensionerna är aviserade att sänkas, och mycket annat

Vem vill t.ex. råka ut för den senaste trenden - att tvingas flytta ut på gatan för att man tagit på sig för stora lån. Det drabbar fler än någonsin numera. Här har ni några färska länkar:

ALLT FLER HEM GÅR UNDER KLUBBAN
"Fler blir av med jobbet - och fler tvingas se sin bostad gå under klubban. Hittills i år har antalet bostäder som sålts på exekutiv auktion ökat med hela 76 procent, enligt nya siffror som DN Ekonomi tagit del av."
LÄS HELA ARTIKELN HÄR

BOLÅNESMÄLL HOTAR ETT AV TIO HUSHÅLL
"Var tionde svenskt hushåll löper risk att hamna i en bolånefälla, varnar Statens bostadskreditnämnd. Fällan innebär att skulden överstiger bostadens värde."
LÄS HELA ARTIKELN HÄR

HUSHÅLLEN LÅNAR FÖR MYCKET
"Om bostadspriserna faller med 20 procent kommer omkring 15 procent av bostadslånen att ha en belåningsgrad på över 100 procent. Drygt ett av tio hushåll löper risk att hamna i en situation där skulden överstiger bostadens värde, skriver DN.
- Vi står fast vid vår prognos och spår att bostadspriserna faller med 20 procent i reala termer de närmaste 2-4 åren, säger Bengt Hansson, analytiker på BKN, till DN."
LÄS HELA ARTIKELN HÄR

Till sist vill Rädda Linjalen rikta ett stort tack till PO Brogren, Erik Elmgren och människorna i och runt Södermalmsavdelningen för en bra och informativ kväll som rätade ut många frågetecken och tog farhågorna till en sansad nivå.

Johan Johansson / Rädda Linjalen

Ny rekordttid för årsmöte!

Brf Linjalens årsstämma var en väldigt snabbt avklarad affär. Mötesordförande Ingmar Nygren-Bonnier avverkade mötet utan det onödiga tjafs man uppenbarligen ville undvika. Ovidkommande punkter som "Övriga frågor" och att låta medlemmar nominera förslag till styrelse nobbades stenhårt och förekom således inte, vilket sparade tid. Vissenligen har man i brev förklarat att man bara är skyldiga att svara på frågor på medlemsstämmor, men vadå - en gång är ingen gång.

Snabbt som ett brev på posten trummades den nya styrelsen igenom. Tre nya namn presenterades. Lite synd kan tyckas att ingen av de nya styrelsemedlemmarna presenterade sig, men det verkade spela föga roll för många av de medlemmar som anslutit till mötet. Skojigt att se att människor kan komma överens utan diskussioner - och det är säkert kanonmänniskor de där nya i styrelsen, vilka de nu är...

Vidare kom den där hemska motionen om att styrelsen skulle hålla sitt löfte och dra tillbaks intresseanmälan. Stor beredskap samt dörrknackning hade ägnats att motverka detta kuppförsök. Mötesordföranden bestämde sig slugt för att förneka motionärerna att tala för sin sak. Lite ovanligt kanske, men det sparade trots allt ytterligare lite tid - och många av medlemmarna ville komma hem så snabbt som möjligt.

För säkerhets skull avslog ordföranden också enväldigt ett par medlemmars önskemål om sluten omröstning, vilket var bra på det sätt att alla verkligen kunde få se vad grannarna tyckte. I en sann demokrati måste ju alla kunna stå för sina åsikter tycker vi - i alla fall ibland.

