Oro och bondfångeri

Oro och bondfångeri
Jag är ordförande i den lokala hyresgästföreningen i kvarteret Linjalen och känner just nu, liksom många andra, stor oro för vad som ska hända med Linjalen. Utifrån de samtal jag har haft med hyresgäster och de frustrationer som uttrycks över bostadsrättsföreningen (Brf:en) samt framför allt den tveksamma ekonomiska kalkyl brf har presenterat, är jag i dag helt övertygad om att det inte blir någon ombildning.

Det finns också andra saker som bekymrar mig; till exempel den besiktning som har gjorts och advokatfirmans tillvägagångssätt, som liknar rent bondfångeri. Om detta kan ni läsa i slutet av mitt brev.
Men framför allt är jag kritisk till att man vill göra affär med allmännyttans fastighetsbestånd, som har betalats av folks inbetalade skatter och där syftet är att erbjuda människor i livets olika skeenden ett prisvärt boende utan skuldsättning till exempel för unga människor som flyttar hemifrån eller flyttar ihop med en partner, låginkomsttagare, en småbarnsmamma som ska skilja sig, folk som måste flytta till jobben, äldre och andra som vill ha ett bekvämt boende.
Helt klart är att hyresrätten ger ett flexibelt samhälle med stor rörlighet!
Men nu över till de frågor som jag har fått rörande hyresgästföreningens förhållande till bostadsrättsföreningen och andra undringar. Jag vill här att ni ska få ta del av mina svar på några allmänna frågor.

Varför har inte hyresgästföreningen engagerat sig tidigare i frågan?
Jag skulle ha varit pådrivande, det är sant, men jag blev ganska överrumplad då jag, efter att ha valts till ordförande i februari, insåg att hälften av ledamöterna i styrelsen var positiva till ombildning. Samtidigt satte ombildningsprocessen full fart under året. Jag överraskades även av de spänningar som fanns mellan styrelsen och en del av hyresgästerna. Men tack och lov bildades nätverket Rädda Linjalen som nog är det mest effektiva sättet att bilda opinion mot ombildningen. Och glädjande är också att flera av dem som har bildat nätverket Rädda Linjalen, redan är engagerade i Hyresgästföreningen. Nu är jag helt säker på att när ombildningskarusellen väl är över kommer fler hyresgäster än i dag att engagera sig i hyresgästföreningens ”vardagliga” arbete.

Blir det marknadshyror i innerstan?
Det är en politisk fråga som jag har svårt att bedöma. Den borgerliga majoriteten, som tidigare har förespråkat en övergång till marknadshyror, börjar ompröva sin tidigare rigida inställning. Nämnas kan att det skrämselskott man tidigare använt var att höja hyrorna med 5 % per år i tio år. För boende i Linjalen skulle detta betyda att en trea med en nuvarande hyra på 6 200 kronor skulle kosta 10 095 kronor om tio år. Dock är detta skräckexempel avsevärt billigare än om du ansluter dig till Brf enligt nuvarande säljbud från Stockholmshem.

Kommer Stockholmshem att sälja Linjalen?
Det finns inga garantier för att det inte kan bli förändringar. Men den borgliga majoriteten i dag har inga planer på försäljning i innerstan. Tvärtom – för tillfället köper Stockholmshem upp fastigheter. I förorter kan det nog inträffa att andra fastighetsbolag träder in för att få en effektivare och billigare förvaltning. Linjalen är ett samlat stort bestånd och är därför effektivt att förvalta, så sannolikheten att Linjalen säljs i framtiden, är nog liten.

Hur ska vi hyresgäster kunna påverka vårt eget boende?
En väl fungerande och aktiv hyresgästförening är ett bra sätt. Det bästa sättet är att jobba för att få en ändrad lagstiftning. Ett nytt förslag på lag ger boende i hyresrätt större inflytande över reparationer och standard i lägenheter. Man ska som hyresgäst till exempel inte kunna tvingas att byta kök i samband med stambyten.

Hur ska vi få Stockholmshem att göra något åt brister i till exempel fastigheter, garaget och på gården?
Enligt Stockholmshems hemsida förvaltas Linjalen på sparlåga på grund av ombildningaplanerna – man utför endast det som är absolut nödvändigt, inte mera. Detta har nu pågått ett flertal år och därför är Linjalen eftersatt på många sätt, till exempel provisoriska reparationer av avloppsstammar, låssystem, sophämtning, grundsättningar, garageentré, avloppspumpar - listan kan bli lång.
Detta är en påminnelse om att historien upprepar sig. För ett antal år sedan fördes det samtal i Linjalen om ombildning till Brf. Under denna period gällde samma sparlåga för underhåll som nu.
Men det som oroat mig och många andra är att styrelsen för bostadsrättsföreningen blundar helt för dessa kostnader. Om jag inte minns fel har Brf i kalkylen en avsättning för reparationer och underhåll på tre miljoner i två år, vilket är detsamma som ingenting. Denna summa, tillsammans med de 3 % av taxeringsvärdet som är obligatoriskt i en Brf, täcker endast mindre reparationer. Stora delar av det försummade underhållet blir alltså kvar under överskådlig framtid. Och samtidigt kommer inga pengar att avsättas för framtida stambyten, fönsterunderhåll, balkonger och hissar med mera.

Allmännyttan måste ju också generera vinst till ägaren. Då kan väl lika väl en bostadsrättsförening ta hand om vinsten, och använda pengarna till fastigheten, eller hur?
Ja, men vinstkravet är betydligt mindre för allmännyttan än för en bostadsrättsförening som ska hantera en kapitalinsats om 1,25 miljarder kronor. Skulle en ombildning enligt liggande förslag bli verklighet kommer varje kvarvarande hyresgäst generera betydande kostnader för bostadsrättsföreningen i och med att rörelsenettot inte på långa vägar täcker ens räntan på kapitalinsatsen för de lägenheter man hyr ut.

