Björn Alfredsson utredare av bostadsfrågor har skrivit flera uppmärksammade artiklar om ombilningar. Nu har Björn också tittat på kalkylen över Linjalen.
....."Konstruktionen av den ekonomiska planen är i stort sett en kopia av de som lades fram i Fältöversten och Ringen".......
..."Sedan kan man också undra över varför man inte i den ekonomiska planen också redovisar sådana här jämförelsesiffor. Det är inte många som vill ge sig in i en sådan affär om alla fakta finns på bordet. Så lite mörkning gagnar, tror konsulterna"....
...... Bankerna är att gratulera. Om dessutom bankerna ställer krav på amortering så blir kalkylen rena skräckscenariot men det tar vi en annan dag".
Två aktuella artiklar av Björn hittar du här nedan, läs dem! Fortsätt också höra av er! Vi har flera experter inkopplade som hjälper oss att ta fram hela det här upplägget med ombildning i ljuset. Vad det kommer att innebära för dig, inte bara i morgon eller det första året, utan vad det kommer att innebära för dig för lång tid framöver. Så att du kan ta ett välgrundat beslut.
"Alla vet att det är vansinne att låna till löpande drift. Pengarna förbrukas i snabb takt men låneskulden blir kvar. I konceptet ingår också att helt öppet spekulera i tomma lägenheter och att resthyresgäster kommer att flytta" ur artikeln "Härdsmälta vid ombildningar" SVD 4 juli: http://www.svd.se/opinion/brannpunkt/artikel_1432033.svd
"Det blev ingen solskenshistoria" om bostadsfundamentalister från SVD 8 oktober.
http://www.svd.se/opinion/brannpunkt/artikel_1847551.svd
5 kommentarer:
Varför är det vansinnigt att vanligt folk för en gång skull har möjlighet att göra sig en hacka?
Det ska väldigt mycket till innnan jag blir övertygad om att det här är en dålig affär för mig!
Medlem i BRF
Med nuvarande räntenivåer är det väl endast den som köper-och-flyttar-och-lyckas-sälja-med-vinst som kan göra sig en hacka. Den som inte vill flytta eller som inte lyckas sälja gör det däremot inte. Tiderna förändras och vad som var sant igår behöver inte vara sant idag. Om det ska löna sig att köpa och bo kvar måste boendet bli billigare. Men några sådana bevis har jag ännu inte sett.
Med den modell BRF använder sig av kan man var säker på en sak. Det blir ett boende som på sikt blir allt dyrare. Om 10 år kommer det fortfarnade att vara dyrare än att bo i hyresrätt.
Hur mycket dyrare det blir styrs av räntan. Om räntan är den samma som dagen för köpet kommer skillnaden mellan hyresrätt och borätt att vara större år 11 än år 1.
Höjningen av avgiften på 18% om året under 11 år får stort genomslag efter några år. Efter 11 år har avgiften höjts med över 600%.
Låter det otroligt? Ta fram en mini räknare och kolla själv!
Så bäste "Medlem i BRF". Det ska mycket till innan jag blir övertygad om att det här inte är en riktigt usel affär. Åtminstone för dom som vill bo kvar här på Linjalen
Bästa BRF-medlem om du är så sugen på en bostadsrätt varför inte kolla i tidningen där finns massor av lediga lägenheter till försäljning du kan säkert göra ett klipp där oxå eftersom du inte tycks vara intresserad av att bo kvar i Linjalen. Med lite fantasi kan du säkert göra dig en hacka på någon bra ide istället, prova med det.Tillsammans är VI starka som vill bo kvar som hyresgäster i Linjalen.
Söndag morgon. En kallelse till "Bank och Informationsmöten" damp just ner i brevlådan. Tydligen ska det hållas möte nu på torsdag. Med så kort varsel har jag tyvärr ingen möjlighet att närvara men är nyfiken på upplägget, med tanke på det s k besiktningsprotokoll och den ekonomiska kalkyl som har tagits fram.
Har många frågor och funderingar, här är några av dem:
1. Huset har endast genomgått en okulär besiktning (man har alltså bara sett sig omkring, inga djupare undersökningar med instrument etc har genomförts)
2. Vid denna besiktning har endast 9 lägenheter av 445 lägenheter besökts, det motsvarar ca 2 % av boarean. Vår lägenhet var en av dem så jag kan intyga att de verkligen bara såg sig omkring, besöket var över på mindre än 10 minuter (!). Jag framhöll brister i lägenheten men fick svaret att det inte var sådant de tittade efter!?!
3. VA-installationerna är från 1969 men ska enligt denna ytliga besiktning hålla i minst 15 år till (!). Även all köksinredning är från byggnadsåret.
4. Elinstallationer och hissmaskiner är från byggnadsåret, inga hissar motsvarar kommande säkerhetskrav vilket måste ha åtgärdats senast 2012.
5. Frånluktsfläktar måste bytas ut senast 2010 och bjälklaget ska repareras senast 2015.
6. En energideklaration ska vara inlämnad före nyår.
7. Den totala kostnaden för att åtgärda dessa (och andra) brister är beräknad till minst 43 000 kkr de närmaste åren.
8. Hyresintäkterna är satta till 7,1 MSEK för bostäder och 5,8 MSEK för lokaler samt 5,4 MSEK för garage.
9. Av den totala arean utgör bostäder ca 40 000 kvm och lokaler ca 30 000 kvm, vilket betyder att andelen bostäder är ca 60 %. Med en så stor andel företag som hyresgäster får vi verkligen hoppas att de överlever lågkonjunkturen. Går de i konkurs (andelen konkursade aktiebolag i september var 16 %) eller måste flytta finns det lediga lokaler i överflöd över hela stan. Vem vill då hyra dessa lokaler som dessutom är belägna i ett garage?!? En kreditupplysning på hotellet visar för bokslutet 2007 en svag kreditvärdighet med sjunkande kassalikviditet (47 %) och soliditet (23 %). Vi får verkligen hoppas att turismen och affärsresandet inte sjunker mer framöver.
10. Priset är, i vårt fall, satt till 2,3 miljoner kr för vår 3:a på 87 kvm med en månadsavgift på ca 9 000 kr (6 % ränta). Men frågan är vad denna lägenhet egentligen är värd på dagens övermättade bostadsmarknad. Den frågan behöver ställas till ett flertal mäklare. Skulle många av oss vara tvingade/intresserade av att sälja samtidigt sjunker genast värdet på våra bostäder. Så glöm det där med att göra en snabb vinst på boendet. Och för oss som bor kvar blir det bara dyrare.
Skicka en kommentar