Då skilda uppgifter cirkulerar, och då många bett oss redovisa resultatet för omröstningen och dess förutsättningar skall vi givetvis göra det.
Vi har inte (förmodligen på grund av demokratiska skäl) blivit uppdaterade om det aktuella medlemsantalet (vilket 2 april var 58% av alla hushåll/lokaler). Vi utgår helt fräckt ifrån hur det såg ut då. Men ändå - This is the vote of the Linjalen Jury:

Antal närvarande medlemmar: 178 personer (53% av det totala medlemsantalet)
Antal fullmakter: 47 (14% av det totala medlemsantalet)
Totalt antal röster: 225 (67% av det totala medlemsantalet)
Antal röster mot motionen, inklusive fullmakter: 168 (50% av det totala medlemsantalet)
Antal röster för motionen, inklusive fullmakter: 11 (3% av det totala medlemsantalet)
Antal nedlagda röster: 48 (14% av det totala medlemsantalet)

Hur många av de nedlagda rösterna som hade röstat för motionen i en sluten omröstning förtäljer inte historien, men så mycket kan man säga - att det inte kan ha varit lätt att höja sitt röstkort för ett JA för motionen bland alla dessa granskande grannar.

Slutsatser:
Märk väl att 50% av medlemmarna inte ens brydde sig om att komma till denna avgörande omröstning. Då den här omröstningen baserade sig på antalet medlemmar, och inte hushåll som på köpstämman, kan man bara höfta till om hur många hushåll 168 medlemmar kan representera. Vi är generösa och räknar det till 120 hushåll. På köpstämman 2 juni fanns det 461 hushåll och lokaler med rösträtt. Räknar man likt en köpstämma på de frånvarande som NEJ-röster till styrelsens yrkande om avslag blir resultatet detta:

Antal närvarande hushåll/lokaler, inklusive fullmakter: 35%
Antal röster för avslag av motionen: 26%
Antal röster för motionen: 74%

I övrigt en stor eloge till mötesordföranden som smattrade igenom hela årsmötet, utan jobbiga frågor, på arton minuter blankt, vilket måste vara något av ett rekord – i alla fall i vår del av världen. Full fart och locket på! Ingmar gav på detta sätt föreningsdemokratin ett nytt ansikte som vi alla kommer att minnas lång tid framöver. Snyggt jobbat!

Johan Johansson / Rädda Linjalen

Till alla kritiska medlemar i BRF Linjalen

Kom till brf’s årsmötet den 3 juni!
Den 3 juni håller bostadsrättsföreningen sitt årsmöte. På mötet finns en motion från 5 medlemmar i föreningen som vill att brf omedelbart drar tillbaka sin intresseanmälan om köp av kvarteret Linjalen. Eftersom brf valt att inte skicka ut motionen i sin helhet till sina medlemmar så publicerar vi den här istället.

Motion till Brf Linjalens ordinarie stämma i maj 2009
På den köpstämma Brf Linjalen höll den 2/4 2009 visade det sig att endast 43 % av hyresgästerna röstade för en ombildning av kvarteret Linjalen till bostadsrätt. Det fattades över 100 röster för att nå upp till de 67 % (ca 310 röster) som lagen föreskriver vid förvärv av fastighet i samband med en ombildning.

Det framkom också på köpstämman att Brf idag bara har ca 270 medlemmar (varav ca 70 valde att inte rösta för en ombildning) vilket med all tydlighet visar att det inte finns något underlag för att driva frågan vidare.

Enligt vår åsikt finns det inga möjligheter att få ihop den majoritet som krävs för ett förvärv av kvarteret Linjalen. Det finns då inte heller någon anledning att hålla fler köpstämmor som riskerar att fördröja det yttre underhållet av Linjalen med ytterligare ett år och skapa ännu mer oro hos hyresgästerna.
Vi motionerar därför om att ordinarie stämman i maj ska ta ställning till följande:
Att Brf Linjalen omedelbart drar tillbaka sin intresseanmälan om köp av kvarteret Linjalen
Olof Fryklöf, Katrin Mehr, Johan Johansson, Maria Lindberg-Howard, Lars Olov Fredh, Per Blomqvist

Istället för att, i kallelsen, publicera motionen i sin helhet väljer styrelsen att lägga ner stor möda på att få medlemmar i brf att rösta ner den på årsmötet. Bl a så har styrelse och portombud gått ut i en riktad dörrknackning till de medlemmar som man vet kommer att rösta för avslag av motionen för att få dessa att gå på årsmötet eller skriva på fullmakter. Som underlag har man använt sig av listor där det framgår vilka som röstade JA på köpstämman den 2 april.