Vilka avtal gäller för till exempel samråd och lokalen om det blir en Brf?
Innehållet i nuvarande upplåtelseavtal kan inte ändras med annat än en ny överenskommelse mellan fastighetsägare och boende.

Vad gäller vid hyresförhandlingar? Vad kan hyresgästerna åberopa för rättigheter, när bostadsrättshavarna fattar beslut om olika åtgärder?
Rättsligt ingen skillnad mot idag.

Hur länge får man stå i Stockholmshems interna kö?
Så länge man har Stockholmshem som värd. Skulle ombildningen gå igenom försvinner den möjligheten samma dag som köpet genomförs.

Finns det risk för att bostadsrättsföreningen missgynnar kvarvarande hyresgäster?
Det beror på. Givetvis behövs ett tillräckligt antal engagerade medlemmar för att en bostadsrättsförening skall fungera, men det talet är snabbt uppnått och när osämja uppstår mellan medlemmar och hyresgäster finns alltid ett annat, betydligt allvarligare problem i botten:
- Om bostadsrättsföreningen och förvärvet bygger på sunda, företagsekonomiska principer så är kvarvarande hyresgäster inget problem – tvärtom är varje hyresgäst en tillgång rent ekonomiskt.
- Om köpet varit så ogynnsamt att kalkylen hamnat på gränsen för det sunda så är frågan ändå likgiltig – man kan både ha och mista sina hyresgäster.
- Om kalkylen däremot är så dålig att rörelsen inte ens bär sina kapitalkostnader kommer dock föreningen förlora ekonomiskt på varje kvarvarande hyresgäst och då finns risken att medlemmar och hyresgäster går om varandra som hund och katt!
I en förening med sund ekonomi bör man kunna känna sig välkommen både som hyresgäst och medlem. Och i en förening där så inte är fallet bör nog medlemmarna i bostadsrättsföreningen oroa sig mer än hyresgästerna!

Blir det svårare att byta lägenhet?
Ja, det är vanligt att brf försöker att styra byten till personer som är villiga att köpa lägenheten. Landahl Öhmans hela kalkyl för BRF Linjalen är betänkligt svag och bygger på att bli av med hyresgäster så att föreningen kan frigöra pengar för att så mycket det går minska kapitalinsatsen (se ovan!).

Kan man lita på bostadsrättsföreningens löften om att man ska bli en bra värd?
Nej. Möjligen kan man se dem som en förhoppning, men verkligheten hinner till slut alltid ikapp.

Hur ska den lokala hyresgästföreningen arbeta ?
Förhoppningsvis som nu, men det kan bli svårare att få gehör för synpunkter.

Till sist:
Det som gör mig lika bekymrad som många andra är att det ekonomiska upplägget ger sken av ”köp och sälj fort”:
Du kommer att få ett erbjudande om köp där det står att avgiften till föreningen är exempelvis 845 kronor per månad vilket man kan tycka är extremt fördelaktigt. Du kan kanske låna till insatsen och med nuvarande regler om skattereduktion motsvarande 30 % av dina räntekostnader som är 90 000 kronor/år blir månadskostnaden 6 138 kronor, det vill säga samma som nuvarande hyra för en 3:a på 84 kvadratmeter.
Det som inte kommer att stå i avtalet är att avgiften ska öka enligt beslut med cirka 18% per år i 11 år, allt för att mindre bemedlade skall förmås kliva i båten: Det är exakt samma upplägg som bakom de subprimelån som nu orsakat bostads-/bankkrisen i USA – där har miljontals familjer fått gå från sina hem med livslång skuldsättning i bagaget.

Att ha en advokatfirma som får betalt först när ombildningen är färdig har vidare ganska vittgående och i många stycken oroande följder. Jag gissar att de ska ha minst två, tre miljoner i ersättning om köpet går igenom. Självfallet får de även först då betalt för den besiktning för ekonomisk plan som utförts. Advokatfirman ser ostbiten framför sig och ska nu genomföra bostadsrättsomvandlingen till varje pris.

Den besiktning för ekonomisk plan som utförts är i praktiken dock inget annat än en översiktlig syn och dessutom inte något som föreningen handlat upp. För advokatfirman verkar detta inte vara något problem – tvärt om: Ju bättre dager husen framstår i, desto större chans att få den där ostbiten! För föreningen som en dag kanske sitter där med en ekonomisk plan som inte kan sägas vara baserad på någon speciellt underbyggd bild av verkligheten är problemet betydligt större!

– Att en advokatfirma med berått mod sätter sig själv i en sådan betänklig intressekonflikt som denna förvånar mig faktiskt en smula.

Om Landahl Öhman skulle medverka i en privat överlåtelse av en villa värd två miljoner skulle köparen alldeles säkert ha krävt en jordabalksbesiktning. Att samma advokatfirma så aktivt verkar för ett köp värt en och en kvarts miljard, även utslaget per medlem faktiskt mer pengar än i fallet med villan, och tänker basera detta på ett underlag man inte ens är beredd att kalla jordabalksbesiktning kan knappast ses som annat än utslag av oetisk intressekonflikt. Min gamla mamma skulle ha kallat det bondfångeri.

Mejla gärna synpunkter till raddalinjalen@gmail.com

Med vänlig hälsning
Ragnvi Svärd
Ordförande i lokala hyresgästföreningen