Anmärkningsvärt är också att brf’s valberedning inte gått ut med egen information om det val av en ny styrelse som ska hållas på årsmötet. Att man även valt att inte ha med punkten övriga frågor på dagordningen kommer effektivt att sätta stopp för alla frågor som kan vara besvärande för styrelsen. Kritiska medlemmar beläggs effektivt med munkavle.

Trots att årsmötet måste betraktas som en fars där allt redan är uppgjort så uppmanar vi alla medlemmar i brf som är kritiska till den fortsatta ombildningsprocessen att gå på mötet. Det är viktigt att visa att inte alla i föreningen står bakom den nuvarande styrelsens syn på medlemsdemokrati!

Olof Fryklöf / Rädda Linjalen

Styrelsen och "demokratigruppens" obefintliga kommunikation

"Demokratigruppen" och DERAS BREV har inget som helst samband med styrelsen, hävdar Fredrik Åhlen, som svarar på "demokratigruppens" hemliga telefonnummer. Så här skriver han på jasidans blogg: "Vill vara tydlig med att dokumentet som delades ut lördagen den 23:e maj inte har någon koppling till BRF-styrelsen mer än att vi bor i samma område och har vissa saker gemensamt som respekt för våra grannar".

Hur "demokratigruppen" kunnat skicka ut dokumentet från köpstämmans justeringsman vill man inte svara på, men det är ett internt dokument som bara delgivits brf Linjalens styrelse, Stockholmshem och Landahl Öhman.

Johanna Hampinen i Brf Linjalens styrelse förnekar även hon något samband mellan styrelsen och "demokratigruppen". Nej nej, styrelsen har absolut ingenting med "demokratigruppen" eller deras förehavanden att göra.

Då Fredrik och Johanna bor ihop känns dessa förnekanden ganska långsökta. Talar de sanning måste det vara tyst runt matbordet hos Fredrik och Johanna, väldigt tyst.

Vi har därför flera gånger ställt dessa frågor till Johanna och Brf Linjalens styrelse. Vi väntar fortfarande på svar:

• Ska vi tolka det så att demokratigruppen verkar helt fristående från Brf Linjalens styrelse?
• Ska vi tolka det så att styrelsen inte informeras om demokratigruppens aktiviteter?
• Tar styrelsen avstånd från demokratigruppens anklagelser att aktiva i Rädda Linjalen arbetar med hot, förtryck och angiveri?

Att dessa gäng samtidigt uppmanar oss att ta miljardlån och framställer Brf Linjalen som ansvarstagande hyresvärdar är en annan sak värd att fundera lite över.

Johan Johansson / Rädda Linjalen

"Demokrati" och verklighet enligt Brf-styrelsen

Jaha, så har ännu ett utskick trillat ner i brevlådan. Den här gången kommer det från Brf:s styrelses utsedda "demokratigrupp". Då det innehåller väldigt grova anklagelser mot Rädda Linjalen, enskilda hyresgäster och Hyresgästföreningen är det bäst att bemöta det - även om det innebär att sänka sig till en fruktansvärt låg nivå.

Börja med att titta på sidan 1 (LÄNK), så tar vi det punkt för punkt:

*"Informationen Rädda Linjalen inte vill att du ska få":
Vi har ingenting emot information. Bara den är sann. Brf-styrelsen och "demokratigruppens" anklagelser har ingenting med sann information eller demokrati att göra.

*"Nu blir det marknadshyror":
Det som ligger på förslag är en uppdaterad förhandlingsordning utan innehåll. Inga siffror eller procenttal förekommer, utan först ska saken utredas och förhandlas. Var Brf Linjalen har hittat sin framtida skrämselhyra kan man bara gissa. Den finns i vilket fall inte hos hos Hyresgästföreningen eller någon annan förhandlingspart.

Inget riksdagsparti förespråkar "marknadshyror". Vad t.ex. Moderaterna tycker om hyrorna kan ni läsa PÅ DEN HÄR LÄNKEN

Vad som orsakat innerstadsföreningarnas upprop är en intern differentiering av hyrorna beroende på läget. Sådant förekommer redan sedan flera år. För 2009 betydde det att en normal trea fick c:a 25 kronor högre hyra än i ytterområdena. Att hyrorna enligt Brf Linjalen kommer att öka med 25% de närmaste fyra åren är kvalificerat strunt och spekulationer. Redan idag betalar innerstaden 19% högre hyra än i ytterområden. Hyresdifferentieringen finns med andra ord redan, hyrorna för de närmsta två åren är redan förhandlade, men Brf Linjalen väljer att måla upp ett orealistiskt skräckscenario om hyror i brist på andra argument för att omvandla till bostadsrätter.

Undrar någon vad som händer med hyrorna i framtiden är det bättre att fråga oss, som har insyn i arbetet med hyressättningen och driver ett träget arbete för att hålla hyrorna nere. Fakta är bättre än gissningar och skräckpropaganda.

Innerstadsföreningarnas upprop, som Brf upprepade gånger har tapetserat kvarteret med, består av farhågor när modellen skissades upp. Dessa skall nu förhandlas och utredas i lugn och ro. Precis som i alla förhandlingar målas scenarier och deras konsekvenser upp. Brf själva har t.ex. ett flertal gånger hävdat att priset på Linjalen är "åt helvete för högt" för att få ner priset. Detta har man misslyckats med, och nu beskrivs samma pris helt plötsligt som det "klipp" det inte är av samma Brf.

*"Angiverier, hot och förtryck":
Här riktar Brf Linjalen flera väldigt grova anklagelser mot oss som vi inte ens tänker bemöta. Folk i området känner oss, och vet att det inte är vi som står för det biten i kvarteret. Vad gäller de s.k. "angiverierna" är det bara köpstämmans justeringsman som fullgjort sin uppgift. För att rösta på en köpstämma skall man ha kontrakt, medlemsskap i brf, vara skriven i lägenheten och ha sin normala dygnsvila där. Därför har justeringsmannen krävt ett förtydligande av Stockholmshem och den ansvarige i brf Linjalen, dvs styrelsen.

*"Rösta utan att vara rädd"
Absolut - och respektera det NEJ som de som inte väljer att rösta avlägger! Vi har fått ett flertal telefonsamtal från grannar som utsatts för påtryckningar av styrelsemedlemmar i brf Linjalen. Andra har fått höra att de blivit uteslutna ur brf för att de valt att inte rösta ja på köpstämman. Rädda Linjalen har alltid gjort allt för att sprida fakta och alltid respekterat våra grannars ståndpunkt. Vi har t.o.m. hjälpt grannar att bli medlemmar i brf. Att brf kastar sten i glashus och anklagar andra för saker man själv sysslar med har Rädda Linjalen blivit vana vid. Tyvärr.

*"Underhåll"
Då flera av oss sitter i samrådsmöten med Stockholmshem har vi fått väldigt klar information om att vi går miste om underhåll pga ombildningsförsöken. Bara i år handlar det om miljontals kronor i uteblivet underhåll som Stockholmshem hänvisar direkt till Brf Linjalen. 2002-2006 gjordes bl.a. väldigt omfattande underhållsarbeten på gården och fasaderna. Delar av vad vi går miste om i år har vi redan redovisat I TIDIGARE BLOGGAR.

*"Missbruk av våra pengar"
Det blir lite komiskt att "demokratigruppen"/Brf Linjalen påstår att "våra gemensamma pengar missbrukas" då nästan ingen av dem betalar medlemsskap i Hyresgästföreningen. Återigen: Inte ett öre av vår lokala Hyresgästförenings pengar har bekostat vare sig trycksaker eller något annat. Att påstå att Rädda Linjalen skulle "förtrycka" hyresgäster är, återigen. en väldigt grov anklagelse. Eftersom det är jag som fått diplom av HGF för mitt "arbete för hyresrättens bevarande" är det förmodligen mig man anklagar. Då skulle jag gärna vilja veta vari detta "förtryck" ligger?

Vidare undrar vi följande saker om brf:s styrelse och deras "demokratigrupp":

• Hur kommer det sig att Brf:s styrelse och deras inre krets utsett ett antal grupperingar, bland annat denna "demokratigrupp" utan att vare sig fråga, förankra eller berätta detta för sina medlemmar? Är det särskilt demokratiskt?
• Varför träder ingen i denna "demokratigrupp" fram med namn och står för dessa påståenden?
• Varför har "demokratigruppens" telefon ett hemligt nummer?
• Om man nu, som man skriver, är "mot förtryck och förföljelser, för demokrati" - varför riktar man då ogrundade anklagelser anonymt?
• Och, framför allt - Varför respekterar varken Brf:s styrelse eller deras "demokratigrupp" det demokratiska resultatet på köpstämman 2 april?

• ...och varför är man knäpptyst om det man borde diskutera: De fantastiska fördelarna med en ombildning? Ska hyresgästerna ta miljonlån och köpa bostadsrätter för att Brf tycker att Rädda Linjalen är dumma?

Johan Johansson / Rädda Linjalen

Ibland skriver blogginläggen sig själva

Tryck på den lilla bilden eller på DEN HÄR LÄNKEN för att läsa insändaren. Den berättar det som majoriteten av hyresgästerna i kvarteret Linjalen, och tusentals andra som är utsatta för ombildningsförsök, känner just nu.

Johan Johansson / Rädda Linjalen

Medlemsinflytande - Nej tack!

Brf Linjalens styrelse fortsätter att ha möten med sin speciellt utvalda inre krets av okritiska bostadsrättsivrare. Styrelsen planerar fortfarande att driva igenom ännu en köpstämma - tvärtemot sina egna löften både FÖRE och EFTER köpstämman 2 april. I denna lilla inre krets råder full aktivitet - men i övrigt har styrelsen ingen som helst dialog med sina medlemmar.

I dagarna kommer Brf att kalla till sitt årsmöte, som skall hållas onsdag 3 juni kl 19.00 i aulan på Åsö. En anledning till att det varit så tyst om mötet är att styrelsen velat undvika att få in motioner från medlemmarna. En seriös förening hade naturligtvis i god tid meddelat medlemmarna om sista dagen att lämna in motioner, men detta undviker Brf Linjalen.

Men några medlemmar har redan lämnat in en motion där man kräver att Brf Linjalen omedelebart drar tillbaks sin intresseanmälan för köp. Denna motion kommer Brf Linjalen vara tvungen att behandla, och därför har man redan nu börjat sprida fullmakter för röstning på årsmötet. Att styrelsen föreslår att motionen ska avslås bekräftar bara att det är styrelsemedlemmarna själva som tagit initiativ till ännu en köpstämma.

Rädda Linjalen uppmanar alla Brf-medlemmar som vill ha ett stopp för den här odemokratiska fortsättningen av ombildningsförsöket att gå på stämman 3 juni och rösta för att ombildningen ska ta slut. Vi förmodar att det finns otaliga medlemmar i Brf som tycker att det demokratiska beslutet som fattades på köpstämman 2 april skall respekteras. Röstas motionen igenom får vi alla en lugnare sommar, och det finns visst hopp om att det går att förhandla tillbaks en del av det underhåll som ställts in på grund av styrelsens initiativ att förlänga obildningsprocessen. Alla Brf-medlemmar som anser att MAN SKA HÅLLA SINA LÖFTEN har nu möjlighet att visa det.

I övrigt är det inget nytt under solen från Brf. Någon ny ekonomisk plan är inte aktuell. Inte heller tänker man göra den utlovade seriösa besiktningen av fastigheten. I stället lägger man sin energi på att förtala Rädda Linjalen och Hyresgästföreningen.

Brf Linjalens nya ordförande Eva Fee har anklagat Rädda Linjalen i media för att ha "trakasserat" de boende i kvarteret. Brf-förespråkare har satt upp förfalskade brev, som man själva undertecknat med styrelsemedlemmar i Hyresgästföreningens lokalavdelningar, där man målar upp skräckscenarier om marknadshyror. Citat lösryckta ur sitt sammanhang. Dessa förfalskningar kommer Rädda Linjalen och Hyresgästföreningen att återkomma till.

Vidare har styrelsemedlemmar i Brf Linjalen anklagat lokala hyresgästföreningen för att stänga ute Brf Linjalen från samlingslokalen. En ren lögn som vi förutsätter att styrelsen tar offentligt avstånd ifrån. Mycket av det som händer nu känns så moraliskt, juridiskt och demokratiskt tvivelaktigt att vi inte vill sänka oss till nivån att bemöta det. Vi utgår ifrån att våra grannar ser igenom dessa desperata försök att ombilda till varje pris, och att medlemmar i Brf visar civilkurage och markerar detta på Brf:s årsmöte 3 juni.

Annelie Morey / Räddda Linjalen

Linjalen åter utan underhåll på grund av Brf Linjalen

Både Rädda Linjalen, Hyresgästföreningen och många boende i området har ett flertal gånger krävt att Brf Linjalen återtar sin intresseanmälan för köp. En av anledningarna är kvarterets behov av underhåll. Ett underhåll vi inte kan få förrän brf’s intresseanmälan dras in.

Det har Brf inte gjort – tvärtom har styrelsen, trots löften om motsatsen, samlat underskrifter för en extrastämma. Resultatet blir att styrelsen, samt ett mindre antal grannar som till varje pris förespråkar ombildning, håller resten av oss i kvarteret på halster och motverkar att fastigheten får det underhåll den behöver.

Det senaste samrådsmötet med Stockholmshem hölls torsdag 7 maj. Resultatet blev ännu en tid utan löpande underhåll som förvaltaren direkt hänvisar till Brf Linjalens vägran att lägga ner ombildningsförsöket.

Här följer en lista på vad Stockholmhem planerat att göra i området under 2009, som vi nu går miste om:

• Renovering och målning av entrépartier och portar
• Renovering och översyn av tvättstugor
• Översyn och förbättring av belysning på gården och i entréer
• Byten av blandare och kranar i badrum
• Renovering av nödutgångar
• Byten av lås i fastigheten, inklusive lägenhetsdörrar
  
• Spolning av stammar vid behov
  

Vi som sitter i dessa förhandlingar blir naturligtvis frustrerade över att, för tredje året i rad, inte kunna komma någonvart p.g.a. ombildningsförsöket. Att brf-styrelsen samtidigt anklagar oss som förhandlare och Stockholmshem som värd för saker som är direkt orsakade av dem själva känns minst sagt makabert. Hade man varit anständigt demokratiska hade man hållit sitt löfte och lagt ner försöket – men Brf Linjalens styrelse visar inte sina grannar denna hänsyn.

Sensmoral: Det räcker med 27 personer, d v s knappt 6 % av hushållen, för att kräva en ny köpstämma trots att bara 43 % av de boende röstade för en ombildning i april. Denna handfull människor har nu, fullt medvetet, sett till att samtliga hyresgäster i kvarteret gått miste om välbehövligt underhåll värt flera miljoner. Varje enskild undertecknare och styrelsemedlem i denna lilla minoritet har redan nu kostat oss hyresgäster avsevärda belopp.

Detta är det fjärde ombildningsförsöket av vårt kvarter. Varje gång det sker görs ett totalt investeringsstopp i Linjalen. Det är en del i det köperbjudande som brf Linjalen accepterar. Man kan i realiteten se att detta inneburit många års indraget underhåll för oss hyresgäster. Varje gång ombildningen avvärjts har Stockholmshem satsat stora summor på området. Uppgrävningar av gården, renovering av garaget, byten av fönster- och balkongfogar mm.

Sett tillbaks på detta och tidigare ombildningsförsök har Brf Linjalens verksamhet varit en oerhört kostsam historia för oss som bor här. Nu tillkommer ännu ett sjusiffrigt belopp, enbart på grund av styrelsens barnsliga vägran att respektera demokratisk tagna beslut.
Rädda Linjalen anser att det är lågt. Riktigt lågt.

Johan Johansson / Rädda Linjalen

Rädda Linjalen prisat!

Då detta är det hundrade blogginlägget från Rädda Linjalen ska vi börja med lite positiva nyheter:

På Hyresgästföreningens årsmöte för fullmäktige Region Stockholm tilldelades Rädda Linjalen Hyresgästföreningens diplom i guldkategorin för "en ovärdelig insats för hyresrättens bevarande". Vi tackar för uppskattningen, hoppas vi gjort oss förtjänta av den och lovar att vårat arbete kommer att fortsätta med full styrka tills Brf Linjalen fåfänga ombildningsförsök är avblåst en gång för alla.

Rädda Linjalens blogg har i dagsläget haft 43.000 besök av 23.000 unika besökare. Bloggen läses av människor i hela landet som är utsatta för ombildningsförsök. Den sprider även information till såväl media och politiker. Många människor i svåra situationer hör av sig till oss, och vi gör förstås vårt bästa för att hjälpa och stötta alla så gott vi kan.

När vi startade vårt arbete hade vi ingen aning om hur utbrett problemet runt ombildningar är. Nu vet vi bättre. Visserligen blir man då och då smått deprimerad när man konstaterar vilken demokratisk härdsmälta omvandlingscirkusen kan vara - men det ger oss också motivation att kämpa vidare. Det kommer vi att göra - både för människorna i vårt kvarter och på andra ställen.

Det enda livstecknet från Brf är det nu ganska uttjatade "information kommer inom kort". Man har ännu inte tillfrågat sina medlemmar om någonting eller hållit något allmänt möte efter köpstämman 2 april.

Däremot har man haft slutna möten för utvalda medlemmar med åsikter som överensstämmer med styrelsens. Vad det säger om föreningsdemokratin i Brf Linjalen är upp till var och en att tolka.

Annars kan alla och envar konstatera att t.o.m. tidningarnas ekonomisidor har börjat nyktra till i sin syn på banklån. Ni hittar några exempel här:

För att försäkra sig om tillräckliga marginaler i sin ekonomi måste bostadsköparen i sina kalkyler räkna med avsevärt högre räntenivåer, menar SEB:s privatekonom Gunilla Nyström.
LÄS HELA ARTIKELN HÄR


Riksbankens historiska räntesänkning får en liten inverkan på bolånemarknaden.Experterna tror att priserna på bostäder faller - i flera år framöver.
- Riksbanken håller bostadsmarknaden under armarna just nu. Man skjuter de fallande bostadspriserna framför sig. Jag tror bostadspriserna faller cirka 20 procent innan de bottnar om 3till 5 år.
LÄS HELA ARTIKELN HÄR

Rädda Linjalen hoppas att även Brf vaknar upp, inser hur verkligheten ser ut och inser det meningslösa med att fortsätta att driva ombildningsförsöket vidare.

Johan Johansson / Rädda Linjalen

Det stora sveket – nytt öppet möte

Så har det bekräftats. Smusslandets tid är över.
På BRF:s hemsida (se skärmdump) har styrelsen nu gått ut med information om att man kommer att hålla en andra köpstämma i slutet av augusti.

Därför har Rädda Linjalen ett öppet möte för alla boende i kvarteret
kl 18.30
nu på söndag den 3:e maj
i kvarterslokalen, Åsögatan 79.

På hemsidan skriver brf Linjalen bl.a: ”Besvikelsen är stor bland våra medlemmar, men ännu större är vreden över den hätska och osakliga(?) propaganda som bedrivits av en del av våra motståndare. Därför har många medlemmar hört av sig till styrelsen och krävt en ny köpstämma. Då det handlar om fler än vad som krävs enligt stadgarna måste vi genomföra en och vi har beslutat att hålla den i slutet av augusti.”

Brf’s styrelse väljer alltså att bryta de löften man tidigare givit vid möten med lokala hyresgästföreningen, på bomöten, i utskicket den 19/2 och i media om att respektera köpstämmans resultat från den 2 april. I DN 3 APRIL betonar ordförande Anders Werkö: ”att styrelsen för föreningen inte kommer att ta några som helst initiativ för att hålla en ny köpstämma”.

Visst, det räcker teoretiskt med att 10 % av brf’s medlemmar kräver en extra köpstämma men i praktiken blir det ogenomförbart utan stöd av den sittande styrelsen. En seriös styrelse skulle välja att avgå i ett sådant läge.

Rädda Linjalen har fått bekräftat att styrelseledamöter aktivt sökt upp medlemmar i brf för att få dessa att skriva på en lista där man kräver ännu en köpstämma. Det arbetet startades upp redan någon dag efter köpstämman. Utåt ska det se ut som att styrelsen inte är inblandad utan att det handlar om krav från "gräsrötterna". I praktiken har det hela tiden varit styrelsen som drivit en kampanj för att få till en andra köpstämma.

• I nuläget har brf bara 270 hushåll som medlemmar och det krävs 310 röster för att få igenom en ombildning. Det betyder att 27 medlemmar i Brf, med styrelsens goda minne, kan ta hela kvarteret som gisslan fram till 1 september och se till att vi inte får något underhåll från Stockholmshem under 2010.

• Alla de 261 hushåll (57%) som valt att bojkotta eller inte rösta på stämman nonchaleras helt av styrelsen. Denna syn på demokrati är synnerligen anmärkningsvärd.

• Någon möjlighet att få 67 % av hyresgästerna på Linjalen att rösta för en ombildning på en andra köpstämma finns inte. Det fattades över 100 JA-röster den 2 april. Styrelsens beslut om en andra köpstämma lär uppfattas som en ren hämnd på den stora majoritet av hyresgästerna på Linjalen som valt att säga ett klart NEJ till ombildning av kvarteret.

I Rädda Linjalen respekterar vi att det finns de som har en annan uppfattning än vi vad gäller en eventuell ombildning av vårt kvarter, och kommer alltid att betrakta dem som goda grannar.

Vad vi däremot aldrig kan respektera är de brf-anhängare som fullständigt öppet visar sitt förakt både för det demokratiska beslut som togs den 2 april och för de hyresgäster som står bakom. Ett förakt som framförallt riktar sig mot våra äldre som nästan enhälligt röstade mot en ombildning.

Det som nu hänt visar att botten aldrig tycks vara nådd när det gäller brf-styrelsen och deras mest fanatiska anhängare.

Rädda Linjalen kommer inte vila förrän ombildningsförsöket är helt avblåst. Nu finns det fler skäl än någonsin att flagga grönt utanför fönster och balkonger.

Olof Fryklöf / Rädda Linjalen